個人売買における売主の瑕疵担保責任について

質問

お世話になります。

このたび離婚するにあたって、離婚後、私名義のマンションを妻に売却することになりました。
相手がハッキリしているので、売買は不動産を通さず、個人間売買となります。

先方から出てきた契約書案に「瑕疵担保責任」の事項があり、隠れた瑕疵があった場合は、損害賠償や補修の請求を売主（＝私）にすることができる、とあります。（請求できる期間は、引渡し後3ヶ月以内という規定はあります）

自身名義のマンションとは言え、家を出てから6年以上になることで、私は最近のこのマンションの状況をまったく知りません。また購入後、10年以上が経過しています。
よって、瑕疵について予測も推測もできませんし、補償を追求されても、その責を負うことはできません。（私は私が購入した不動産屋やマンション建設会社に、補償を求めることはできません）
また、妻側が、意図的に、ここぞとばかりに、マンションや部屋の不具合を“隠れた瑕疵”と称し、請求してくることも考えられます。

買主側からすれば、この条項を入れておきたいでしょうけど、なんとかこの責任について回避する手段はありませんでしょうか？
もしくは条項は入れておいたとしても、その後の瑕疵に対する補償請求（特に意図的、悪意のあるもの）について逃れる手段はありませんでしょうか？

すぐにでも契約を済ませなくてはなりませんので、お忙しいところ大変申し訳ございませんが、ぜひとも急ぎ、ご教示いただけましたら幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

回答No.6

Mone-Acnes

第14条　瑕疵担保責任　の3項　を変更しましょう。
標記により売主が瑕疵担保責任を負担する場合、買主は売主に対し、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は損害賠償の請求をすることができる。なお、買主が瑕疵を発見したとき、買主は売主に対しすみやかに通知して、急を要する場合を除いて売主に立会う機会を与えなければならない。
但し、買主が本契約締結時に瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負わない。また、補修・損害賠償の請求は、標記の瑕疵担保責任の期間を経過したときはできないものとする。

通常は賃借中でオーナーチェンジの物件でも瑕疵担保は免責とします。
過去の例よりそもそもこういった例には瑕疵担保責任をつけないのです。
貴方には主張できる権利があります…
検討を祈ります。

お礼

Mone-Acnes様

何度も、本当にありがとうございます。

>通常は賃借中でオーナーチェンジの物件でも瑕疵担保は免責とします。
>過去の例よりそもそもこういった例には瑕疵担保責任をつけないのです。

なるほど、、、もう議論以前の問題なんですね。　まあ当然ですよね！
ありがとうございます。

それでは、まず、免責もしくは事項の削除をこれまでご教示いただいた点などを含め、主張してみます。
で、どうしても先方が飲まない場合は、今回、いただいた条項案を示したいと思います。　いただいた条項案はけっこう先方に対して心理的な抑制をかけられると思います。

また結果をご報告したいと思います。
本当にお付き合いありがとうございました！

補足

Mone-Acnes様、皆様

お世話になっております。
まだ先方からの変更された売買契約書が届いておりませんが、
先方は瑕疵担保責任の条項の削除に納得したようです。

今回の件でアドヴァイスいただいたことを元に強く主張したのが効いたようです。

おかげさまで助かりました。
御礼申し上げます。　　ありがとうございました。

回答No.5

Mone-Acnes

附帯設備内容と瑕疵担保の内容は異なります。
瑕疵担保とは隠れたみえない、予想できない瑕疵であり附帯設備とは
現在の現況の設備が作動するかあるかどうかを確認します。
では、隠れた瑕疵をどの様な項目が想定できますか？
マンションではシロアリ→まず考えられません。
雨漏り→マンション全体の保険で対応でき個人で対応する物ではないです。
マンション内の洗濯機からの水漏れ→居住者の使用中の故意の事故の場合貴方が負担するのでしょうか？ありえません。

やはり給排水設備のみえない瑕疵しか予測できません。

現状使っていて壊れても経年劣化も考えられます。
となると、６年使用していない貴方が負担する必要は無いと判断しますが。
今日会社に出向いて、瑕疵担保の回復を双方立会のもとという条文を作った記憶があるので再度確認し回答します。

