大矢さんが突然出ていってくれ！借家法は適用外だよ！

質問

大家さんが突然「友人に住ませたいから更新しないで出てください」と言ってきました。「お子さんのこともあるだろうからどうしてもと言うなら３月までに・・・」言われたのは更新４ヶ月前です。

約１０年ほど前、大家さんの知人Ａさんが、昭和初期の古い家を（朽ち果てかけてた家）を自分で約１０００万円位かけリフォーム（瓦・雨漏り・トイレ・フロ・床etc）、そのかわり家賃は３万で不動産屋をとおさず敷金とかも無しと言う条件で住んでいました。その後奥さんが不幸にあい、５年ほどででる事に、当時私は妻と子供２人（５歳２人）でマンション（分譲で現在は企業さんに社宅として貸しています）に住んでいましたがどこか広いところで子供を育てたいと思っていました。そんな時Aさんが大家さんが誰かちゃんと住んでくれる人はいないかとＡさんに問いかけたため、私を紹介してくれました。Ａさんいわく「お金をかけてあるから直ぐにそのまま住める、かけたお金の分の造作はそのまま譲るからから気にしないで住んでくれ、大家さんも了承してる」一様大家さん・Ａさん・私と３人で会い、引越し費用やもろもろあるので少なくとも義務教育が終わるまで、願わくば子供達が大人になるまで住みたいと伝えたところ特別のことがない限り住んでくださいとのことでした。一様大矢さんの知り合いの不動産屋さんに作ってもらった賃貸契約書は交わしました。総敷地５００坪の内、屋敷が５０坪倉庫とガレージ１５坪・Ｐとして２台分・中庭etc.
離家（大矢さんが時々使用）と近所の方に駐車場として貸してある部分を除けば、１５０坪強位の使用だと思います。　
家賃は格安の３万円、良くある賃貸の内容でしたが、１つだけ家にかかる費用は（修理等）は自己負担とありました。そしてモウ直ぐ４年、その間、漏電のため電気工事で約１２万風災でかわらが飛び40万（さすがに金額が大きいので８０万の半分だけ負担）がかかっています。
２００７年７月に大家さんが「友達で古い家をリフォームしてあるうちを見てみたいから見せてくれ」と電話があり、外からだろうと思いどうぞと伝えたところ、家の中に入ってトイレや風呂など全て見ていきました、このときもちょっと常識じゃないなと思っていたところ、８月に「此間の友達に住ませたいから１２月に出てください、お子様の学校のこともあるでしょうから、３月までは伸ばしても良いです」とのこと。

そしてかれこれ１年間、すったもんだやっていますが、その間、近所の方に出ていってもらうから、とか、私を悪者にするなとかいろいろありました。

お金が欲しいなら１００万くらいは払うから出て行けと、そして、固定資産税にも満たない家賃で、借家法は適用外だから、裁判になれば保証金も出ないよ！といわれました。

私の希望は、義務教育が終わるあと５年半くらいは、少なくてもここで暮らしたい、が希望ですが、どうなってしまうのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.6

-phantom2-

>総敷地の1/3位の使用部分なので、もし固定資産税も全体の1/3と言う見方であれば、年間の家賃の方が固定資産税1/3より多いと思いますが・・・・。

基本的な考えかたは、その賃貸契約書に記載されている土地面積を借りている事になります。

つまり土地面積500坪になってれば500坪借りてます。

ただしその500坪の内に、貸したのに使ってないからというようなことで、大家さんなど他人が使用してる部分が多くある場合は話は違ってくるでしょう。

補足

ありがとうございます。

契約書には～坪というような文面はありません、又明確にここを貸すというようなくだりもありません。

塀に囲まれた長方形の敷地の中に、簡単ですが２軒建っていまして、広い方は私が借りて住んでいるほうです、もう１軒との境は中庭を隔てて建っています。
又、１部を他人に駐車場として、大家さんが貸している部分もあります。

私が専有している部分は、５０坪の平屋と敷地内露天で車を２台、別にガレージに１台、３坪位の倉庫です。
中庭は私の居住方向に向いていますので、私が使っているような感じです、とりたてて何かに使っている訳ではありませんが。

大家さんが、離れにとまりに来るときなどは、地続きなため私の居住している横の通路を通って入って行っています。

複雑ですいません、敷地内に塀などがあれば、ここまでが専有部分だとハッキリ線引きができるのですが、裏庭や中庭・玄関からの通路（結構広いです）裏側のデットスペースなどのためハッキリしないところが、多々あります。

長くなってしまいました、すいません。

回答No.5

-phantom2-

ANo4です。　補足を拝見しました。

>使用貸借の場合は、大家さんの立場で考えると、立退き料無しでも出て行ってくれということが（法的）、可能になるのでしょうか？

可能なります。

立ち退き訴訟の裁判でその契約が使用貸借になる、とされた場合は立ち退き料なしで立ち退くことになります。

使用貸借の返還については民法では下記のように定められています。

（借用物の返還の時期）
第597条　借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。

２　当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。

ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。

３　当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。

これは要するに定めた期限が来たら返さなければならないし、使用目的も定めず、期間も定めてなかったら、返せと言われたらすぐ返さなければならない。という事です。

＞一様大矢さんの知り合いの不動産屋さんに作ってもらった賃貸契約書・・・には賃貸期間についてはどのように定められてますか？
通常のように２年更新であれば、その更新時期が契約の期限になります。

