仲介業者の瑕疵担保責任

質問

旗竿型の宅地の中古住宅を１５年前に買ってずっと住んでいますが、この度、買い換えるために売ることにしました。仲介業者に依頼したところ、道路に接する路地の部分が接道義務の２ｍに数ｃｍほど足りなくて再建築できない宅地だと分かり、価値も半分以下になると言われました。
すぐにこの家を買う時に仲介してくれた大手不動産会社に連絡しました。先方が再調査した結果、自らの過失を認めました。これから損害賠償の交渉になると思います。
質問ですが、損害賠償は何を基準に考えればいいのか、１５年前に買った時の価格か、それとも今の時価相場でしょうか。判例とかをいろいろ読みましたが、素人の私たちにはよく理解できませんでした。
損害賠償の基本的な考え方や、基準になる計算方法がありましたら教えていただけませんか。宜しくお願いします。

回答No.6

takapiii

No.3です。

>まるごと買うのではなく、隣家から接道条件を満たさない分だけを買い、しかもその話は隣家と成立していると言ってきました。
>こういう場合は、不動産屋は不足分の補填をもって賠償義務を果したことになるのでしょうか。
>こちらとしては接道部分の補填を拒否して、あくまでも賠償義務としての買取りを要求したいのですが、それは可能ですか。

既に不動産屋と回答領域ではなく、弁護士の回答領域かと思います。
ただ、前回書きましたとおり、家は当然住む事はできましたし、事実15年間は住むという利益を得ています。ですので、たとえ司法であっても、不完全履行であって債務不履行ではないと判断する様に思います。
落ち度のあった業者は不完全な部分を補てんし、完全履行するわけですので、買取費用と分筆費用を業者が負担するのであれば、賠償義務は果たしていると思うのですが、いかがでしょうか。不足分を買い取る事で貴方に不利益が無くなるのならば、そう判断せざるを負えないと思います。

もちろん、不動産屋の限られた法知識と経験則の中だけの話ですので、実際に司法の場に出てみない限りはどう成るかは定かではありませんが。

要求する事は重要ですが、落とし所も必要と考えるのは、不動産屋としての私の保身かもしれませんが、接道義務を果たす事で、相場価格での売却が可能になるのであれば、下手に事を拗らせるよりは、そのまま受け入れるか、まずは接道義務を満たしてから、買取を要求するか(その場合は価格は実勢価格より20%程安くなる可能性は無きにしもあらずですが)の方が建設的だと思います。

ちなみに、こうした状況での争いについて弁護士の意見も聞かれた方がいいと思います。相談だけでしたら1時間5000円～10000円(弁護士会指導)です。行政の無料法律相談もありますし。

お礼

素人のわずらわしい質問にもかかわらず、毎回丁寧かつ明解にご回答いただき、心より感謝しております。
仰っていることにはご経験の長さと重さが感じられて、納得しています。また、私と同様なトラブルを抱えている人にとってもたいへん参考になると信じています。
不動産屋の提案を受け入れる方向で家族と相談したいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.5

takapiii

No.3です。

たびたびですが、一つだけ忠告しますと、宅建業法上は時効制度がありませんので、この事を行政側に訴えれば、行政処分対象となりますが、民事上は時効制度があります。
もし業者が善意有過失である場合、つまり業者の調査不足という事なら、引き渡しから10年で時効が成立する事になってしまいます。悪意有過失である場合、つまり不法行為と知りながら、という事であれば20年です(不法行為を知ってから3年間)。このあたりは微妙な所なので、不動産に強い弁護士に一度ご相談された方がよろしいかと思います。
相手に時効を持ち出されないような解決策が必要という事です。

接道条件が7センチ満たずに駐車場にしかならなかった土地を、相場の半額以下で購入し、隣地の所有者を説得して10センチ×10メートルを相場の3倍の価格で購入した事があります。
当時、一坪60万円。購入は0.3坪でしたが、1坪分の60万円で購入し、分筆費用を負担して総額80万円強の費用をかけ、500万円で購入した土地を1200万円で売却した経験があります。不動産屋はそうした行為を得意としている場合があるので、それが可能か探ってみてはいかがでしょうか。

