実家が任意売却に！

質問

父の会社が倒産寸前。銀行より実家の任意売却の話がありました。私の主人が買い取る方向で話が進んでいます。
価格は１７００万円。全額銀行から借ります。実際の返済は親の年金から、もしくは親と同居している兄がする事になります。
このような場合、どんな税金を払わなければいけませんか？又、金額はどれ程になりますか？
贈与税なども払わなければならないのでしょうか？
又、父が自己破産した場合、免除される税があるのでしょうか？
とても急いでいます。どうか助けて下さい。お願い致します。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

まずは質問部分への回答として、不動産を購入する夫には、登録免許税・不動産取得税が（あくまでも）推定で３０万円位。借入契約に伴う印紙税が２万円、抵当権設定にかかる登録免許税が7万円に司法書士手数料がザックリと７万円位で５０万円見当になりそうです。（誤差５万円位みておいて下さい）　銀行関係の保証会社による保証付ローン（住宅ローン・不動産担保ローン等）という形式なら別途３０～５０万円の保証料が発生しますが、状況からは恐らくその形式ではないのでしょう。物件価格の妥当性があれば贈与税はかかりません。

加えて、土地が祖父からの相続で父親所有と言った場合には今回の売却で、父親に譲渡所得税が発生する可能性がありますが、父親が破産する過程で適切に対応すればこの部分は回避可能かと考えられます。

以下は蛇足です。
回答．１の内容は全て正しいのですが、銀行側の回収実務での本音を含めて書いておきます。中小企業の社長が会社の倒産、保証債務負担による自己破産となった後も、社長一族が住む場所は必要になる。担保に差し出されている自宅は競売になれば約2年の時間と数百万円のコストを掛けて時価の7割で売れる位が関の山であり、身内が銀行の評価額で買ってくれるなら、倒産前の段階で何とかしてやりたい、が本音。（会社破産後は管財人・裁判所が介在するので制約が出る）

債務者・保証人への回収に手心を加える事はできず、事業に関係者へ新規に融資することもできないので、給与収入などの安定収入がある別姓の娘婿が当該銀行から借入して自宅を買い取るというのなら何とか内部審査面でも許容範囲に収まる。（結果１７００万円分の不良債権が正常債権に転換する点もある）

父親側も引越の手間も費用もかからず、破産後も年金収入は見込めるので表面上は今の生活を維持でき、世間体も保てることになる。

本件での考え方としては、不動産の所有者・借入人はあくまでも夫であり、夫が自分の物件を父親・兄に賃貸して家賃を取りそれを返済と利払いに充てる、という形式にして、夫と父親間で不動産賃貸借契約、夫は不動産収入による確定申告が必要になりそうです。加えて、夫がそれ以上の負債を背負わない事、自宅担保が一旦全て抹消され新規借入分の担保だけが再設定される事、設定家賃が父親の年金・兄の負担で収まる事、夫の返済が継続できる水準である事等は必須条件です。

お礼

丁寧で分かりやすい回答をありがとうございました。

税で一番心配していたのは贈与税です。任意売却の話は銀行からきたものでもあり、金額も銀行が言ってきたものなので、税は発生しないものとみていいでしょうか？

ただ、気にかかることがあります。
近所にスーパーが引っ越して来る事になり、一気に開発が進んでいて、実家の隣の土地は巨大な駐車場になります。家の前の路地は私道なのですが、駐車場の入り口の一つとなる予定で、地主が市に寄付をするそうです。恐らく、夏頃には私道から市道になるようです。

そうなると、土地の価値が上がるそうなのですが、その場合でも贈与税は発生しないのでしょうか？

最悪、支払いが滞った場合は、売却する方向で考えています。冷酷かもしれませんが、いくら親兄弟でも、しっかりと線を引く所は引いていかないといけませんよね。

主人も私も、精神的に参っています。
本当に具体的なお答えをありがとうございました。

回答No.3

goo951goo

自宅の売却なら３千万円控除があり所得税は、無税です。ただ売買をするとNo.2のとうり　多額の移転費用がかがります。贈与税は、まず問題がないでしょう
自己破産については、司法書士が２０万程度の報酬で相談．手続きをしてくれますので　地元の司法書士会に問い合わせれば専門の先生を紹介してくれます。
状況からして、専門家に依頼する方がいいかも知れません。

参考URL：

http://www.osaka-shiho.or.jp/

お礼

お礼が大変遅くなり、失礼致しました。簡素で丁寧な回答をありがとうございました。
大変参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.1

patent123

直接のお答えではないですが、ご参考までに。

実家の持ち主、所有権者は誰ですか？　お父様個人ですか、それとも、会社ですか？

＞私の主人が買い取る方向で話が進んでいます。

すると、買主、即ち、新たな所有権者は、質問者さんの旦那様になります。

＞価格は１７００万円。全額銀行から借ります。

借主は、質問者さんの旦那様でしょう。同じことですが、消費貸借契約の当事者は、銀行と旦那様となります。当然、銀行が担保として実家に抵当権を設定するでしょう。

この１７００万円は、売主（お父様個人又は会社）を経由して、銀行への返済に充てらるのではないでしょうか？　何ヶ所からかお金を借りていれば、お金を貸す銀行に限られず、他の金融機関にも返済されるかもしれません。お金を貸す銀行は、債権の一部を回収できて、happyです。

＞実際の返済は親の年金から、もしくは親と同居している兄がする事になります。

さて、この返済が滞ったら、一体、どうなるか考えたことはありますか？　

会社が倒産寸前ということは、通常、お父様は会社の借金に対して、連帯保証人になっています。お父様が年金から返済能力がありますか？　お父さんが、会社の借金を背負って、さらに１７００万円の返済能力があるとは到底、思えません。

また、親と同居しているお兄様も会社の借金に対して、連帯保証人になっていませんか？　もし連帯保証人になっていたら、当然、返済能力はないでしょう。

お兄様が返済できず、旦那様も返済できなかったら、実家はまた競売にかけられる可能性があります。そして、競売の落札価格が１７００万円より少なかった場合、旦那様は、その不足分について支払い義務を負います。

旦那様が実家を買い取る資力があればよいのですが、借金をしてまで買い取るのはどうでしょうか？

なお、会社が倒産寸前という状態なら、会社の破産、民事再生、会社更生等と、お父様個人の破産、民事再生等が必要になる可能性が高いと思います。弁護士に相談すべきでしょう。弁護士、倒産で検索すると、この分野に強い法律事務所が分かります。

銀行は、お父様のことを考えているというよりも、融資の回収を考えているのかもしれません。弁護士は、お父様の利益を考え、銀行等の債権者からお父様を守ってくれるでしょう。

お礼

早速の回答、ありがとうございます。

返済が滞った時の事は、当然考えてしまいますが、とりあえずは自宅を残す事が重要かと考えています。

リスクを考え出すと悩みはつきませんね。
時間が無いなりにじっくりと考えてみたいと思います。とても参考になりました。ありがとうございました。