借地権

質問

都内の実家（両親が住んでいる）の借地権（実父が借地、家屋とも名義人）
を地主が不動産屋を通じて買い取りの要請をしてきました。要請金額は実勢価格の85％×坪数＝5000万で提案をしてきました。私としては、路線価＝2300万で交渉したいと思います。借地権割合を地主は４０％で要求してきたのですが、路線価では３０％で表示されています。売買金額は、実勢単価と路線価のどちらを優先されるのでしょうか。また、借地権の更新が、3年前に20年で350万円を支払し、契約をしたばかりです。もちろん月々の借地代は支払っています。それと、、隣接する土地も同じ地主の所有物でそれも売ろうとしているようなのですが、今の借地人の植えた樹木と竹で、落ち葉で樋が壊れたり、屋根瓦が壊されたりしています。売買の際、このような条件を考慮して値引きがで出来るのでしょうか。

回答No.6

binomati

サラリーローンで担保に入っていても地上権者には関係ありません、たとえば競売になっても地上権者は、利害関係人といって裁判所から競売になっら通知が着ますので利害関係人として届けを出しますと執行官が決めた最低金額より少々上で購入できます、その場合のが今購入するより全然お得です、購入はしなくてもかまいません、第三者が、借地人のいる土地を購入することは、余程メリットが出るところでなければ買いません
建築確認書はご自分で建てたものならお持ちのはずです

お礼

早々の回答ありがとうございます。まずは、当方で購入可能な金額を割り出し、交渉してみます。ただ、購入後の地権者を誰にしたら良いのか悩んでいます。申し越し時間をかけて、検討してみます。

回答No.5

mark-wada

借地人の立場の経験者です。

その土地（底地）をもし売買するとしたら、地主側提案5000万円は、妥当な水準かと思います。路線価は相続税以外に意味がありません。
ただし、交渉事ですから、「値切る」ことは可能です。更新料350万円を支払った、というのは有利な材料です。
しかし隣地とのトラブルは材料にはならないでしょう。
No.4さん回答の通りです。

要は、貴方がその値段（あるいは値切った値段）で、買いたいのか、買いたくないのか？です。
買える・買いたいならそれで良し。買えない・買いたくないなら、現状維持でかまいません。
底地がサラリーローンなど第三者の手に渡っても、借地権は法的に極めて強力に保護されていますから、従前の契約が継続されるだけです。心配いりません。

http://okwave.jp/qa1995944.html
この過去質問のNo.4でも答えています。

また逆に、例えばそのサラリーローン社の立場で考えると、そんな「底地をもらって新たに地主になる」メリットはまるでありません。できれば現金で回収したいです。
今の地主が自己破産するほどの事態にならない限り、底地が第三者の手に渡る可能性は低いと思います。

っと、ここまで書いてきて気がつきましたが、地主が本当にせっぱ詰まった状態なら、（言葉は悪いですが）その足許を見て、「とことん値切る」ことも可能かもしれません。

○　貴方はその土地を買わなくても、何の不都合もありません。

●　地主は、その土地を売らないと金銭的に困るかもしれません。

立場が強いのは、貴方です。安心して交渉に臨んでください。

ただそうはいっても、

>まずは私どもの支払える金額（根拠のある）を提示してみます。

5000万円よりかなり低い金額には、合理的な根拠は無いです。
無くてもかまいません。あくまで「契約自由」です。
「自分が払えるのはこれだけだ。これで不満なら現状維持でかまわない」と突っ張りましょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。まずは、おっしゃる通り、当方の支払える金額の割り出しをしてみます。父も母も高齢であるため、購入した際の、地権者を誰にしておくのが良いのか悩んでいます。

回答No.4

mahopie

１． 路線価図上での借地権割合がＣ＝７０％（借地権の割合）の地域で、地主の主張する底地割合が４０％、質問者が路線価図通りの３０％を主張（と推測します）

２． 単価計算で実勢価格を主張する地主に対して、路線価にこだわる質問者ということで、交渉開始価格に倍以上の開きが発生しているのが現状です。

３． 路線価図はあくまでも、相続税課税の評価基準としての目的から一般に開示されているだけであって、売買当事者間の取引価格に影響を及ぼすものではありません。
地主主張の単価１４７（５０００÷８５÷０．４）に対して、路線価９０（２３００÷８５÷０．３）なら１．６倍となり、価格単価自体にはさほど違和感のない水準になります。一方で借地権割合については、先方はある程度分った上で、最終的な譲歩材料として予定済という地主側の作戦かもしれません。

４． 交渉事においては、双方の希望値を出し合ってから、それぞれが歩み寄るのが常態ですので、当初それぞれが正しいと認識する根拠で価格水準を主張する分にはしごく当然のことです。ここから、どういう交渉をして双方合意に至るかですが、相手方は代理人として不動産業者を立てている以上相手方の譲歩は限定的かもしれません。