６年も住んでいないのなら瑕疵担保免責なんですけどね…
部屋にも入れないなら現状も分からないのに…
とにかく解決しなければならないですので出来る範囲で協力しますのでまだ回答受付終了しないで下さい。

お礼

Mone-Acnes様

早朝からありがとうございます！

まだ回答受付終了なんていたしません。
ただ、契約は至急交わさないといけないので急いではいます（すみません、直前の質問で・・・）

・6年も住んでいない
・部屋に入れず現状の確認さえもできない
（逆に向こうはずっと住んでおり、マンションの現在の環境や現状をよく把握できている）

これらを理由に、免責、もしくは限定した瑕疵担保責任にさせることができる、先方に有無を言わせない、明確な理由、事例、判例、法令などがあると最高なのですが…。

向こうに「6年も住んでおらず、現状も確認できないので瑕疵担保責任など負えるか！」と言っても、「それは受け入れいれられない」「では契約できない＝買えない」などと言ってくるだけで（買わないことはないと思いますが、これ以上時間が延びるのは、私の事情でどうしても避けたいので）、向こうに有無を言わせない、客観的なものを何とか用意したいと思っております。

まあ、これまでほとんど音沙汰がないのに、引渡し後3ヶ月以内に急に「ここが壊れた」とか「ここがおかしい」とか言い出せば、それはあまりにもミエミエではあるのですが…。

よろしくお願い申し上げます。

回答No.4

Mone-Acnes

司法書士は不動産屋でもなく売買の契約書式に基づいて作成したものだと判断します。
貴方の条件はおそらく伝わっておらず非常に不利です。
では瑕疵担保責任は３ヶ月と先方の希望を了解しましょう。
但し特約事項に瑕疵担保責任には給排水設備についてのみと条件を入れて貰いましょう。これは水回りの故障です、給湯器、水道蛇口等の水漏れなどの費用負担が３ヶ月以内に合った場合は負担するです。
給湯器は約２０万円、水漏れはパッキン交換でも２～４万円を想定して
６年も居住していないからこれ以上の負担はできないと主張してみましょう。
貴方側に弁護士はいないのでしょうか？
条件を定めなければ３ヶ月の間にあそこが壊れたなど無茶苦茶な請求が
あっても避けられません。
もしくはその契約書を作成した司法書士と直接話し合ってみる方がよいでしょう。
条件的に貴方が不利になる原因があるのであれば多少は受け止めなければならないのも事実でいつまでも解決できなくなります。

お礼

Mone-Acnes様

大変真摯なご回答をいただき感激しております。　ありがとうございます。

アドバイスいただいた「給排水設備」は、いわゆる「付帯設備」にあたるのではないでしょうか？（「付帯設備については、瑕疵担保責任の規定を適用しない」という文章があります）

下記でturkeymaru様にアドバイスいただいた「付帯設備表」を見てみましたが、給湯器や流し台セット、浴室設備一式などは書かれているのですが、「水道」「蛇口」についてはそれらに含まれるか？微妙なところです。

「付帯設備表」を持って、確認しあいたいところですが、私は現在の家に入ることができないため（所有者にもかかわらず！）、現状について確認することができないため、「付帯設備とはこれらのものを指し、存在する場合はいずれも現状は正常に動作している」という内容の書面を交わすことぐらいしかできないと思われます。

私にも弁護士はおります。　ただし、これまでの離婚裁判のための弁護士であり、和解後の、こうした不動産売買についての件については、想定外となります。

アドバイスどおり、明日、契約書を作成した司法書士に電話して聞いてみることにします。　たぶん、直接話はできないと拒否されるとは思いますが。。

う～ん、結論として、どうすればよいのか？今ひとつ分からなくなってきました。　　
すみません、難問で。。。

補足

Mone-Acnes様

素人発想で申し訳ございませんが、例えば、条項に次の文章を追加することを主張するのはいかがでしょうか？

「買主は売主に瑕疵担保責任についての損害賠償や修補の請求を行う場合は、隠れた瑕疵の発生、発見が、引渡しより３ヶ月以内にあったことを証明するものとする」

もしくは

「こういう場合には“付帯設備表”を持って私が現状を説明し、お互い確認しあわなくてはならないが、自分は６年以上住んでおらず、家の中に入ることが許されないので、現状を確認し説明することができないので、瑕疵担保責任を負うことはできない。もし瑕疵担保責任の条項を盛り込みたいのであれば、私を家の中に入れ、現状を詳細に確認させろ」（先方はそれはできないので、瑕疵担保責任の条項を免責としざえるをえなくなるかもしれない）
という感じではいかがでしょうか？

