夫の会社（初年度赤字）に自分の不動産を賃貸

質問

今年７月に自分所有の不動産（土地・建物）を開業したばかりの
夫の会社に賃貸しました。
夫の会社は初年度のみ資金繰りが苦しく赤字が予想されていたため
不動産賃貸借契約を１０年の長期契約にしてその代わり
当初半年だけ無料としました。

(1)このような契約は有効ですか？
(2)もし有効だとした場合、私の確定申告時に無料の期間に相当する
建物減価償却費や固定資産税を経費計上することは可能でしょうか？

回答No.3

siyunoponky · ベストアンサー

No.２です。
基本的に前回の内容も結論にも補足すべき点は特にないのですが、念のため再登場です。

○とりうる方法（お勧めはしませんが）。
その一
事前に所轄署へ出向き、「このような申告をしたいのだが」と契約書も用意して相談に行く。
その二
「問い合わせたが明確な回答はもらえなかった」として、不動産所得については損失の申告書を提出する。

○問題点
その一
事前の回答（この場合不動産の△）に沿った申告をしても、後に否認される場合は十分に有る。その場合の不利益は、ほぼ申告者にかかってくる。
その二
他に所得がなければ、青色の損失繰越が出来なくなるだけだが、損益通算の適用を受けるのであれば、実質的なペナルティーが発生する。

○何故私の結論が変わらないか。
これはもう、ご存知のように、私法上の契約がどうであるかと言う事と、税法上その契約をどう捉えるかは、別の問題である場合があるからです。
「固定資産税程度の負担」であれば、使用貸借として双方に課税関係が生じない場合があると言うことは、逆に言えば、「賃貸借」の形態をとっていても、「固定資産税程度の賃料」であれば、税法上は「使用貸借である」と認定される場合があるように。

形式的・実質的に長期間にわたる一つの賃貸借契約であっても、「この部分は使用貸借」「ここからは賃貸借」として別個の契約が一つの書面になっているだけ・・・。個人的推測にしかすぎませんが、税務署の言い分はこんなところではないかと。

法的に根拠のしっかりしたものではなく個人的な考えですし、最近代表者・親族所有の不動産を法人が賃借している場合、が調査の重点項目になっているとの情報が引っかかっているだけかも分かりませんが。

お礼

今度も丁寧なご回答ありがとうございます。
税務署に聞いたところ、やはり半年は長いので使用貸借でしょう
と言われました。契約書はあまり関係がないみたいですね。

とても参考になりました。

回答No.2

siyunoponky

個人が貸主で、法人が賃借人の場合、かなり昔とは違って「契約自由の原則」が認められるようになりましたので、ゼロから世間相場までの幅で、よほど高額の賃料設定でない限り、否認されることはまずないと思います。

平成１８年分の個人確定申告に関して（２）については、私は否定的です。
お尋ねの場合とは若干意味合いが違うのですが、最近税務署の資産税担当者に聞いた話から推測すると、無料であれば賃貸借ではなく、使用貸借と判定され、収入金額の計上のしようがなければ、必要経費に算入する余地もなくなる、と認定される確率が高くないでしょうか。

不動産が絡むと、一般的な考え方が通らない場合が多いので、きちんと税法の根拠をお伝えするだけの準備はないのですが。

私の今までの経験では・・・
考え方その一
最初から使用貸借として、固定資産税程度の負担にする。

考え方その二（今までとってきた方法）
固定資産税・減価償却費・損害保険料等、必要経費を若干上回る程度の賃料を設定して、賃貸借契約を結ぶ。
設立直後の期間だけこうしておけば、個人所得税はそれほど発生せずに済みますし、必要経費を（普通は青色申告特別控除の１０万円も）控除することにもなんら問題は生じないと思います。
一方法人もこの部分だけで大幅に損失額を押し上げるほどにはならないでしょうし、欠損金も最大７年間繰り越し控除が可能ですし。
金融機関への対策として一円でも欠損を増やしたくないというのであれば別かも分かりませんが。

一年ごとに改訂するようだとまた問題になる可能性が高くなりますので、法人の利益見込等からも、慎重に判断していただければと思います。

所轄以外の税務署で結構ですから、二・三ヶ所電話ででも「配偶者が経営している法人に、無償で部屋を貸しているのだが、貸主個人の確定申告はどうしたら良いか」、お尋ねになればはっきりすると思いますけれど。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。
使用貸借では経費計上できないということが所得税質疑応答集に
掲載されていますので、その点は知っていました。

ただそれが長期契約が前提の場合はどうなるのか？
いわゆるサービス業での「損して得取れ」のような
発想は不動産所得には該当しないのでしょうか・・・
この点は税務署さんも分からないようなので質問しました。

回答No.1

zorro

（１）長い目で見て損得に均衡が取れていれば有効です。
（２）可能です。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。