５． 質問者の言う「実勢価格」が何を指しての数値かは不明ですが、両者が価格水準を譲らなければ交渉は決裂し、地主は現金が手に入らない・質問者側は底地が手に入らない、というだけの話であり、地主は他の第三者に底地権を売却（国への物納含む）するかそのまま地主でいる（他の底地を売るという選択肢もある）、質問者は全く別の住宅地を買うというオプションもあるという事です。

６． その他事項については、３年前の更新料３５０万円については決済価格に充当の主張は一応根拠がありそうだが、隣接地との関係までは現状の不満の解決は購入者の問題（借地権状態で住んでいて認めていたなら、底地を購入しても解決するのは質問者側の問題）という理解が通常の形態ではないか、と感じます。

お礼

早々のご回答ありがとうございました。今回の地主からの要求は寝耳に水で、びっくりしています。トマトやナスを買うわけで無し、急に何千万ものお金を用意しなくてはいけなくなったのが不安です。また、隣家との樹木の問題はここ十年悩まされてきた問題で、頭が痛いです。
事ここに至っては、とにかく話し合うしかないので、頑張ってみます。
まずは私どもの支払える金額（根拠のある）を提示してみます。
ただ気になるのが、うちの借地がサラリーローンンの担保になっていることです。

回答No.3

binomati

借地権割合は税務署（国税）で決めており、路線化の何パーセントかです、あなたの場合は法律上、地上権・借地権・居住権・使用権等契約期間は充分に残っております、無理して購入することは無いでしょう、もし購入するようであれば、普通の住宅地であれば６０％はあなたの権利です、商業地域では３０％です、普通は路線化を基準に考えます、PCで路線化と打ちますと国税の路線化が出ますから参考にされるといいでしょう、
植木の件に着きましては、その植木が地主の所有物であれば交渉は地主との話し合いです、借地人が所有者であれば借地人との話し合いです、但し、法的には根っこについては、はみ出したぶんは撤去を要求できますが、地上のはみ出しは法的にはできません、良く話し合ったほうがいいでしょう、詳しくは地元の宅地建物取引業協会へご相談してみてはいかがですか、相談料は無料ですよ

お礼

早々のご回答ありがとうございました。今回の地主からの要求は寝耳に水で、びっくりしています。トマトやナスを買うわけで無し、急に何千万ものお金を用意しなくてはいけなくなったのが不安です。また、隣家との樹木の問題はここ十年悩まされてきた問題で、頭が痛いです。
事ここに至っては、とにかく話し合うしかないので、頑張ってみます。
まずは私どもの支払える金額（根拠のある）を提示してみます。
ただ気になるのが、うちの借地がサラリーローンンの担保になっていることです。

回答No.2

miracosta

利用したことはないのですが、東京借地借家人組合連合会　に相談してみてはどうでしょうか？

http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/

参考URL：

http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/

お礼

早々のご回答ありがとうございました。
早速、東京借地借家人組合連合会に問合せをしてみます。

回答No.1

kita52326

「借地権割合を地主は４０％で要求してきた」のに、どうして、
実勢価格の85％×坪数＝5000万を請求してくるのか、よくわかりません。
こちらから購入を持ちかけたということなのでしょうか？

取引価格ですから実勢価格が基本だと思いますが、実勢価格は一覧表で示されているものではないので、
取引事例と路線価との比率をもとにして、実勢価格の目安を導き出したらよいと思います。
（路線価は相続税課税の際の課税の元になる評価額を示すものなので、一般の取引額として扱うのは乱暴です。）

また、底地権の割合は、路線価評価の借地権割合をもとにしてよいと思います。
つまり、借地権割合が３０％なら底地権は７０％で、実勢価格×７０％＝４１１８万円？　ということでしょうか。
（でも、都内の住宅地の借地権割合は普通６０％程度だと思いますが、間違いないですか？）

http://allabout.co.jp/contents/sp_rosenka_c/buyhouseshuto/CU20070726A/index2/
http://www.library.metro.tokyo.jp/1m/1m33.html

路線価：http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

おまけですが、底地権を取得した場合の不動産取得税は、住宅用地を取得した場合の不動産取得税の特例対象になりません。
結構高いですから、そちらも試算されておかれると良いと思います。

補足

早々のご回答ありがとうございました。
素人ゆえ専門用語の使い方、計算の説明不足があり混乱されたかと思います。まず、不動産屋が提示してきたのは、実家近辺で取引をされている土地の価格を参考にして、その坪単価の85％を取引基準価格に設定したようです。また、借地権割合は60％で当方の分として40％で要求してきました。
つまり、（実勢価格×85％×坪数）×0.4≒5000万円です。
今回の要求は、寝耳に水の要求でびっくりしてます。、調べてみると土地が担保になって500万円借りているようで、拒否をした場合、サラ金へ譲渡されてしまうの心配です。とは言っても、キュウリやナスを買うわけでなし、ポンと耳を揃えて払える額ではないので困っています。取り敢えず、自分たちの払える額を試算し交渉してみます。