回答No.3

Mone-Acnes

貴方が六年も住んでいないのに瑕疵担保の請求ができるとは
貴方にとって不利な契約条件です。
できれば瑕疵担保無しと主張すべきだと思います。
奥様に売買で譲渡？でしょうか？
不動産屋も介さないのに契約書は誰が作っているのでしょうか？
奥様が買うのなら、やはり瑕疵担保無しにして売買価格を想定分値引きした金額で売買することはできないのでしょうか？
離婚でもなぜ売買が必要なのか？が分かりません。
贈与など税金がかかるからでしょうか？

瑕疵担保責任は負うべきではありません。
金額を下げてこれっきりに出来るように終わらせた方がよいでしょう。

お礼

Mone-Acnes様

さっそくのご回答ありがとうございます。

説明不足でしたので、ご質問に回答申し上げるとともに、補足させていただきます。

元妻は私が家を出た後もそのままこの家で生活しており、今後もこの家での生活を強く望んでいます。
元妻とは２年越しの裁判離婚で、いろいろ複雑で深い事情がありまして、離婚するためには、相応の条件が必要でした。
このマンションを元妻に売買で譲渡するのも、その条件のひとつとなりました。

契約書は元妻側が今回の売買にあたって使用する司法書士が作成しています。　早計に判断するのは避けるべきですが、見たところ、瑕疵担保責任の条項については、このような場合の一般的な事項をそのまま記載したような感じもします。

アドバイスいただいたのですが、売買金額については裁判にて確定しており、逆にその金額でないと、私もローンを完済し、抵当権を抹消させることができないので、これ以上値引きという交渉はできません。

私としても、何とかして、瑕疵担保責任を負わずに済ませたいところです。
例えば、「長期間（○○年以上）住んでいない自己物件については、瑕疵担保責任を負う必要がない」といった、法令や判例、事例などはないものでしょうか？

お手数をおかけして申し訳ございませんが、よろしくお願い申し上げます。

回答No.2

turkeymaru

追記になりますが、必ず瑕疵担保責任を負担する「期間、日数」などを明記して下さい。まあ、主要構造部分に瑕疵があれば、とても個人で負担できることではないし、他の区分所有者と一緒に売主、建築主に損害賠償してくれや、の世界になると思います。
　付帯設備については、「付帯設備表」などでネットで検索してその表を印刷して使用することをお勧めします。面倒ですが、あとのトラブルを避ける為に、きっちりとしておきましょう。

お礼

turkeymaru様

引き続き、ありがとうございます。

期間については「引渡し後３ヶ月」の記載があります。（これは通常このような契約の場合によくある期間なのでしょうか？）

付帯設備については、アドバイスどおり、表を探して、印刷し、先方に確認を取るようにします。

ありがとうございました！

回答No.1

turkeymaru

個人間売買だと、「売主は瑕疵担保責任は負わない」の特約を契約書に書き込めば問題ないです。どうしても瑕疵担保責任を一定期間つけろ、というのであれば、専有部分内の付帯設備の問題点の有無の一覧表を作り、双方記名押印しておけば、問題ないかと思います。ただ、意図的に壊されて、お金を要求されたら・・・の場合は、ちょっと回答に困りますが。もし私が、相手方が意図的、としか思えないなら、絶対お金は払わずに裁判でも何でも起こしてくれや！の対応するでしょうか。

お礼

turkeymaru様

さっそくのご回答ありがとうございます！
大変うれしいです。

瑕疵担保責任の免責についての事項を入れるのは、先方が明らかに拒否してくるのでダメだと思われます。

付帯設備については「瑕疵担保責任の規定は適用されないものとする」という事項が入っていましたので、大丈夫そうです。

・・・となれば、あとは、すでに現時点で判明しているマンション自体の不具合を、引渡し後に発生したものとウソをつき請求してきた場合ですが（やりかねないもので・・・）、その場合は、おっしゃるように、「裁判でも何でも起こしてくれや！」の対応しかなさそうですね。

大変助かりました。ありがとうございました。