売主の瑕疵担保責任

質問

マンション分譲業者からＡさんが新築マンションを購入し、その後Ａさんは破産して銀行がそのマンションを差し押さえました。
そのマンションを、私がＡさんの代理人の弁護士から購入しました。
（売買契約書を見ると売り主はＡさんの代理人の弁護士になっていました）
その後、私はこのマンションをＢさんに売却しました。

ここからは仮定の話ですが、もしこのマンションに瑕疵（耐震強度偽装等）があった場合、私はＢさんに対して責任を負うのでしょうか。
マンション分譲業者には責任を転嫁できないのでしょうか。
私がＢさんに損害賠償した後Ａさんに損害賠償しなければならないとすると、破産したＡさんに損害賠償する能力が無いと思うので不安です。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

瑕疵担保に関連する項目は以下のものです。

１．品確法
２．宅建業法
３．売買契約
４．民法
（優先順位の高い順で記載）

１の品確法は構造上重要な部分及び雨水の浸入に関する部分について売り主に１０年の責任を持たせたものです。

但しこれは新築（築１年未満でかつ未使用のもの）のみが対象ですので、Ａさんに対してマンション分譲業者（売り主）は瑕疵担保責任がありますが、質問者に転売された時点で、中古となり、質問者に対して業者のもっている瑕疵担保責任は引き継がれません（業者は責任はあくまで直接契約したＡさんに対してのみある）。
またＡさんも中古売買なので品確法による売り主責任は負いません。
同様に質問者がＢさんに売却しても、中古なので、品確法による売り主責任は質問者に生じません。

２の宅建業法は売り主が宅地建物業者である場合についてのみ２年以上の瑕疵担保義務をつけたものです（部位の特定はない）。

Ａさんは個人だと思いますし、また質問者も個人だと思います。だから、Ａさんも質問者もこの法律の適用はなく瑕疵担保責任に対して義務はありません。
なお、質問者が個人であるか不明なので補足しておきますと、質問者が宅建業者であり、業者として売り主になっている場合はこの法律が適用されます。

よって質問者が個人であるならば、瑕疵担保に関連するのは売買契約という法律行為と民法です。

売買契約書に瑕疵担保に関する特約（一般に期間や適用部位の指定などを取り決めている）があれば、その特約の範囲内で質問者はＢさんに対して責任を負うことになります。瑕疵担保特約で「瑕疵担保無し」としていれば瑕疵担保責任はいっさい負わないことになります。
これらの特約は、「特別なこと」がなければ有効です。

逆に売買契約書に瑕疵担保特約が設定されていない場合、民法の原則に従うことになります。

民法では、隠れた瑕疵については（売買契約時にわかっていなかったキズ）、「発見から１年以内」なら請求可能となっています。これは気づいた時点から１年以内ならいつでも、いつ気づいても請求可能です。

売買契約において瑕疵担保特約がない場合は、時効になるまで瑕疵担保責任を負うことになります。マンションに多い鉄筋コンクリート構造の場合時効は１０年ですので、その間瑕疵担保責任を負うことになります。

というわけで瑕疵担保特約は非常に重要な事項ですので、よくチェックしてみてください。

なお、先に「特別なこと」がなければと書きましたが、特別なことというのは、一般には知っていた瑕疵を隠して売却した場合などが当てはまります（ちなみに売買契約時に告知しておいた瑕疵については、承知で購入しており、価格に反映していると考えられるので、責任は負いません）。

売却した時点で、わかっていた瑕疵を伝えないとその分は瑕疵担保特約は無効となりますので、責任を負うことになります。

偽装の問題については、売却時点でそのおそれがあることを隠して売ると（ヒューザーが宅建業法違反となるかどうかということが議論されているのは、この点をどう認識していたかです）、責任を負うことになりますが、きちんと告知して売った場合や、その時点で全く知らず、契約後に発覚した場合は、責任を負うことはありません（ヒューザーの場合は新築物件ですので品確法の適用になり無過失＝知らずに売却しても責任を負うことになります）。

説明が長くなりましたので、解答を手短にまとめます。

＞私はＢさんに対して責任を負うのでしょうか。

瑕疵担保特約があればその範囲で、なければ民法の原則に従って負います。

＞マンション分譲業者には責任を転嫁できないのでしょうか。

一般に、直接の売り主でないものに対して、責任を転嫁できないというのが定説ですが、弁護士・学説によっては、Ａが持っていた債権を質問者が「代位」して分譲業者に求められるという考えもあるようです。
ただし、判例など見たことがないので、実際裁判をしてみないとできるかどうかわかりません。

なお、質問者のケースではＡさんが自己破産したようですので、その時点でＡさんは分譲業者に対して、債権があるという手続きを行っていないと、Ａさんの債権（資産の一部）は破産時において清算されてしまいますので、後からでは無理のようですから、既に破産手続きに入っているＡさんのケースでは無理だと思います。

＞私がＢさんに損害賠償した後Ａさんに損害賠償しなければならないとすると、破産したＡさんに損害賠償する能力が無い

破産についてはよく知らないのですが、破産してしまうと、その時点で債権者に対して清算金が配られ、その他のものは、債権放棄などになったと思いますので、損害賠償責任がＡさんにはなくなっているのではないでしょうか（この部分は他で確認してみてください）。
だから、基本的にＢに対して支払った損害賠償は転嫁できないと考えていた方がよいと思います。

お礼

不動産売買にはいろいろな法律が絡んでいるようですね。大変勉強になりました。
Ａさんも私も個人で契約書にも特約がありましたので問題なさそうです。
ありがとう御座いました。

回答No.1

shippo

個人間の場合は瑕疵担保責任を負わないとする特約がされていることが多いはずですが、今回の契約ではそういったことはしなかったのでしょうか？
もししていないとすれば、民法の規定により瑕疵担保責任を負うことになります。

もう一度契約書をよく確かめてみた方がいいと思いますよ。一般の仲介業者を通した契約であればこのような特約が入っているものと思われます。

ただし、一度宅建業者が買取してから売るような場合には、最低２年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3718&page=0

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020725A/

お礼

早速契約書を再確認しました。
瑕疵担保責任を負わない旨の特約がついていたので安心しました。
ありがとうございました。