もし大家さんが倒産したら。

質問

今、引越し先を探してるものです。ひとつ気になる物件があり、そこは１階がテナントで上の階が賃貸になっているのですがその１階が半年以上空いてる（家賃２００万くらい）状態です。これからもこの不況のせいか入る気配もありません。。
そんなマンションをもし借り、大家さん（法人）が倒産したらどのような影響があるのでしょうか？競売に掛けられると場合によっては退去を命じられることもあるのでしょうか？家賃が急激に値上がりしたりするのでしょうか？その事が気になり契約しようか迷ってます。物件としてはとても条件がいいです。どんなパターンが考えられるかどなたか教えてください。

回答No.3

poolisher

大家が倒産したら敷金は返ってこないと考えたほうがいいです。

入居して３か月で大家に倒産された、というケースがあります。
マンションは競売で新しい持ち主に代わりました。
競売の場合契約は引き継がれませんから、敷金は元の大家の倒産で
ほぼパーです。
入居の継続は新大家次第です。６か月後に立ち退けといってくるかも
知れませんし、家賃の値上げを言ってくるかもしれませんし、敷金の
再差し入れを要求してくるかもしれません。

大家の信用情報が重要事項として説明される制度や敷金供託の制度は
現在ありませんから、借り手がリスクを判断するしかありません。

お礼

ありがとうございます。
色々考えましたがやはり入居することにします。
他の物件に比べ自分の希望にあってるからです。
もし競売に掛けられ敷金返らずに再度賃貸契約になり
あまりに家賃に変動があったらその時は6ヶ月以内に次をまた探す覚悟です。希望の物件には中々巡り合わないですからね。。

回答No.2

m_inoue222

大家してます

一般的に心配するのは「競売」でしょうね

大きな物件の場合はほとんどの大家は借入で建物を建てています

１億円持っていれば９億借りて１０億円の物件を
５億円持っていれば５０億円の物件を建てます

１億円持っていて１億円の建物を建てるなんてそんなバカな投資家は居ませんから．．．

なので敷金や保証金が返還されないと言うリスクは発生します

＞競売に掛けられると場合によっては退去を命じられることもあるのでしょうか？家賃が急激に値上がりしたりするのでしょうか？

その可能性はどの物件でも有ります

よほど小さい物件ですと全額自己資金とかで建てた物や返済が完了している物件もあるでしょうが．．．

＞家賃２００万くらい

月間ですか？

物件の規模にもよりますが普通は入居率７０－８０％でも経営は成り立つと思いますよ．．．儲からないですが．．．

わたしでも入居率７０％有れば借金増やさないで維持だけは可能です

アパートやマンションが競売になるのは「大家が他の事業に失敗した」

そんな場合がほとんどです

ほとんどのマンションなどは大家が破産・倒産してもその前に銀行からの強い指導で任意売却で処理されます

競売になる物件なんて宝くじに当たるくらいな確率かも知れません

お礼

ご回答ありがとうございます。
色々考えましたが敷金が最悪戻らないのを覚悟で契約することにしました。

＞競売になる物件なんて宝くじに当たるくらいな確率かも知れません
→この確率を信じたいです。。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

これは注意が必要です。
たとえ大家が飛んでも「通常売買」で新しい大家に売り渡されれば「原契約が当然に引き継がれます」ので、今までどおり住み続ける事ができ、家賃の値上げ等の「契約条件の変更」は賃借人の合意なくしてできません。

問題は「競売」で所有者が変更になった場合です。
ポイントは
１．賃貸借契約締結時、既に「抵当権」が設定されていた場合。
２．賃貸借契約締結後に「抵当権」が設定された場合。

上記で（２）の場合は冒頭の「通常売買」と扱いは一緒ですから、当面心配には及ばないでしょう。
問題は（１）の場合です。
この場合、競売で競落した新所有者が「出て行ってくれ」と言ってきたら最長６ヶ月しか住む事ができません。当然金銭的な保証も得ることはできません。つまり「普通に出て行く」しかないのです。
また、「原契約」は引き継がれませんので、「住み続けたいなら賃料は２倍」と言われたら「承諾するか出て行くか」しか選択肢はありません。

これは非常に重要な事ですので、宅建業法で契約前の「重要事項説明」で「抵当権の有無」の説明が不動産業者に義務付けられています。

まずは、不動産屋さんに「抵当権の有無」を聞いてみて下さい。
それから判断すればいいことです。
ただし、「抵当権が設定されている物件」なんて星の数ほどありますよ。
殆どの大家さんが銀行からお金を借りて物件を建築してますから。

慎重になるのは当然ですが、いたずらに「猜疑心」に凝り固まるのもどうかと思いますよ。

ご参考まで