敷金全額返還を求めるのは無理？

質問

福岡市内在住の者です。。
7年間住んだ当時新築アパート（家賃￥46.000）を解約して、引越しをしました。

契約時に敷金を4ヶ月分（￥184.000）支払い、退去時には敷引きとして￥100.000支払うように契約書に記載されていました。

しかし、TV等で昨年末に最高裁の判決で借主に有利になるような判決が出たと聞き、不動産に契約書の内容に納得出来ないことを告げました。

その後、しばらく、先方からは何の連絡もなかったのですが、
昨日、見積書がきて、敷引き￥100.000を減額して￥46.000の金額が提示されていました。

通常使用による傷・汚れは毎月の家賃に含まれているはずなので、
全額敷金返還を求めたいと思いますが・・・
￥46.000という金額は良心的な方なんでしょうか？

内容証明→小額訴訟をするべきかどうか迷っています。。
地域性とかもあるかと思いますが、お知恵を貸して頂けないでしょうか？

回答No.2

53r · ベストアンサー

平成１７年７月１４日、神戸地方裁判所は、敷引特約は消費者契約法１０条に反し無効であるとの判決を出しました。下記の大阪地裁判決は、入居期間や敷引の％を考慮した非常にわかりにくい判決になっていますが、神戸地方裁判所の判決は特約そのものを無効とする明快な判決です。ネットで検索すればすぐに出てきますので、判決をお読みください。

　かくいう私も簡易裁判所で敷引無効の判決を取得しています。神戸地方裁判所判決より優れた判決でした。敷引特約は、自然損耗分を賃借人に負担させるものですが自然損耗分はそもそも賃料に含まれています。貸すことの対価として賃料を受け取り、貸せば当然損耗するのですから、敷引をすることは家賃の二重取りになるのです。

　ですが、１３８０００円は帰ってくるのですね。上記の裁判では９ヶ月程度の入居期間で自然損耗さえない状態で敷金をすべて没収した上、追加費用を請求されたものでした。争点も敷引特約の無効だけではなく期日を重ね全額返還された敷金と同額の訴訟費用がかかりました。

　本人訴訟であればそんなに費用はかからないでしょうが、７年居住していれば故意過失に基づく損耗がまったくないとも考えづらいので４６０００円すべて回収できるかは疑問です。

　関西の敷引特約の慣習を、判決を積み重ねることで排除することは意義のあることだと思います。是非上記判決と、ガイドラインを熟読ください。

お礼

ご回答ありがとうございます！
敷引き無効の判決を受けられた経験がおありなんですね。
確かに７年も住んだので、自然消耗とは言えない傷などもあるのも確かです。。
よく考えたいと思います！

回答No.5

zerunn2

敷金返還については、地方によって多少ばらつきがあり、東京での事例が、福岡で必ずしも役にたつとはいえないのが現実のようです。
敷金の返還の割合の算定資料としては、賃料が周囲の同等物件に比べて、高いか安いか、敷金以外の礼金のうむ、契約更新時の更新料の有無等も含めて考えることになります。
関西の敷引は、礼金、更新料等の制度もなく、敷引したあとは、仮に原状回復にそれ以上の費用がかかっても借り主に請求しないという意味が付加されてるので、制度がそれと異なれば、結果も変わってきます。それでさえも、敷引をすることが合理的であり、しかも、おっしゃてる判例によれば、相手方にその制度をきちんと説明して、理解した上で納得している必要があるということになるので、全額かどうかはともかくかなりの割合で返還されることになると思います。

訴訟ということについて、内容証明は、不要といえます。特にこれまで交渉を重ね、折り合いがつかなかったのであれば、内容証明はあまり効果を期待できないともいえます。いきなり訴訟にするのが後ろめたいのであれば、普通の郵便で通知すればいいのではないでしょうか。

お礼

東京での事例が福岡では役に立たないんですね。
知らなかったです。
ご回答ありがとうございます。

回答No.4

kiroha186

昨年、近畿地方の裁判で敷引特約は無効の判決が下りました。敷引ですが、返還しなくても罰則規定がありません。また、民法501条で「契約の自由」と項目があります。なので「裁判もしくは内容証明で訴訟を検討している」と言わないと返還してくれないケースが目立ちます。
　46000円の金額ですが、経年劣化による傷みなら全額返還されます。返還方法ですが、行政書士もしくは司法書士に相談するのがベストです。
この案件は敷金清算は管理会社が立ち会ったものと思われます。敷金は返還しなくても行政処分を受けるものではありません。管理会社は「取れるだけ取る」という姿勢をとっています。管理会社にも責任があります。また、ガイドラインですが、罰則規定がないため、ガイドラインは関係ないといっている不動産も多々あります。「レオパレス21・エイブル・ハウスメイトパートナーズ」など大々的に宣伝している管理会社がいい例です。管理会社にも罰則規定を設けない限り敷金トラブルは減らないと思います。

お礼

「取れるだけ取る」っておかしいですよね。
本当に管理会社にも罰則規定を作ってほしいものです。
ご回答ありがとうございました。

回答No.3

takatukireds

まあ、他の方とダブりますが。
簡単に言うと、主観と客観の違いですね。
確かに、質問者様の言うとおり普通に生活した場合の消耗は担保されます。
が、質問者様はこれは普通の消耗だよ、と言っても貸主からすればこれはとんでもない消耗だ、と言うことはありえます。
私の場合は敷金４０万まるまるとられた、と言われて見に行けば、風呂がカビだらけといったものがありました。この人の主張は風呂は湿気の多い場所だからそうなっても仕方が無いというものでした。
例は極端ですが、結論としては４６０００円は妥当かもしれません。
もっとも、１０万から４６０００円に減ったのですからなんか怪しいな、と言う気持ちもありますよね。

お礼

やはり妥当ですか。。
簡単に減額に応じてくれるとは、「言ったもの勝ち」みたいでなんか信用できないですよね。
契約書って何だろう。。って思います。
ご回答ありがとうございます！

回答No.1

messe2006jp

■まず46,000円と言う金額だけ見るなら、まあまあ妥当な金額に思えます。

■それから、敷引きにはみなし原状回復金額に加えて、首都圏で言う「礼金」もしくは「権利金」としての性格があります。
別途「礼金」か「権利金」を支払っている場合以外は返還は難しいと思います。

■なお、判例で返還を認めたのは、「3年弱の入居で、敷金60万円のうち50万円を敷引きとしていたケース」「1年弱の入居で、敷金50万円のうち40万円を敷引きとしていたケース」です。
つまり、敷引き全体が無効とは言えないものの、短期間の入居にもかかわらず、それが80％以上に及ぶような過度な負担である場合には、無効となりうる可能性があるということです。

http://ooyasan-info.com/column/column11.html

お礼

的確なご回答ありがとうございます。
敷引き全体が無効とは言えないんですね。
46000円の請求だと過度な負担金額とはとても言えないですよね。。
とても参考になりました！