叔父名義の戸建てに引っ越そうと思うのですが

質問

（妻方の）叔父名義の物件があり、この１０年妻の妹が単身で住んでいます。妻が独り身の妹を気遣って一緒に住みたいと言いだしたので、共同生活を前提としたリフォームを行って、我々家族（親子３人）も引っ越そうと思います。叔父にはその旨を了解してもらいましたが、固定資産税を負担してほしいと言われました。もちろんそれくらいの条件は飲みますが、私の会社の住宅手当の関係もあって叔父とは賃貸契約を結ぶつもりです。
そこでお尋ねしたいのは、このような条件で引っ越すにあたり、叔父そして当方に税金上の新たな負担が発生したり、賃貸契約を結ぶこと自体が有効となるのかどうかということです。
それ以外にも予想される問題などありましたらご教示いただけると幸いです。
（リフォーム費用は当方の負担です）

回答No.2

o24hit · ベストアンサー

早速のお礼恐縮です。

>賃貸契約を結ぶ上では当然賃料の設定が必要になりますが、もともと無償貸借ですので、当方が負担するリフォーム費用の月額支払い分をそれに充てるという考え方は問題があるでしょうか。この場合、実際叔父に賃料は一銭も入らないのに、賃料を取る契約を結ぶ以上課税対象にもなりますよね。

・お書きのような契約を結ばれると、叔父さんにとっては「不動産所得」になりますから、所得税が課税されることになります。http://www.taxanswer.nta.go.jp/1370.htm

・今回のケースでは、民法の「使用貸借」とされるのが良いかと思います。
　これですと、借主は借用物の通常の必要費を負担すると定められていますから、それに基づき固定資産税を支払われれば良いと思います。

・契約については、賃借料が無料でも一向にかまわないです。

・民法
（使用貸借）
第593条　使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

（借用物の費用の負担）
第595条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
　(以下略)

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/1370.htm

お礼

引き続きありがとうございました。
実は当方の場合、会社の住宅補助を受ける為には賃貸物件に住む事が条件なのですが、どのような賃貸条件を組めるか悩んでおりました。
使用貸借の契約ですがリフォーム費用を当方が負担するということで、賃貸案件として扱えるかどうか会社の担当に聞いてみるのが早いかもしれませんね。

回答No.3

hakazukun

疑問点があります。会社の住宅手当の関係もあり、賃貸借契約を結ぶ予定とのことですが、それ以外に賃貸借としたい理由があるのでしょうか。
また、税金を支払うのが心配なのでしょうか。
確定申告をするのを避けたいということでしょうか。

まず、不動産の税金は、収入－経費＝所得 に対してかかってくることをご理解ください。

税法では、固定資産税相当額の賃料を受け取っていた場合は、使用貸借となるので、所得税は発生しないことになります。
もし、住宅手当だけのために契約するのであれば、固定資産税の年税額以下の年間賃料で契約する方法もあるかと思います。

叔父様が給与以外の収入がなければ、所得が２０万円以下であれば、確定申告の必要はありません。(税金が発生しない。)

また、確定申告をするを前提とすれば、青色申告をすれば、青色申告特別控除が使えますので、税金がかからなくなるケースも考えられます。

叔父様の万が一のことがあった場合、使用貸借と賃貸借では、相続税の評価も違ってきます。

細かいことすべてをここで書くのは無理ですが、このようにいろいろの方法・ケースが考えられますので、よくご検討されて、後々不都合が生じないようにされることをお勧めします。

お礼

曖昧な表現だったこと恐縮しておりますが、まさに回答者様のご指摘が私が漠然と感じている不安のすべてになるかと思います。
つまり無償で自分名義の戸建てを貸借してくれる叔父に対して余計な税負担をかけることが最も私の避けたいところです。しかし私共名義の物件でない限り、会社からの住宅費補助は受けたい、そのためにはどのような賃貸条件を結ぶ事が可能か思い悩んでいた次第です。
そういう意味で、ご回答のように固定資産税の税額分を年間賃料として契約するのはグッドアイデアだと思いますが、それが叔父への新たな税負担になるのかどうか調べてみる必要があります。いただいた情報をもとに国税のサイトを見てみようと思います。
そしてご指摘の通り、相続の問題も無視できないことと思います。叔父の実子がいる限りいずれ必ず相続問題が浮上することでしょうから、あらかじめ取り決めをかわしておこうと思います。使用貸借と賃貸借では相続税の評価が異なるということですが、なにか調べる足がかりがありましたらお教えいただけると幸いです、

回答No.1

o24hit

こんにちは

・まず税金ですが
　固定資産税以外でかかるのは、契約書を作成した際の印紙税ぐらいですね(金額に寄って変わってきますが、数百円から数千円ですね)。

・契約が有効かどうかですが
　民法に契約についての規定がありますが、貸主や借主の制約はありませんから、勿論有効な契約です。
　ただし、20年を超える契約の締結は出来ませんので、その点は留意が必要です。超える場合は、再度契約を結ぶ必要があります。

・民法

（賃貸借）
第601条　賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

（賃貸借の存続期間）
第604条　賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年とする。
２　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から20年を超えることができない。

お礼

専門的な意見をこんなに早くいだただけて感謝しています。
税金と契約の有効性については一安心しました。
賃貸契約を結ぶ上では当然賃料の設定が必要になりますが、もともと無償貸借ですので、当方が負担するリフォーム費用の月額支払い分をそれに充てるという考え方は問題があるでしょうか。この場合、実際叔父に賃料は一銭も入らないのに、賃料を取る契約を結ぶ以上課税対象にもなりますよね。いかがなものでしょうか。