マイホーム売買時の譲渡所得税について

質問

夫婦で中古の家を購入しました。
持分1/2づつで、夫：住宅ローン2600万円、妻：住宅ローン2200万円と頭金400万円を負担しました。
家の購入金額は4800万円で、その他諸費用(不動産仲介手数料や登記費用、住宅ローンの保証料や火災保険)で400万円ほどかかりました。
離婚しましたので、妻が夫の持分を夫の住宅ローン残高を売買代金として購入しようと思います。
家の購入後、まだ2年しかたっておらず、夫のローン残高は今現在2500万円程です。
この場合、夫に譲渡所得税はかかるのでしょうか？

税務署のホームページ等によると、課税譲渡所得＝売買価格－取得費－譲渡費用－特別控除額　となっています。

質問1：家を売ったときの特別控除額は3000万円との事なのですが、適用要件の中に、「売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。」
とありますが、離婚した元夫婦は「特別な間柄」に該当するのでしょうか？住民票はまだ同じ住所です。売買後、夫は住所を移転します。

質問2：取得費には家の購入代金、購入手数料、登録免許税や不動産取得税が含まれるとの事なのですが、住宅ローンの保証料は含まれるのでしょうか？

質問3：築26年の家の減価償却費はどのように計算するのでしょうか？購入価格は土地と建物で4800万円でしたので、建物だけの価格がわかりません。

以前、税務署に相談にいったのですが、あまり具体的な返答をしていただけませんでした。

税にくわしい方、よろしくお願いいたします。

回答No.1

doctor_money

元夫には譲渡所得がマイナスになりますので、課税されません。当然保証料も含まれます。

中古住宅の減価償却は、中古資産の課税方法という計算式があり、税務署で教えてくれるはずですが。