定期借地権付き住宅の転売について

質問

所有している定期借地権付きの住宅を転売しようと思いますが、契約時に支払った
保証金は、帰ってくるのでしょうか？
それとも、次の購入者に持ち回りとなるのでしょうか？
それによって、売買希望価格が大きく違ってくるモノで・・・

帰ってくるなら、次の購入者と地主が再度、定期借地契約を結び保証金を新たに納めるのでしょうか？

もし、詳しい解説サイトがあればそれも教えていただければと思います。

回答No.3

Verhaagen

あなたの持っている契約書次第です。

保証金が帰ってくる契約なのであれば、帰ってきます。
しかし、それでは単に契約を解約しただけであり、土地の上に建っている建物は不法占拠している建物ということになってしまいます。
あなたは、なにも売却することができません。建物を壊して返却するのみです。

定期借地権付建物として売却するのであれば、保証金が返ってきては
いけないのです。

独立して定期借地権付建物として売却してよい契約なのかどうなのかは、確認してくださいね。それができるのであれば、価格はあくまでも次の購入者とあなたとの話です。次の購入者は毎月の地代を引き続き地主へ納めるのみです。

回答No.2

noname#65504

#1です。

定期借地の建物の譲渡（売買）に対する記述があるサイトを見つけましたので、紹介しておきます。

これによると買い主が借地権付き建物と保証金返還請求権をまとめて買うのが一般的のようです。つまり保証金は売買価格に含まれると考えられるようです。
http://www.g-leaf.or.jp/sub14-1.htm

回答No.1

noname#65504

借地権上の建物のを売買する場合は、基本的に地主の許可が必要だと思います（地主が許可してくれない場合は裁判所に許可を求めることができます）。
なぜなら、建物の所有者の変更は、借地契約当事者の変更に該当しますので。これは定期借地契約でも変わらないと思います。

この場合、通常名義書換料（承諾料ともいう）を地主に支払うことが一般的に行われています。
http://www.bengo4.com/intro/intro010_6.html

＞次の購入者と地主が再度、定期借地契約を結び保証金を新たに納めるのでしょうか？

これだと契約を終了して、定期借地契約を購入者と結び直すことになりますね。原則として定期借地契約は途中解除ができませんので、合意がなければこのようなことはできないのではないかと思います。

名義変更により、承諾があれば借地契約は引き継がれます。本来、保証料は借地契約の終了の際に返還されることになっていると思います。よって、保証金は、借地契約を終了した時点の契約者に対して返還されると思いますので、地主が了承しなければ、名義書換時には返還されないと思います。