建築基準法第４２条第２項（みなし道路）について

質問

建築基準法第４２条第２項についてお尋ねします。

義父の土地を売却することになり、買い手も見つかりました。
しかし突然、みなし道路というものが出てきて切羽詰っています。
道路に面した義父の土地の裏に、別の方の土地があります。
この２つの土地にみなし道路が作られていました。
裏の土地の持ち主も、もちろんそんなことになってるとは知らなかったようです。

この２つの土地の奥には、ある地主の借家が多数あり、そこの住人が義父の土地を通るので、
その地主とちょっとしたいさかいもあり、門扉をつけたこともあったそうです。（現在はありません。）

すぐそばに十年ほど前にハイツができたのですが、
裏口を作らないとダメという基準があるのでしょうか、
そのときに勝手に道にされたようだと聞きました。

役所側には「自分の土地が確認できて門扉がある写真があれば取り下げる」と言われたそうですが、
そんな写真が存在するやらどうやら・・・

固定資産税はもちろんすべての土地に対して支払っています。
みなし道路というのはいつのまにか勝手に作られてしまうものなのでしょうか。
持ち主には一切知らされず、泣き寝入りなんでしょうか。

拙い文章で申し訳ございませんが、お知恵をお借りできたらと思います。
よろしくお願いします。

回答No.4

noname#115004 · ベストアンサー

先ず、法務局へ行って公図を確認しましょう。

「義父の土地と別の方の土地」とありますが、2つの土地(宅地)の間を、長年の間に人が通り続け、道路でもないのに道路形態が出来たということなのでしょうか??　そして、そこには借地承諾も何もないのでしょうか??
公図には、道路として独立した(文筆された)筆はないのでしょうか??　周囲の謄本も併せて取りましょう。

通常道路形態としては、赤道などとしてのものが公図には残っています。それがあれば、2項道路と判断されても仕方ないでしょう。
全くの宅地と宅地の間に、許可も無く通路形態が作られてしまったなら、貴方の権利を行使しても良いでしょう。
そんな事を確認もせずに「道路として扱う」などということは、完全な役所のミスというよりも、道路ではないでしょう。その、通路部分が文筆されていて、「公衆用道路」とでもなっていれば別ですよ。

大事なのは、公図、謄本の登記状態です。現況がそうであっても公図の復元を要求しましょう。もし、道路が必要だと言ったら、高値で市に買い取ってもらいましょう。それ以外は、引く必要は無いでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

>2つの土地(宅地)の間を、長年の間に人が通り続け、道路でもないのに道路形態が出来たということなのでしょうか??　そして、そこには借地承諾も何もないのでしょうか??

おっしゃる通りのようです。役所側は平成3年に二項道路指定したことに対して、
「これは・・・、指定取り消し・・・、でも・・・」とはっきりとした返事をさけています。
ここで教えていただいたものを、順にそろえて出来るだけ努力したいと思います。

回答No.5

nobugs

補足がありましたので、追記します。

＞それぞれの土地に私道は存在せず、舗装された地主の私道の先に、広い砂利の土地、駐車場の順にあり、そこが『たまたま通れる』から通ってるという感じです。

実は、この『たまたま通れる』場合が曲者です。

過去（昭和５０年代）にあった裁判で、戦後から駅前に空き地があり、その中央部分に通勤で通行する人の通路ができた土地がありました。
この空き地を開発する際に、中央の通路を塞いだ所、通勤で使用していた人が、迂回のために１５分ほど余計にかかり、既得権として通行権を主張して提訴したものです。
航空地図で、昭和３０年代から通路が出来ていた事が確認され、通路の存続を認められて事があります。

２項道路の指定を廃止する場合、他の人が通行権を主張されないか（誰が通っているか）、調べておく必要があります。

お礼

追記、ありがとうございます。

誰が通っているかは大体検討がつきますのでもう少し調べておきます。
通さない！としっかり示しておけばこの問題は発生しなかったのかもしれないですね。
でも建物を建てようとしたときは登記の土地すべて宅地で二項道路などなかったのに、
売却時には二項道路が存在するなんて、なかなか納得できません。
航空地図、住宅地図も確認していきたいと思います。

回答No.3

nobugs

間違った解答があります。

建築基準法第４２条２項道路は、
１、建築基準法施行時（昭和２６年）に、既に存在する幅員４ｍ未満の道路
注；私道・公道の区別無し

２、特定行政庁（建築主事のいる役所の首長）が「指定」をする
注；「指定」ですので、首長の決済
以上の２点が基本的要件です。

最近は、狭隘道路解消のために施行時の確認をせずに、指定時に通路の形態があれば、２項道路の適用をしてしまう自治体もあります。
その場合、地権者の同意は原則として必要ありません。

今回の場合は、私道のみなし道路ですので、減免申請を行わなければ課税されます。

錯誤による指定と思われますので、古い住宅地図を探して見てください。
大きな図書館では、結構保管されています。
いくつか回れば、出てきます。
また、

道路法での「認定」とは異なり、首長（と言っても担当課長）の判断で方向付けされます。

下記URLに、古い航空写真がありますし、「航空写真」を扱っている会社もありますので、検索して問い合わせてみると良いでしょう。

参考URL：

http://mapbrowse.gsi.go.jp/airphoto/index.html

補足

ご回答ありがとうございます。

錯誤による指定もありえるということなんですね。
こういうことは、あってはならないと思いますが・・・

>狭隘道路解消のために施行時の確認をせずに、指定時に通路の形態・・・
通路の形態があるかということですが、どこからどう見ても通路とは思えません。
それぞれの土地に私道は存在せず、舗装された地主の私道の先に、広い砂利の土地、駐車場の順にあり、
そこがたまたま通れるから通ってるという感じです。
フェンスでしっかり区切っていたらこんなことにならなかったのかと思うと残念です。
航空写真も参考にさせていただきたいと思います。

