瑕疵担保責任って？

質問

2年前に建築条件付で土地を買い、ローンで家を建てました。
先日、大掃除のために屋根裏にあがったら、
配線で契約のときとは違うものが使用されていました。
（最終図面にその旨の指定があります。
契約書の金額のところには配線工事一式としかかかれていません。）

建築会社さんに連絡をし、当時施工した電気会社とは違う人が検査に来ましたが、やはり指定の物とは違うという結論にでました。

そして、それを指定のものにするには、外に管を通すか壁をはずして配線をしなおさなければならないだろうというのを電気会社の人がおっしゃいました。

外に管を通すのは見栄え的にも悪くなるのでそれは避けたいのですが、
壁をはずすのも家の強度的にどうかと思います。
また、壁をはずして修繕する間の生活とかも不安です。
この場合、建築会社さんとどのように話しをしていけばいいですか？

また、いろいろ検索すると損害賠償とか契約解除とかあるのですが、
ローンで家を建てた場合、契約解除とはどんなことになるのか、
損害賠償とは何に対してなのかわからないことばかりです。
見えないところでの食い違いなので、建築会社さんには強気ででたいのですが、どう話をしていけばいいのか教えてください。

回答No.5

noname#65504 · ベストアンサー

＞2年前に建築条件付で土地を買い、ローンで家を建てました。

重要なキーワードとして「２年前」と「建築条件付き」ということが書いてありますね。

契約解除については、先ず契約がどうなっているかにより回答が変わります。

売買契約なら、本来の目的を達成できないほどひどい瑕疵であれば、契約解除できることになっています。
請負契約なら、基本的に引き渡しを受けた物件の契約解除はできないことになっています（構造上のひどい欠陥住宅で裁判の結果認められた例はありますが法律の原則では請負契約の場合は完成物件の契約解除できないことになっています）。

建築条件付きとあると、土地が売買、建物が請負契約と思いますので、おそらく契約解除というのは無理でしょう（売買契約の場合もそれほど大きな欠陥と認められるような内容ではないと思います）。

つぎに、瑕疵担保にからみ３つの法律があります。
１つが品確法ですが、これは構造上重要な部位と雨漏り関係しか適用になりませんので、質問のケースは対象外です。
もう１つが宅建業法ですが、これは売買契約で売り主が宅地建物取引業者の場合についてのみ適用されるものなので、請負契約の場合は適用になりません。

最後のものは民法です。民法では木造は５年を限度に、発見から１年以内なら、請求することが認められています。これも、売買と請負では異なり売買では損害賠償のみ認められており、請負契約では補修請求が認められています。補修に変えて損害賠償することもあります。

基本的には補修請求ですが、業者の対応が悪い場合は補修にかかる費用を損害賠償として請求することができると思います。

なお、通常請負契約で、民法の規定よりも期間を短く決めていることが多いです。これは宅建業法や品確法の適用にならないケースでは、有効です。よくあるのは２年という期限です。今一度契約書をご覧下さい。

有効期限内なら補修請求またはそれに変わる損害賠償をすることができますが、有効期限が切れている場合、補修請求権が失われていますので、強気でいっても無駄でしょう。
業者の信頼性上の問題や情に訴える方がよいのではないでしょうか？

回答No.4

walkingdic

>カテゴリー６を指定していたのですが、
>すべてカテゴリー５eが使われていました。
それは微妙な性能の差の話ですね。実際のところギガビットが使えないレベルではなくて単に敷設時などでの性能低下などに対するマージンの差がある程度の話ですから、果たして壁などを壊して取り替える費用と比較して実際に受ける損害が大きいといえるのか疑問もあります。
（法律では実際に受ける損害よりも大きな賠償を認めないので）

>現状なにも損害はないのですが、カテゴリー６のほうが設置方法も条件もシビアで、
>値段もかかる旨を説明されていたのですが、
費用が余分に取られていたというのであれば、カテゴリー５ｅとの差額はもちろん請求できます。

あと、契約と違うということに対しても、ある程度の金額の賠償は請求できるものと思います。工事費のたとえば２割とか３割とか適当な金額を決めてということです。

ただそれ以上の請求額になるのはちょっと難しいですね。
実際のところカテゴリ６でなくても、ケーブルの品質が良くて敷設もしっかりしているのであれば５ｅでも６と同じように使えることがあるので、もし本当に交換まで求めるとするならば、法的に請求を認めてもらうにはカテゴリ６相当の性能が現状では出ていないことを証明しなければ認めてもらえないかもしれません。
つまり５ｅと６では敷設後の実際の性能比較をしたら取りえる性能範囲はオーバーラップするので、本当に６を５ｅで敷設したことで損害が出ているのかという部分での争いになってしまうことも考えられるからです。

まあ、それらの事を念頭に入れて落としどころを探して見てください。

回答No.3

rvr3958

LAN線ですか…。
かなり複雑に取り回してもらったのでしょうか？（全室？）
カテゴリ6もエンハンスドカテゴリ5も、壁を壊して配線し直すほどの価値も価格差も無いですよ。また扱いがシビアとも思えません。
拙宅もカテゴリ6を希望しましたが、エンハンスドカテゴリ5で妥協しました。そこまでのパフォーマンスが見込めなかったのと、一応配線していても3年後すら見えない状況ですので、取り敢えずGBに対応してれば良いかとの考えです。
私的には、本来の価格差を弁済して貰えればそれで良いのでは？と思います。

補足

＞複雑。
見てもらった電気屋さんの話なのですが、
２、３階は簡単にできるけど、１階の５部屋はまっすぐ降りていないためちょっと複雑といわれました。
LANは差込口からひっぱって張り替えればすむものではないとの説明をうけました。

パフォーマンスでどうこうではなく、最初に指定したときにできないならできない。
５eも６もそう大差がない。などの説明を受けていれば、それはそれで納得なのですが、
こちらで６と指定して、６で工事が完了しました。
と建築会社が報告したにもかかわらず５eだったということに納得がいってないだけです。

価格差を弁償してもらうとなると、
当時の価格をだしてもらうのでしょうか。
また、大体どれぐらいの差が出てくるものなのでしょうか。

回答No.2

walkingdic

まず、
>配線で契約のときとは違うものが使用されていました。
この状態が現状ではまずいものなのかそれとも問題ないけど仕様と異なるというだけの話なのかが良くわからないので判断付きかねるのですが、、、

なんにしてもご質問のような状況の場合には、通常はその部分を仕様通りにする費用が損害賠償の金額とするのが一般的です。
ご質問の場合には壁の中の配線に手を入れる必要があるようなので、それらの費用も含まれます。

>壁をはずすのも家の強度的にどうかと思います。
内壁なのか外壁なのかわかりませんけど、通常壁をはずして強度がということはおき得ない話です。

お礼

とりあえず、いろいろ調べて建築やさんと話をしてみます。
ありがとうございました。

補足

配線はLANです。
カテゴリー６を指定していたのですが、
すべてカテゴリー５eが使われていました。
線も差込口も。
現状なにも損害はないのですが、カテゴリー６のほうが設置方法も条件もシビアで、
値段もかかる旨を説明されていたのですが、
それでも将来性を考えてカテゴリー６と指定していました。

現状なにも不満もないのですが、カテ６で見積もり・契約していたのに、
カテ５eですべて済ませてあるというのが納得できませんでした。

回答No.1

m_inoue

普通は値引交渉です

出来ないことを責め続けても仕方有りません

他の設備を無償で付けてもらうのも現実的解決でしょう

お礼

値引き交渉ですか。

もう少しいろいろ調べてみたいと思います。
ありがとうございました。