ネズミが出るので入居前に解約したいが…

質問

賃貸テラスハウスの契約を済ませました。が入居日の前日に「実は中庭の排水溝からネズミが出る」と不動産会社に言われ、即座に解約を申し出たところ、応じてもらえません。あげくに「そんなこと
言った覚えがない」と開きなおられる始末。。。
東京都の不動産課で相談したら「ネズミくらいどこの家でも出るだろう」「契約したんだからもうダメ」などとにべもなく。
引っ越してさえいない部屋の契約金一切や前家賃、仲介料、
どうしたら返してもらえるの？

回答No.1

dokokani

結論から言いますと、残念ですが、契約を解除して、契約金その他一切を返してもらうのことは難しいようです。

「まず債務不履行以外の解除について、契約書がどのように定めているかを確認してみてください」

　契約の解除とは、契約が有効に成立した後に、契約を締結した当事者の一方からの申し出によって、契約関係を初めにさかのぼって解消することをいいます。

　解除されると、契約は初めから存在しなかったことになるので、まだ履行されていない債務は履行する必要がなくなり、既に債務が履行されている場合には、それを契約前の状態に戻す（「原状回復」、例えば、既に受領しているものがあればそれを返還するなど）ことになります。

　契約の解除は、当事者の一方の意思表示によって既に成立した契約関係を清算し、もとに戻す制度なので、一定の理由がなければ認められないのが原則です。この一定の理由を解除原因といいますが、民法は契約一般に共通する解除原因として、相手方の債務不履行を定めています（民法541条─543条）。

　ねずみが排水溝からでるということだけでは、契約を解除できる程度までとはみなすの難しいと思います。契約の履行に支障がでる、つまり生活に支障がないよう駆除を請求したり、発生しないよう対処することを要求してみてはどうでしょうか？
　ただ現実的には、テラスハウスの構造上（近隣との関係もあり）、効果的な駆除を期待することは難しいとは思いますが。

　債務不履行による解除以外には、例えば、手付金が支払われたような場合は、相手方が履行に着手するまでは、法律上解除権が留保されているとみられますので、契約書に特に定められていない場合にも、解除権が認められます（民法557条）。

　これは、債務不履行による解除以外のものとして、法律で定められるものですが、以上のほかにも、当事者の契約によって特別の解除原因を定めていれば、それに基づいて解除権を行使することができます。

　ところで今回の賃貸約契約についてですが、契約を解除するには、手付金を放棄して解除できる段階を既に過ぎていると思われます。契約書を交わし、契約金を支払い、後は引越しを残すのみだと思われます。引越しをいつするのかどうかは、こちらの私的な事情であり、契約の内容としていない限り、契約の履行に着手している段階では手付を放棄して解除することはできません。

お礼

ありがとうございます。私としては、契約そのものが
無効である（契約を決めるうえで重大な事実を知らされなかった）と考えていたのですが、法律をもっと勉強しないと、と痛感しました！契約書、よく読んでみます。