回答No.2

walkingdic

まず２項道路（通常このように呼ばれています）について説明しましょう。
建物というのはそこに至る道がなければ利用できません。そして、上下水道にしてもまた消防活動そのほかについて考えても、やはり建物を建てる敷地につながる道路というものは必要です。これは防災上も重要です。
火災が起きたときに消火活動が出来なければ延焼を引き起こし大惨事になりかねません。

つまり都市の安全を守るためには敷地には道路が必要ということになります。

一方当時の現状では、十分な道路が存在しませんでした。そこで建築基準法という法律により、まず建物を立てることになる敷地についてはそこにいたる道路が存在することを要件としました。またその道路は一定幅以上なければならないとしました（消防車などが通れるように）。

しかし現実にはそのような幅のない道路が多数あります。
幅が４ｍ以上の道路については、公道認定することが出来、これは道路法により認定されます。
しかし、幅が４ｍに満たない道路については、建築基準法を制定したときに、「現存する道路が４ｍに満たないもので、しかし家屋が立ち並んでおり道路として使用されている道」に対して、その自治体の議会の承認を経て、２項道路指定というものを行い、公道に準じた扱いとすると定めました。

これが二項道路の由来です。

>>
すぐそばに十年ほど前にハイツができたのですが、裏口を作らないとダメという基準があるのでしょうか、そのときに勝手に道にされたようだと聞きました。
<<
そういうことはありえません。二項道路指定は上記の通り議会の決議によっての可能です。

この二項道路にしてされた場合、４ｍに満たない道路については、将来建築などするときにはセットバックといい、道路中心から２ｍを道路用地としてあけなければなりません。あけた部分については、

Ａ．自治体が買い取り
Ｂ．自治体へ寄付

の２通りあります。

>役所側には「自分の土地が確認できて門扉がある写真があれば取り下げる」と言われたそうですが、
>そんな写真が存在するやらどうやら・・・
当時に遡って取消しですか？そんなことは簡単に出来るとは思いませんが、、、、、、役所の人がどういう理由でそういったのかはわかりませんが。

>固定資産税はもちろんすべての土地に対して支払っています。
まだ２項道路でもセットバックしていない自分の土地は課税されます。
セットバックして、その部分を分筆すれば非課税になります。

>みなし道路というのはいつのまにか勝手に作られてしまうものなのでしょうか。
議会の決議により決まります。

>持ち主には一切知らされず、泣き寝入りなんでしょうか。
あるいみこの二項道路指定は私権の侵害という見方も出来なくはありません。
しかし公共性が高い法律として、いわゆる憲法での「公共の福祉」の為に犠牲になる部分ということで考えられています。

ただご質問の状況があまりよくわかりませんので、一度弁護士に相談下さい。
具体的な個々の事例になると二項道路の指定が不当であるとして裁判した例は色々ありますから。
中には二項道路の指定を取り消すような判決を得ているものもあります。
弁護士会にて二項道路など道路関係に詳しい人を紹介してもらってください。

ご質問内容だけでは正直どうなのかがよくわかりません。

補足

ご回答ありがとうございます。
二項道路取り消しの件ですが、
昭和40年代、50年代にそれぞれの土地で建物を建てるということで、
建築確認申請が出され許可されております。
当時の書類等によるとどちらの土地も二項道路指定は受けておりません。
しかし、平成に入ってハイツが建築されたときに二項道路となってしまったようなのです。
このような経緯があったため、いつでも二項道路指定が出来るのかと思ってしまいました。
役所の方は、はっきりとは言いませんが、ミスを認めているように見受けられます。
それでも証拠を用意しなくてはいけないとやらで・・・
一度、弁護士等に相談してみたいと思います。

回答No.1

dr_suguru

＞しかし突然、みなし道路というものが出てきて切羽詰っています。

突然発生するわけはありません。
元々、みなし道路です。

＞裏口を作らないとダメという基準があるのでしょうか

意味不明

＞そのときに勝手に道にされたようだと聞きました。

普通、所有権移転の寄付とか売買であれば道路認定が基本ですので、あなたに承諾はいりません。

＞役所側には「自分の土地が確認できて門扉がある写真があれば取り下げる」と言われたそうですが、
そんな写真が存在するやらどうやら・・・

意味不明

＞固定資産税はもちろんすべての土地に対して支払っています。

非課税措置をしている市町を知ってますが、あなたの市町の税務課はない、ということ？

＞みなし道路というのはいつのまにか勝手に作られてしまうものなのでしょうか。
持ち主には一切知らされず、泣き寝入りなんでしょうか。

基準法４２条２項道路＝道路法による道路ですよ。
市町村管理で復員が４ｍ以下の道路を指します。

２　この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離２メートル（前項の規定により指定された区域内においては、３メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、２メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

この章の規定が適用＝都市計画区域内のみの摘要です。
俗に言う「集団規定」です。

結局、あなたは何を言いたいのか不明です。

市町村道の認定廃止は議会の同意が必要です。
簡単に廃止はできませんよ。