不動産の妥当な価格を見抜く目を養いたいです

質問

専業大家です。
先祖代々の土地を活用して不動産賃貸業していますが、自ら不動産を購入し会社をもっと発展させたいと思っています。

今まで買ったことのある不動産はマンションの一室と、テナントの入居を促すための駐車場用地くらいです。
マンションの一室は元々自分が住む為に購入したので利回りなどは考慮していませんでした。
駐車場用地については自社ビルに隣接している条件だったのでかなり割高でしたが買ってしまいました。

一朝一夕に儲かる不動産を購入できるようになるとは思っていませんが、日ごろどのような事を心がけていれば不動産を見る目を養えますか？またどのような事を勉強すれば良いのでしょうか。

回答No.3

ma-san101 · ベストアンサー

不動産の世界は、宅建、マンション管理、建築など非常に広範囲です。
インテリアや税務・投資までも含まれてきますし、それぞれ法律が
変わったり、最新の物や技術が出てきたりで全てを一人でと考えると
難しいと思います。

だから、基本的には相場観を掴み他は専門家に任せるという姿勢が
良いと思います。

まずは、相場観を掴むことと良い不動産屋とお付き合いすることです。
相場観を掴むには、とにかく物件を見ることです。
ある程度絞ったエリアで、チラシやＨＰに出ている物件を自分が買主
だという目で物件を見ることです。
広さ、築年、構造、価格、坪単価、位置（道路付け）、向きなど
販売価格と成約価格は異なりますが、見ることで相場観が養われると
思いますので、ある程度相場観が出来てきたらエリアを広げていけば
良いと思います。
ただし、実際に購入もしないので不動産屋さんに問い合わせて物件を
案内してもらうことはしないこと。不動産屋に嫌われ相手にされなく
なります。
良い不動産屋も探さないといけないので注意しましょう。
だから、不動産屋さん探しは具体的に物件購入を考えてからにしましょう。
その時は、複数の不動産屋さんを回ってください。
売買専門、賃貸専門、管理業者など色々ありますのでご注意下さい。
ご質問内容より、賃貸収入を見込んでの購入になると思いますので、
賃貸管理を含めて行っているところが良いと思います。
不動産屋さんを見るところとしては、物件資料がしっかりしている、
客の話を良く聞き押し付け（契約を急ぐ）がない、豊富な知識（知識を
ひけらかす人は知識がない場合が多いです。尋ねた質問に対して端的に
答える人が良いです。）とお店が綺麗（汚い店に頻繁に客が来ると思え
ない）というところでしょうか。
また、賃貸管理をされているなら管理物件を見てキッチリ管理されているか
の確認も良いでしょう。
賃貸マンションやアパートには、だいたい管理会社の連絡先が掲示されて
ますので、その物件の管理状況（掃除されて綺麗か、廊下などの電気が
切れていないか、入居状況など）を確認するのも良いでしょう。
最終的にそれぞれに専門分野で、良いスタッフが欲しいのですが、
その取り纏めが不動産屋さんですので、シッカリ見極めましょう。

勉強されることとしては、やはり宅建ですかねぇ。
不動産取引に関しては広く浅く網羅されています。
それ以上のこととは、実際に必要になってからで良いと思います。
分からない事は不動産屋さん尋ね、それは何を勉強すればよいかを
教えてもらいましょう。

がんばってください。

回答No.4

kk0520

不動産の売買を仕事にしている者です。いわゆるファンドで働いています。
No.3の方も言っていますが、不動産を見る目を養うには、不動産を見ることがもっとも重要です。立地・接道状況・近隣環境等、チラシだけでは分かりません。かつ相場等の情報収集も大事です。
もしマンションを買うのであれば、自分だったら住みたいか、家賃をいくら払うか、空室率は低いか、管理にいくらかかるか、利回りは良いか、等を考えて投資すれば良いだけです。
ただし、住宅に投資するのであれば、1戸、2戸の区分所有ではなく、1棟もののアパート、マンションを購入すべきです。そのほうが空室リスクが少なくなるからです。0か100かの収入ではなく、安定的に80～90の収入を得るべきです。

回答No.2

takafun55

不動産賃貸業ならば、かなりの知識があると思いますので、参考程度にしてください。

不動産で儲かる方法は、２通りです。
１つ目がキャピタルゲイン、不動産を安く買って高く売るということです。もう１つがインカムゲイン、不動産を買って賃貸して収益を得るということです。

不動産の価格（家賃）は需要と供給によって決まります。欲しい人が多ければ上昇しますし、欲しい人が少なければ下落します。

キャピタルゲインにしろ、インカムゲインにしろ、現在の適正な不動産価格と家賃の把握、それと将来動向の予測が大切です。

不動産は、土地なら永久になくなりませんし、建物でも数十年使えるという期間の長いものです。特に将来動向の予測が重要になります。

現在、首都圏では地価の上昇が顕著ですが、地方圏では地価下落が続いています。
仮に５年前に土地を買った人が今売却するとしたら、首都圏の人ならば利益、地方圏の人ならば損失でしょう。

これは単に、首都圏と地方圏だけの違いではなく、表通りか裏通りか、商店街か国道沿いか、建物が新しいか古いかなど、同じ地域の不動産であっても勝ち組と負け組みがでてくると思われます。

不動産は景気に敏感です。というか不動産の価格が景気に影響を及ぼすといってもいいくらいでしょう。

金利が上がったら、土地価格はどうなる？
少子高齢化がもっと進めば、空室率はどうなる？
固定資産税が上がったら？
大型ショッピングセンターが進出してきたら？

常に景気の動向に注意し、その地域とその不動産の将来を予測することが重要ではないでしょうか。

回答No.1

yanemoto

不動産の勉強ですか、
どうせ、勉強するのなら、宅建、マンション管理士などの
不動産の国家資格等に、チャレンジしたらいいと思いますよ。
同じ勉強でも、目標がないと続かないし、私も宅建取りましたけど
すごく自信になりました。

お礼

御回答ありがとう御座います。
宅建は取得済みです。主任者証の交付も受けているので実務講習等も受け参考になりましたが、不動産価格を見る目が付いたかは疑問です。