借家人の無断退去

質問

私の知人が家を貸していました。その土地（５０坪位）は知人の奥さんの所有です。ところが、借家人が１年足らず前に、その庭に大きな倉庫を建てました。それで、その倉庫の撤去要求をしていました。借家人は奥さんが口頭で了承していたなどと、事実無根のことを言っていました。ところが、最近その借家人が無断でその家から出て行ってしまいました。ただ、後々いちゃもんをつける可能性があると思われます。知人はどうしたら良いのでしょうか。教えてください。よろしくお願いいたします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

まず許可を得ない建築物ですが、裁判所にて提訴、撤去命令の判決を貰い、強制執行にて撤去します。
もちろん相手が同意してくれれば自分で撤去も可能です。
同意がない場合には自力救済はできないので上記のように判決を得て強制執行をするしかありません。
今行方不明であれば判決しかないでしょう。最後に判明している住所にて送達を試みて（転送届けが郵便局に出されていれば転送される）、だめなら公示送達ということになります。
費用安くやるのであれば司法書士に訴状をかいてもらうなどして本人訴訟にすれば安く上がります。
この場合にはかかった費用はほとんど相手に請求できます。

家賃は支払われていますか？
半年以上未払いであれば債務不履行ということで借家契約の解除ができます。
こちらも相手が同意しない場合には、同様に訴えて明け渡しの判決を貰います。
判決があればあとは強制執行で中のものも処分できます。

賃貸契約解除であれば敷金があると思いますので、そこから差し引くこともできます。

お礼

大変有難うございます。
参考になります。

回答No.1

moonliver_2005

>後々いちゃもんをつける可能性があると思われます。知人はどうしたら良いのでしょうか。

1.契約解除の問題
「無断でその家から出て行ってしまいました。」というのは大家の認識で、本人また舞い戻ってくるかもしれません。これを防ぐには、借家人に文書を送って、契約解除の意思確認と、解約届けに押印させることが必要です。

２．工作物の問題
庭に建てられた大きな倉庫は法律的には「土地工作物」といいます。これについては民法は次のように定めています。

第269条（工作物等の収去等）地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原状に復してその工作物及び竹木を収去することができる。ただし、土地の所有者が時価相当額を提供してこれを買い取る旨を通知したときは、地上権者は、正当な理由がなければ、これを拒むことができない。
２　前項の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

前項の契約解除により「その権利が消滅した時」になりますから、大家はそれを取り壊しても良く（収去）、壊すのがもったいないと思えば借家人から買取ることができます。

取り壊す場合は、相手の同意は不要でしょうが、もめないようその意思表示を行い確認とっておくのがよいでしょう。費用は敷金から相殺します。

買取額は工作物の（現在の）構築価額に0.9を掛けた金額（0.1は残存価額というわけです）から減価償却費を差し引いた金額が、もめない価額でしょう。減価償却費は存在年数X（構築価額÷法定耐用年数）で計算されます。法定耐用年数は本やインターネットで調べられますが、不明な点が多ければ税務署や税理士さんに聞けばよいでしょう。

３．家屋の原状回復・造作物の問題。
契約時、敷金をもらっているでしょう。忘れた頃に「敷金返して」と言われると全額返さざるを得なくなることにもなりかねません。
家屋の壁、床、柱、ふすま、障子の損傷状態を調べ、写真に取っておきます。ただし経年変化による汚れの回復費用は借家人に請求できないです。

土地の工作物があるなら家屋内に（建物から分離可能な）「造作物」があるかも知れません。よくあるのは、エアコン、電気の傘、カーテンのなど残置物です。借家人が自分の費用で畳襖障子を張り替えたとたん、解約しなければならなくなったときはこれらが造作物に扱われます。造作物については、借地借家法が扱いを決めています。

借地借家法第33条（造作買取請求権）建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

この場合、もめるのは「賃貸人の同意を得ないで造作物の設置を行った場合の、同意した、していない」契約書に「買取請求権は認めない」特約が有る場合、この特約は有効か無効か」などです。

家屋内に壁・仕切りを作った場合、建物の原状変更であり造作物の設置ではないので、当然にして原状変更回復費用を請求できます。

リフォーム業者を呼んで原状回復費用を見積もってもらい、請求します。（複数業者の見積もりを取ると、借家人ともめることはなく、色々な業者の経験談も聞けて大変有意義です）

４．残置物の処分問題
家具・家電製品・備品・消耗品・書類書籍を処分する時間がなくて置いておかれるか、忘れて行かれる方が沢山います。

勝手に処分できないのがつらい所です。「勝手に処分したと裁判を起こされると大家さんは大抵負けますよ」と不動産屋は言っていますが、私が詳しく判例を調べたことはありません。

残置物は１箇所にまとめ、借家人に連絡し処分方法（新住所に送るか、廃棄処分してよいか）を聞いてその指示に従います。費用は敷金で相殺します。

５．連帯保証人請求
原状回復費用が敷金より多くなるときは、借家人に差額の支払いを請求することになりますが、これを払えない場合が多々生じます。そうなると連帯保証人に請求することになります。更新契約を何度も繰り返していると連帯保証人が連帯保証している認識が薄れもめる原因になることがあります。

私の経験ではこんなところでしょうか。（私も大家やっています）

お礼

大変有難うございます。参考になります。
ただ、借家人で地上権者ではないのですから、
地上権に関する規定の適用はないのではないでしょうか。