使用貸借では借地借家法の保護はありません、要するに大家さんの善意で貸してもらってる弱い立場ですから、店子から主張できる権利は極めて限定されます。

このケースは使用貸借なのか、借地借家法の賃借なのかで、大きく答えが変りますので、お近くの宅建協会の無料相談窓口に相談されては如何ですか？

お礼

ありがとうございます。

ちょっとナーバスになってしまいましたが、法的にそうなのであれば致し方のない事だと思います。

契約書には１年更新となっています。

補足の下の方にも記しましたが、総敷地の1/3位の使用部分なので、もし固定資産税も全体の1/3と言う見方であれば、年間の家賃の方が固定資産税1/3より多いと思いますが・・・・。

無知識な私のためにありがとうございました。

回答No.4

-phantom2-

>固定資産税にも満たない家賃で、借家法は適用外だから、裁判になれば保証金も出ないよ！といわれました。

これは可能性としてはありますよ。

その３万の格安家賃が本当に固定資産税以下ならば、大家はその賃貸で全く利益を得ていませんので、借地借家法の賃貸借では無く、民法上の使用貸借となる可能性があります。

使用貸借は「無償で貸し借りする」ことですが、不動産の場合はたとえいくらか払っていても、それが税金以下の場合は使用貸借とされます。

使用貸借の場合には、本来は大家が負担すべき修繕や保全の費用（必要費）を店子が負担することなります。

つまり必要費は本来は大家の家賃利益から経費として支出されますが、使用貸借は利益を得ていませんので経費を捻出することは出来ないということです。

家賃三万が本当に固定資産税以下ならば、もし裁判にもつれ込んだ場合は、立ち退き料100万円の提示もあることですので、立ち退きの請求が認められる可能性はあると思います。

補足

回答ありがとうございます。

総敷地は５００坪という、すごい広さなのですが、実際私が使っている部分は1/3くらいだと思います。
その中にはデットスペースや、通路的な部分も含まれていますが。

このような場合、家賃が固定資産税の1/3以下か以上かという判断になるのでしょうか？

使用貸借の場合は、大家さんの立場で考えると、立退き料無しでも出て行ってくれということが（法的）、可能になるのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.3

wand88

面白い大矢さんですね（何も知らない大家さんですね(^_^;）

しっかりと借家法に引っかかりますから、後々トラブルにならないように、専門家（弁護士など）を交えて話しましょう。

とりあえず、５００万円で交渉ですね(^_^)v

お礼

回答ありがとうございます。

ちょっとほっとしました！

回答No.2

bakuto11

法的に居座る事は可能だと思いますが、そこは大家さんと揉めてまですむぐらいの価値が有る場所なのですか？
大家さんの行動に家族が耐えて行けるのですか？

確かに3万円の家賃は格安だと思いますが、次回更新時に値上げされたり、元々古い家なので大がかりな修繕費用が掛かった場合は、もう大家さんに頼れないですよ。

私も「今すぐに」と言うのは無理がると思いますが、「１００万出しても・・・」と言われてるのであれば、後々の事を考えても出ていく方向で検討した方が良いと思いますが。

ただ出て行くには次の住む物件が決まらないとダメなのと、約束を翻す様な大家なので、その辺を文章にして約束を交わさないと更なるトラブルになりかねないですので、その点は注意しないと行けないですが。

どうしても住みたいのであれば、一度地域の無料相談等で弁護士に相談する事をお勧めします。（契約の内容の事も有るので）

補足

回答ありがとうございます。

転居するのであれば、自分のマンションに帰ることも考えましたが、企業に賃貸で社宅として貸しているので（この件に関してはちゃんと不動産屋を通して貸しています）、不動産屋さんに聞いたところ、引っ越し費用や次の部屋の家賃の１部負担、礼金敷金などの払いなど約１５０万前後、企業さんに払って出て行ってもらうことになると思います、といわれてまして、困ってしまったのです。

広いこと・環境がいいこと・学校に近いこと・転校させたくないことなどがここに居たい理由です。

法的に出ていかなくてよさそうなコメントでほっとしました！

回答No.1

turbotjc

業者してます。

家賃の多い少ないは借地借家法の適用と直接の関係がありませんので、その意味では大家さんに対抗することも可能です。しかしこれまで1年間すったもんだしているとのことなので、今後の5年半、さらにすったもんだすることに耐えていけるかどうかだと思います。格安で借りているのが事実なら値上げを承諾することで穏便に話を納めるとか、あるいは立退料をもらって退去する等の選択肢も考慮するべきだろうと思いますよ。

お礼

業者の方ですか！回答ありがとうございます。

法的に家族が認められるならうれしい限りです。
家賃は多少あげてもいい趣旨は伝えたのですがだめでした。

子供のためにも、ここで暮らしていきたいと思っているので、親である私が、この件についてしっかり対処していきたいと思います。

本当にアドバイスありがとうございました。