収益物件用の土地購入を考えてます。

質問

収益物件用の土地購入を考えてます。総額5000万？

テナント貸し用の土地購入を考えてます。税額等・採算ベース等わかる範囲で計算式などを教えて下さい。全くの素人です。
よろしくおねがいします。

土地は現在更地の未舗装状態です。（舗装・上下水道・電気などの工事の件は今回の質問には含みません。）販売価格は4500万（まだ未交渉）（評価額は4000万くらい） 110坪の道路沿いです、地方都市の郊外型の商業店舗の密集するエリアでテナント物件としては最高の場所です。自分の構想とすれば建物の外郭のみ（予算350～500万）建ててあとは入居者で「好きなようにしてもらう」的にかんがえてます。全予算で5000万前後で、当然銀行ALL借入（年利4％・支払期間20年）で考えてます。自己資金もありますが今は入れずに考えたいと思います。建物は30～45坪にして2つに区切るか、1つだけのテナントにするかと２通り考えてます。家賃設定は建物全体で月25万～35万です（区切って17.5万X2、ALL貸30万X1など・・）。建物の広さで税金も変わる？と思うのでその境もわかれば教えてもらいたいです。取得税、固定資産税、ローンの支払金額以外の年間の経費、あまりにもその辺りの知識に乏しいので教えて頂ければありがたいです

回答No.1

poolisher

ここで質問するより直接銀行にローン申し込みにいったほうが早いと
思います。

あれ出せこれ出せといわれるでしょうから、それで具体的に学習した
ほうがいいと思います。

土地取得じゃ金は貸せないと門前払いかも知れませんが・・。

少し冷たい回答になりましたが、５０００万を年利４％で２０年借りた
場合月々の返済はいくらかわかりますか？
答えは約３０万です。あなたのプラン２５万～３５万の収入というのは
３０万の上と下のプランです。つまりキャッシュフローが黒かもしれな
いし、赤かも知れない。ということです。

キャッシュフローのマイナスをどうやって補填しますか？と聞かれたら
なんと答えますか？

半分で１７．５万、一区画なら３０万というのはどういう根拠によりま
すか？と聞かれたらなんと答えますか？

うわべの計算方法だけこんなところで聞いても審査も通りませんし
投資の結果をだすことはできません。

補足

ご返答ありがとうございます。言葉足らずの質問ですいませんでした。
基本的な計算方法を知りたかっただけです。一般的な計算式の考え方を知りたかっただけです。ご容赦ください。今回の物件で、銀行の貸す貸さないは問題としておりません。
銀行に行けば教えてくれるのは当然知っておりますが、窓口まで行く時間もございませんし、わざわざTELするほどの事でもございませんので
こちら（OKWEB）でお伺いしようと思った次第でございます。

ちなみに銀行の審査はございますが、もう仮審査は終わっておりますし、私が買うか、買わないかだけの状態です。

キャッシュフロー（？？後で調べます。）のマイナス？？
30万？
仮に入居店舗が何年か入らなかったら月々の支払いは当然自分で払います。お客さんが、入ってくれればその分浮くわけですよね？それでいいんですが・・・。

どなたか具体的に教えていただけますようよろしくおねがいします。