テナントを借りるときの注意点

質問

ある種のスクールみたいなものをやろうと思い、テナントを借りる予定です。
ほぼ希望にかなった物件もありましが、はじめてなもので簡単に決めていいのかな、と案じています。

その物件はマンション形式で８坪しかなく非常にせまい。場所が東京の住宅街でほぼ希望どおりでした。駅から実質９分くらい歩いて、家賃は9万5千。若干、予算オーバーです。ただ採算はとれると考えています。
家賃、せまさ、が難点ですが、場所が気にいってしまったので考えています。

自分では盲目的になっている感じがしたのでこちらで質問することにしました。契約、物件そのものなどどんなところに気をつけるといいでしょうか？（大家からはスクールでＯＫはもらえそうです）

また、部屋の狭さはレイアウトでなんとかしよう、と素人考えしてますが、実際どうにかなるものでしょうか？

つかみどころのない質問になってしまいましたが、経験者の方などアドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

legalmindcojp · ベストアンサー

私は車屋もしてるんですが、以前、大型バスを買われた方がいて、何するんですか? としたところ、「パソコンスクール」でした。生徒はいるが、教室代はもったいない、移動もしたいというのもあったようですが、なるほど車というのは、建物に近いものとして、不動産設備の代替案の候補にあがります。
　貸教室以外にも、例えば、今は下火のキャンピングトレーラーまたはトレーラーハウス、これを公的融資などで借りた資金で購入すると、ローンは10万以下、それも不要となれば売却換金も可能、移動も可能、などと発想が生れてくると思います。まあ、これは車好きな私の特殊な発想かもしれませんが…。
　また、宣伝集客に関しては、昨今では、ガラスの窓よりもパソコンの窓のほうが工夫次第ではイケると思います。それには、顧客を引く、カツンとくる何かが、必要となってくるでしょう。例えば、厚生労働省の8割給付金講習の、提供業者になって、生徒は2割の負担金で受講できるようなシステムを構築することにより、ニーズにあっていれば、来る手あまたの教室になるかも知れません。
　事業は、発明と同じでアイディアです。寝ても覚めても考えていると、色々出てくるでしょう。

お礼

たびたびありがとうございます。私もちょっとは考えが柔軟になりました。安直に決めないでさまざまな視点で事業を見直すきっかけになります。

パソコンで広告も妙案ですね。パソコンでの告知効果はあまり期待してなかったのですが、期待できる告知をしようと逆の発送をしました。

初心に返ってアイデアの重要性を見つめなおしてみます。
またよろしくお願いします。

回答No.4

tnt

電気ガス水道費はどうなっていますか？
大家さんから再販を受ける形になっていると、
とんでもない額を請求される事があります。

それから、玄関の広さは大丈夫ですか？

上下階は、何屋さんですか？。音が漏れる可能性があります。

看板としての見晴らしは他の方が書いているので飛ばして

敷金は本当に帰ってくる契約になっていますか？
時々、自動的に半分償却される（これじゃ礼金ですね）契約がみられます。

おもいついただけで、だいたいこのぐらいですね。
まだまだあるかもしれませんが。

お礼

契約のことがぜんぜんわかっていなかったんで助かります。
マンション形式の事務所を借りる予定なんですが、お隣などもスクール関係です。不動産屋さんは、「音はお互い様、大丈夫ですよ」と言ってましたが、確認したほうがよさそうですね。

大事な敷金の契約は要チェックします。頭でわかっていても不動産屋の営業マンにのせられてしまう自分がもどかしいです。気を引き締めて考えたいと思います。

またなにか契約時注意することなどありましたらよろしくお願いします。

回答No.2

legalmindcojp

事業開始に伴い、その販促活動に必要な拠点をどうするか、ということになると思いますが、この場合、まず最初に、スクールの場所を決める段階で、最低限の代替案を検討しなければならないでしょう。というのは、そのスクールが、例えば特殊なソフトを入れたパソコンを何台も設備しなければできないなどの事情があれば別ですが、座学なり講演形式でしたら、自治体や民間の貸しスタジオや会議室を利用することにより、月の9万円はタダ同然になるかも知れません。
　要は、代替案の検討です。
　まずはじめに、その点、とうですか?

お礼

ごもっともです。痛いところです。初の事業なのに場所を用意していいのか？検討しましたが、このご時世家賃が比較的安いので、場所を借りることにしました。我ながら安易です。

しかし実際計算してみると共益費、消費税などで１１万円はかかります。
ペイするのは大変です。

代替案。。。legalmindcojpさんのおっしゃるとおり場所なしでやったほうが効率的です。代替案、考えてみます。
回答ありがとうございました。

回答No.1

kensaku

スクールの立地条件として、そこで生徒が集まるか？　という問題があります。集客できる自信があるならいいでしょうが、そうでないと、かなり辛いでしょう。電車やバスから見えるならいいのですが、外向けに窓に名前を大書するなどできますか？　外からみて何だかわからないと、警戒されて人が集まりにくいです。従業員を募集する場合も同様で、信用が得られないと、事業にはなりません。
また、音や振動の発生する可能性はありませんか？　上下の住人に迷惑がかからないような配慮は必要でしょう。

お礼

やっぱ質問してよかった。忘れていました。生徒が集まる保証はないに等しいです。窓が裏通りに面していて、見晴らしがいいなんて考えていました。窓の宣伝効果を忘れていました。その代わりとして外に看板を出していいようなので多少の広告効果はありそうです。

従業員も信用してくれるかどうか？盲目的な自分なのでほかの人に見てもらって判断してもらう予定です。回答ありがとうございました。