瑕疵担保責任について

質問

リフォーム受渡後、約６カ月で基礎の部分に水染みが出来ました。
業者は「原因不明。様子をみて欲しい」としたままで、もうすぐ１年を迎えてしまいます。契約書の中に瑕疵担保責任は１年とありました。
・このような場合、瑕疵担保責任の延長を求めることはできますか？
・業者に「今後、何年先でも水染みが広がったりした場合早急に対応する」というような書面を要求することはできますか？
・業者の担当者に連絡すると担当者は来ないで下請けの現場監督だった人が見に来るという形になっています。そして、どうも担当者と現場監督の間だけで話が止まっているように思われてきました。会社が知らなかった場合どうなりますか？

<今までの経過>
受渡後、約６カ月で基礎の部分に水染みを発見し業者に連絡。
　→「雨水」のシミではないかということで様子をみる。
それから、２カ月後。
　→「雨水ではないが微量すぎて原因が分からない。土台を腐らせるような水漏れではないので様子をみましょう」とのこと。
２カ月後、シミが広がっている感じなので再検査を依頼。
　→モルタルを剥がしてシミを確認したが原因不明。次は土台に穴を開けたいと言われるが、土台ではなく家の中側の床と壁に穴を開けることを承諾。
１カ月後。
　→壁に穴を開けている途中で水道管を切断してしまい水浸しに。結局調べられないまま、２週間後にと言い残し終了。
しかし、２週間が過ぎても来られない為、業者へ連絡するが「原因不明なので様子をみて欲しい」と言い出す。

回答No.3

syoku-nin · ベストアンサー

リフォーム工事ということですので、瑕疵担保責任は民法の既定によります。つまり、契約に掛かる瑕疵を発見したときから１年が期限です。
では、何処が問題になるかというと、契約＝リフォーム工事が原因の瑕疵か否かを、証明するのが住民では難しいのです。リフォームは、業者選択が出来の良否の８割を占めます。

さて、対応策ですが、
１．打合せ記録はありますか。リフォーム会社に請求します。作っていないなら、自分で作って担当者（その会社の社員で無いとダメ）のサイン又は印をもらいます。
２．水染みの記録＝写真などは、撮ってますか。客観的な判断の証拠が必要です。
３．リフォーム工事の記録は提出させましたか。工事がキチンと行われた記録が提出出来ない会社（＝担当者）に、修繕は無理です。

１や３がキチンと出来ていないのなら、その時点で担当者の上司に窓口を切り替えましょう。社長が出てきたほうが、解決が早くなる場合が殆んどです。

お礼

回答ありがとうございます。どうしょうと言う気分になってきました。打合せ記録もリフォーム工事の記録もありません。月曜にでも要求してみます。水染みの写真は発見時からではないのですが、再検査を依頼した時から撮っています。

回答No.4

noname#65504

基本的に＃１さんの回答でよいと思います。

>リフォーム受渡後、
>業者は「原因不明。様子をみて欲しい」としたままで、もうすぐ１年を迎えてしまいます。
>契約書の中に瑕疵担保責任は１年とありました。

契約状況がよくわからないのですが、リフォーム工事の契約なのでしょうか？　中古物件の売買契約のなのでしょうか？
流れからすると売買契約のように思えるのですが、先ずこの点をはっきりした方がよいですね。。契約の種類によって適用になる法律が変わるからです。

宅建業法は強制的に規制がかけられていますが、民法については民法に反することを契約で定めた場合、契約書の方が優先されます。

売買契約でかつ売り主が宅地建物取引業者である場合、＃２さんの回答にあるように宅建業法によりこの特約は無効となります。役所の宅建指導課などに相談するとよいと思います。

しかし、リフォーム工事の契約の場合や売り主が宅建業者でない場合（中古の場合は元の住民＝一般人が売り主であることが多い）の売買契約では、宅建業法の規制はかかりませんので、この特約は有効となりますので、瑕疵担保の有効期間は１年となります。

もう１点わからない点があります。業者というのは誰を指すのでしょうか？リフォーム工事の契約ならばリフォーム工事の業者でしょう。売買契約の場合は、工事業者なのか仲介業者なのか、あるいは売り主である宅地建物取引業者であるか不明です。

売買契約の場合、瑕疵担保責任があるのは、売り主ですので、工事業者、仲介業者とも瑕疵担保責任は買い手に直接は負っていませんので、瑕疵担保を求める相手が違うことになります。

また中古の売買ですので、品確法の適用はありませんので、宅建業法が適用になるケース以外では、特約は有効と考えられます。これは民法の規定に優先しますので、瑕疵担保期間は１年ということになります。

しかし、＃１さんの回答にあるように、１年以内に発見して、請求を行い、相手が認めた瑕疵については、瑕疵担保という債務を完全に行っていませんので、債務不履行となり、債権が時効になるまで請求し続けることができます。

現状だと相手は瑕疵であることを完全に認めている状況にはなく、１年の期間の引き延ばしを狙っているかもしれません。

また、工事の契約ならば補修請求ができますが、売買契約の場合は補修請求権はなく、損害賠償請求権があるだけです。

場合によっては第３者に調査を依頼し補修見積もりを取り、その調査費用や補修代などを含めて損害場遺書として請求した方がよいかもしれません（この場合弁護士などの専門家に確認しておく方がよいです）。

回答No.2

Willyt

瑕疵担保に１年の期間を設けることはできません。特約は２年以上の制限でない場合、それは無効になります。ですから、その条項は無効であることを相手に通告しておけばいいのです。根拠は宅地建物取引業法第40条です。
　また、瑕疵を見つけたときには１年以内にそれを業者に通告しないとそれの補修要求ができなくなりますからご注意。
　特約をつけない限り、瑕疵は無限責任です。業者が１年と限ったのは貴下にとってラッキーと言えるのではないかと思いますよ(^_-)　違法故に設定した特約期限が無効になり、瑕疵責任が無限になったことを意味するからです。

お礼

回答ありがとうございます。瑕疵担保について調べたつもりでしたが、知りませんでした。ラッキーだったんですね。今週、担当者と会って話をすることになったので、その時にでも言ってみます。

回答No.1

noname#40982

瑕疵担保責任の１年とは、受け渡しを受けてから隠れたる瑕疵を見つけるまでの期間を１年以内に限っている。そういうことです。その間に見つからずそれ以降に見つかった隠れたる瑕疵に関しては有償というのが一般的です。ただ専門知識の無い一般の素人が発見することは極めて困難で、かつ重大な影響を及ぼすおそれのある隠れたる瑕疵の場合は、期間を過ぎていても裁判で認められたケースがあります。

>・このような場合、瑕疵担保責任の延長を求めることはできますか？

応じないと思いますが、求める事は自由です。今回の水染みは１年以内見つかったので、瑕疵担保責任で直す責任があります。直るまで業者は不完全履行の状態ですから、１年過ぎても直せと言い続ける事は問題ありません。しかし、だからといって全ての瑕疵担保責任を延長せよというのは無理です。あら探しをしてでも１年以内に発見しその瑕疵を相手に確認させることです。

>・業者に「今後、何年先でも水染みが広がったりした場合早急に対応する」というような書面を要求することはできますか？

要求するのは自由ですが、相手が応じるとは思えません。明らかに不完全履行が原因であると断定出来るケースもあるでしょうが、住宅のトラブルは場所や症状が似ていても違う原因で起きている場合もあります。そんなケースまで責任取らされるような言質は与えないでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。リミットが迫っていると思っていたので「１年過ぎても直せと言い続けられる」と分かり、少し気分が楽になりました。