低額譲渡ではなく、高額譲渡の場合の贈与税は？

質問

贈与税について教えてください。
夫婦で1/2ずつ共有持分の不動産(都内中古一戸建)を離婚を機に、夫の持分1/2を夫の住宅ローン残高を売買金額として妻が購入します。
（2500万円程度。半年前に離婚届提出済み）
今、その為の妻の新たな住宅ローンの審査中なのですが、銀行の方から、「夫に贈与税がかかるかもしれませんが、それは承諾済みですか？」との質問がありました。
不動産は2年前に購入しましたが、ローンもさほど減っていないので、恐らく現在の不動産の相場よりも売買金額が高いと思われます。
このような場合、本当に贈与税がかかる可能性があるのでしょうか？

ちなみに、元々は離婚協議書は作成していませんでしたが、ローンの審査の為に作成してと銀行に言われた為、作成しました。
その中の財産分与の項目に、「売買金額2500万円で夫の不動産の持分を妻が購入する」という一文が入っています。
離婚の際の財産分与で不動産を譲渡した場合、贈与税はかからないと何かで見たのですが、売買としてしまうと贈与税の対象とみなされてしまうのでしょうか？

購入する側の妻が、購入資金をどのように調達したのかを調べるのは解るのですが、売った側があまりにも高い金額で売ったかどうかまで税務署は調べるのでしょうか？ちなみにこの売買金額で夫は住宅ローンの一括返済を行います。

詳しい方、よろしくお願いいたします。

回答No.3

20050607 · ベストアンサー

贈与税が課される可能性はゼロではありません。けれど、限りなくゼロにちかいのが実態でしょう。銀行としては、万が一課税されたときに、銀行の説明責任を問われるのがこわいので、課税されると言っているだけたと思います。

財産の譲渡価格については、契約自由の原則から、当事者が適正対価と判断すればそれが通常の価格と相違していても認めるのが原則です。特に、不動産という代替性の低い財産については周辺価格と乖離があることは珍しくないので、契約価格＝時価と判断してもらえます。
この原則に対し、特例的に契約価格を適正と認めないというのが低額譲渡・高額譲渡に対する課税ですが、これは特殊関係者間での資産譲渡による相続税逃れを防ぐための制度です。ですから、特殊関係にない個人間の売買については適用されることはありません。今回の場合、正式に離婚が成立しており、それが偽装離婚と判断されない限り適用の余地はなく、売買価格＝時価の原則通り扱われる可能性が大でしょう。

お礼

心強いご回答ありがとうございました。

元夫婦という関係と、売買内容が共有持分である不動産の1/2という事から、特殊関係と見られないか心配でしたが、偽装離婚ではありませんし、相続税逃れでもありませんので、大丈夫だと思って良さそうですね。
とても参考になりました。

回答No.4

noname#184557

わたしは、確たることを申し上げることはできませんが、絶対に問題ないようにしようと思うと、売買実例とか、不動産業者の見積金額などの証拠になるものがあれば、確実に大丈夫だろうと思います。税務署も調べるときは、実際に申告されたその周辺地域の売買価格などを参考にしますから、そのあたりで、取引例がないとか、著しく高いとか言うのでなければ、たぶん、そのまま通るのかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
一応インターネットで調べて、周辺で売出されている物件を何件か印刷しました。
でも、やはり我が家と同じような条件のものはなかなかないのですが、条件などを考慮しても（接道南公道4m、整形地、小学校近、閑静な住宅地等）若干（数百万）高いかなという印象です。
「著しく高い」の税務署の判断はどのくらいなのでしょうか？
そう判断されない事を祈ります。

回答No.2

noname#184557

1.財産分与というのは、婚姻期間中に夫または妻が取得・形成した資産を相手方に通常無償にて渡すことを言います。
2.従って、この場合、ローンが完済されていたとして、不動産の時価相当額が、夫から妻への財産分与として相当な金額であれば、贈与税はかかりません。
３．逆に、ローンの残高が不動産の時価より多い場合は、相手方の負債を引き受けることになり、無償だと、妻から夫への財産分与となり、適正であれば、贈与税はかかりません。
４．今回は、不動産の時価が、たとえば、２０００万円とすれば、本来なら、夫には２０００万円しか「売却」金額が入らないものと考えられます。そして、この場合は、その財産の時価相当額(２０００万円)を収入金額として、そこから、減価償却後の取得価額などを差し引いて、その差額を譲渡所得の金額とします。
５．ですから、ローン残高の２５００万円を時価相当額として、収入金額２５００万円とできれば、これは、譲渡所得の計算の中に収まりますから、贈与税のかかる余地はありません。しかし、税務上の計算では、この金額を採用せずに、実際に市場で売れるであろう時価(この例だと、２０００万円)を元に計算しますから、その差額の５００万円が、みなし贈与にならないか懸念されるところです。
６．この点が、一般の市場取引と異なるところです。税務署は、譲渡所得の確定申告書に添付された計算書を精査して、その収入金額が、２５００万円と書かれていたときに、その物件の時価に比べて金額が大きいと認定したときは、その収入金額を２０００万円とし、５００万円を贈与として贈与税の申告をするように更正する可能性はあります。
７．したがって、可能性はあるということになります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、「みなし贈与」と判断されるのかが気になる点です。
通常の不動産売買の際の売買金額は、近辺の市場価格を参考に売主が決めて、買主がその値段で買いたいと思えば成立し、贈与税の可能性は殆どないと思われますよね。
売主の事情によっては、この値段以下では売らない（例えば、その不動産のローン残高以下では売る気がない）という事例も結構あるのではないかと思います。
また、売買金額の500万円程度の幅は通常でもありえる（買主が急いでいたり、すごく気に入った場合、高めの金額になるし、売主が早く売りたい場合、低めの金額になったり）と思うのですが、ご回答の例のように税務署が判断した時価と実際の売買金額の差が500万円程度だった場合、贈与とみなされるのでしょうか？それとも許容範囲でしょうか？
ちなみに、夫は1/2の持分なので、時価と比べる金額はは5000万円という事になります。
よろしければご回答お願いいたします。

回答No.1

gamigami

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4414.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3114.htm
ここの文章で説明として足りるでしょう。
購入に対しては法務局から税務署へ直接売買金額がどうという連絡などはないのですが、「おたずね」がやってくるのでそこからほころぶことがあります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
タックスアンサーは既に見たのですが、私達の場合、どうなるのかが良くわかりませんでした・・・。