お礼

忠告をいただきありがとうございます。
家の売却は最初から決めていることです。ご助言を読んで、当時の不良物件の予想価格云々より、瑕疵のない場合の現在の市場価格を基準とする買い取りで先方と交渉しようと決めました。
不動産売買は金額が大きいし、普通の人は人生で一度あるかないかのことですので、しっかりした不動産仲介者に頼まないといけないとつくづく思っています。幸いなことに、takapiii様にご助言をいただくことができて本当によかったです。改めて御礼を申し上げます。

補足

貴重なアドバイスをありがとうございました。もう一度質問させていただきたいのですが、その後、不動産屋と話をし、買い取ってほしいとはっきりした要求を出していました。不動産屋は、かなり旧くなっている隣家を一緒に買って再開発することを考えたらしく、隣家と話をしてから返答すると回答していました。しかし、最近になって不動産屋は、隣家をまるごと買うのではなく、隣家から接道条件を満たさない分だけを買い、しかもその話は隣家と成立していると言ってきました。
こういう場合は、不動産屋は不足分の補填をもって賠償義務を果したことになるのでしょうか。
こちらとしては接道部分の補填を拒否して、あくまでも賠償義務としての買取りを要求したいのですが、それは可能ですか。金額は法外のものを考えておらず時価を考えています。
よろしくお願い申し上げます。

回答No.4

takapiii

No.3です。
弁護士では無いので詳細な回答は無理ですが、経験則だけのお話と言う前提でよろしいでしょうか。

この損害の態様は、不良物件の売買ですから、債務不完全履行ではないかと想像します。不完全ですので、不完全な部分を埋めるというのが賠償請求の姿勢です。

話から想像するに、故意ではなく過失ですので、不法行為ではありませんね。宅地建物取引業法第35 条違反となると、業者に課せられる罰は業務停止などの行政処分です。処分があれば記録は残るので業者としては致命的ではありますが、仲介業者の事を調べない売主、買主も多いのが現状なので、これだけで済まされると質問者さんとしては納得できるものではありませんね。

となると、不完全なのですから、不完全な部分を埋めてもらう。瑕疵物件なのですから、合法に建替えが出来る物件に補修して貰うと言う手が可能なら、その方が建設的です。つまり、隣地を数センチ分、仲介業者の責で購入させると言う事です。隣地さえ合意すれば解決策としては一番良いわけですし、多少高めの価格を提示すれば、買取れる可能性もあります。もちろん売る事で隣地が不良物件になってしまうというのならば、無理でしょうが…。

それがどうしても無理ならば、当時の買取金額のまま、買取らせるかと言う事になります。あるいは、不良物件では無い場合の現在の価格で買い取らせると言う事もあるでしょう…。

>つまり3000万円で買った物件は、瑕疵があることをもし当時知っていたら1000万円にしかならなかった、それが現在だと、不動産価格の下落や原価償却もあり、瑕疵物件としての価値は５００万円しかない、とします。こういう場合は、損害は「3000万円ー1000万円＝2000万円」で宜しいでしようか。

これに関しては、No.1の方が書かれている通り、当時の購入価格と、不良物件の場合の当時の価格予想との差額分を金銭補てんと言う事であっていると思います。
しかしその場合、不良物件の価格の算定が難しいのではないかと想像します。要は誰も買い取らない物件となるならば、持ち主としては0円で算定したいですし、業者は建替えが出来なくともリフォームは出来るわけですし、固定資産税評価額もあるわけですから、その辺りの金額を提示する事で、どうしても揉める原因を作ってしまうように思うのです。

