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借地権に記載されている普通建物について
先日も借地権について質問をさせていただきました 今回は借地権の契約書に記載されている内容についてです 今借地に住んでいて近々今住んでいるところで事業を始めたいと思っています 当方の契約書には 普通建物 と記載をされているのですが 普通建物の場合下が工場になっている建物でも事業を始めることはできないのでしょうか？ 地主が言うには 普通建物だから 事業用に契約をしなおさなくてはいけないというのです そうなると契約料など色々かかるようになり大変なので・・・ ご存知の方がいましたら教えてください
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#1です。 話の内容からすると契約書に住居専用と明示しなかったのは貸し主の誤認または過失によるものと思われます。１階が工場であったというお話ですから、旧借地法の時代に中古物件を入手されたのだと想像します。今回の借地契約の更改の申し入れは地主側の事情が占めるところが大きいというのは間違いないと思いますし、元々事業されていた方に土地を貸していたというのであれば、廃業時にひともんちゃくあり、こりごりなのかもしれません。 さて、契約書にないような条件については両者が話し合って決めるべき部分です。合意できなければ＃３さんの解答にあるように最終的に裁判となるかもしれません。 契約期間は何年残っていますか。今回契約更新をしない場合、地主は態度を硬化させて、改築を許可しなかったり、契約満了とともに建物を撤去して立ち退きを求めるかもしれません。そのあたりの損得を勘定にいれて、駆け引きするしかないと思います。
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- hiro-05
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久しぶりにサイトを覗きました。 さて、契約書に文言の無い事を一方的に相手方に主張できるかですが、個人的な見解では「否」と考えます。 それは、これまで住居として使用してきた事実が、「暗黙の了解」ではないかと考えるからです。 ここは、貴方が書き込みをされていらっしゃるようにあくまでも話し合いをお勧めします。 一方的な権利の主張は、必ず弊害を産み、場合によれば裁判をせざるを得ない状況になるのは日々経験しておりますから。
お礼
回答ありがとうございます 一方的に話をすると確かにいい感情で話はできないですよね 実は地主は「自分が土地を貸してやっている 偉いから文句を言うな」 という一方的に話をするタイプで・・・ でもそれに便乗せずあくまでも低姿勢で話し合いをするようにしたいと思います 独立するには色々と弊害がありそうですががんばりたいと思います ありがとうございました
- hiro-05
- ベストアンサー率23% (4/17)
因みに、「事業用」と云う定義で借地契約する場合、現在は「事業用定期借地契約」があります。厳密に「事業用」と規定する場合の禁止事項は、そこに如何なる事情があろうとも「居住」しない事となります。ですから、今回の案件は，「事業用」ではなく、「住居兼用」と云うべきではないかと思います。 さて、結論から云えば、借地借家法第17条1項を援用します。「借地非訟手続」と云われる措置ですが、「借地条件の変更に付き当事者間の協議が調わない場合、裁判者は、当事者の申し立てにより、その借地条件を変更する事が出来る。」事をお伝えします。 勿論、これはあくまでも法律上の文言であり、実際の運用の場合は、法律の専門家の助言、協力が必要ではないかと思いますが。 それから、私はあくまでも不動産屋ですから、貸主、借主のどちらの肩も持ちません。もし、貴方が、無償での借り入れ条件の変更を考えているのであれば、恐らく無理であるかと存じます。 不動産は大きな財産です。その借り入れ条件を貴方の一方的な事情で変更をお考えならば、それなりの対価を支払うべきと考えます。 これは、貴方が裁判所に申し立てをされても、恐らく裁判所からも、財産上の給付（承諾料）を求められる可能性が高い事からも推察できます。 この回答は、貴方の満足出来るものではないかも知れません。しかし、貸主にも相当の事情があるのではないかと推察しますので、あくまでも現実的な回答を書き込みさせて戴きました。
補足
回答ありがとうございます 契約をしなおしとのことですが 当方の持っている契約書には 住居専用 という言葉（利用目的） に関してはは一切かかれておりません 住居専用といっているのは地主の考え（思い）であって記載はされていません それでも契約をしなおさなくてはいけないのでしょうか？ 借地の条件としては何も書いていないのです 書いていないのであれば住居兼用でも構わないのではないでしょうか ？ その点教えてください
- hiro-05
- ベストアンサー率23% (4/17)
質問ですが、借地契約書をお持ちなんでしょうか？それとも、借家契約書なんでしょうか？ 借地は土地を賃借し、そこに貴方が建物（現行では木造と非木造の区別無し）を建設し、所有する状態になっている筈です。 借家では賃借しているのは、あくまでも建物でありますから、建物の所有者は貴方ではありません。 借地と借家では、法的に考え方が違う処があります。 宜しければ、その点を補足して下さい。
補足
書き込み頂きありがとうございます 当方が所有しているのは借地契約書です なので建物の所有権は主人名義で登記もしてあります 地主が言っているのは 普通建物＝住居専用 であって事業を始めるということは住居専用にならないから 事業用として土地を貸しているという契約をしなおさなくてはいけないということのようです そもそも地主の言っていること自体がおかしいのでしょうか？ 住居用として土地を貸したのであって事業を始めるなら貸さなかったとも言われました でも住み始めたときは違う仕事もしていましたしここで事業を始めることなんて考えてもいなかったのでそのときには 「住居専用」や「事業もやる」なんてことを話もしていないしもちろん借地契約書にも記載はされていません 専門家とのことなので是非是非わかりやすく教えていただけますとうれしいです よろしくお願いいたします
- nta
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普通建物とは一般には低層の木造建物をさし、コンクリート製の堅牢建物と区別するために使われる用語であって、住居用とか事業用という利用目的の区別を表しているわけではありません。 地主の言わんとするところは借地契約書の中に住居用としてのみ使用するといった制限があるので、事業に使うのであれば事業用の契約に更改して欲しいということではないでしょうか。住宅地域の場合には商店や事務所の設置を条例により禁止している場合もあります。
補足
早速の回答を頂きありがとうございます 当方準工業地域に住んでいるため商店などの設置は禁止されていないようです また普通建物の件わかりました うちは木造２階建てなので大丈夫そうですね ＜借地契約書の中に住居用としてのみ使用するといった制限があるので ですが契約書には住居のみに使用するという書き込みは一切ないんです （利用目的については記載がありません） ということは更改する必要がないということでいいのでしょうか？
お礼
回答ありがとうございました 契約書にない内容は話し合いになるのですね 先日は地主の考え 希望を言っていただいたので 今度はこちらの考えを低姿勢でお話してみようと思います 契約書には利用目的は載っていないので基本的には 契約更新をする必要はないと思っていますがそれを強気に出さず とにかく低姿勢でいこうと思います ちなみに 契約期間は残り15年ですが今の場所は立地条件が悪く （当方が始める事業ではちょっと不便なところなので） どちらにしても3～5年で引越しを予定しています そのことも地主には話済みです 今月中には話をもう一度する予定なので対策を練って行きたいと思います ありがとうございました