どのような方法にするかは、ご自身で判断せざるを負えませんが、差額分を合意金額で補てんしてもらうと、その後は一切損害賠償出来なくなります。売れない、住めない物件の税金をこの先ずっと支払う事にもなるわけで、家が朽廃すれば危険物件となり、最後は更地にし、さらに固定資産税が高くなると言う流れが待っています。
もちろん、リフォームを続けて、賃貸に出すという選択肢もあるわけですが。

あくまでも個人的な意見ですが、隣地数センチを購入させるか、(不良物件でないと言う前提の価格で)業者に買い取らせる方が良い気もしますね。

回答No.3

takapiii

業者です。

こういう場合は、二束三文の土地であるならば、当時の購入価格の全額が損害賠償請求額になる例が多いように思います。損害賠償額というのは、未来の利益という不確実なものは査定はしませんので、「再建築不可でなければ、幾ら幾らで売れていたのに」という計算はしないはずです。

司法判断になった場合は、そこから貴方が住む事で得た利益分を差し引いて賠償額を決める事になるでしょうね。

仲介業者は重要事項説明での違反、つまり宅建業法に触れますので、会社存続の危機でもありますが、最終的には売主では無いので、処分さえ覚悟してしまえば、「ケツをまくる」可能性も無きにしもあらずです。慎重に交渉してください。

補足

貴重なアドバイスをありがとうございます。「ケツをまくる」って、仰ったことはごもっともだと思います。こちらとしては最初から裁判に持ち込むことを考えていませんし、賠償金額を吹っかけるつもりもありません。誠意を示してくれ、世間一般の賠償金額を提示してくれればと思っています。こうなったのも仲介不動産の故意ではなく、過失によるものだと思っています。それでも気をつけます。

確認ですが、仰っている「未来の利益という不確実なものは査定はしません」の意味は、瑕疵物件としての「現在」（！）の市場価格はまったく関係なく、それよりも、瑕疵物件としての「当時」！の市場価格と、実際に買った価格との差額が損害賠償の金額なのだ、というふうに理解しても宜しいでしょうか。

つまり3000万円で買った物件は、瑕疵があることをもし当時知っていたら1000万円にしかならなかった、それが現在だと、不動産価格の下落や原価償却もあり、瑕疵物件としての価値は５００万円しかない、とします。こういう場合は、損害は「3000万円ー1000万円＝2000万円」で宜しいでしようか。
申し訳ございませんが、もう一度ご見解を聞かせていただけませんでしょうか。

回答No.2

mimicann

>>再建築不可の物件は一般的に建築できる物件よりどのぐらい安いのでしょうか。
接道が無ければ再建築不可なので銀行融資も出来ないですね。
現金で買わなければなりません。
買う人が大分限定されますね。
しかし、隣人が買うか隣地を買えれば問題が解決されますね。
さて、隣人は土地を売ってくれる気配や買う気配は無いですか？
無ければ、二束三文。
通常価格の半分でも売れれば良い方です。
売れなければ税金だけ支払い続けなければならない。

隣地を買えなくて、私がその物件を買う場合は借家として買います。
7，8年以内に全て回収出来て、小規模リフォームで15年以上は持ちそうな戸建てじゃなければ買いません。
例
市場の1・2割引の家賃5万円で十分に入居しそうな物件ですと
5万円×96ヶ月（8年）＝480万円
たとえ通常1,000万円でも3,000万円でもするであろう物件でもその程度です。

お礼

投資という視点で解説してくださってありがとうございました。参考にさせていただきます。

回答No.1

ふどうさんがすき（@mk1972_165）

買った当時のその物件の再建築不可であった場合の市場価格と、実際の購入価格の差が賠償請求額だと思います。
またはその仲介業者に、現在その物件が再建築可能であれば付いた価格で買取をしてもらうのは如何でしょうか^^

補足

さっそく御回答いただきありがとうございます。
買取は選択肢として検討したいです。
もう一つお聞きしたいのですが、再建築不可の物件は一般的に建築できる物件よりどのぐらい安いのでしょうか。ご存知でしたら教えていただけませんか。