北海道の短期解約（敷金の返還）について

質問

はじめまして。

賃貸不動産仲介をしているものです。

2008年5月に入居された方から、12月に退去したいとの連絡が入りました。
理由は、大家さんとトラブルがあり、そのトラブルが元で解約したいとの事。
設備を直す直さないでもめたらしく、それ以外にも家主の言動や対応に不満があったようです。

設備に関しては台所の手元灯が入居時から壊れていて、半年経っても直らない。
何度か家主も入居者の下へ行っているのですが、業者を手配せずに全て自分で直そうとしたそうです。
しかし素人では中々直らず、入居者も困っていたようでした。
約束をしていた時間も守らず、その他諸々含めて不満が溜まっていき、
退去という形になってしまいました。

弊社は仲介であり、管理ではないので実際には細かい部分まではタッチ出来ないのですが、
今回の経緯を考えると第三者が介入した方がお互いスムーズに話が
進むだろうと思い、入居者、家主の間に入り、退去立会いを行うよう提案しました。

そこで問題になってくるのが敷金の返還。

当エリアは北海道のため、「最初の契約期間（2年間）内での退去の際には敷金の返還はなしとする」
という特約が載っております。

今回はその特約に当たる為、敷金は家主の没収になります。
但し、その没収した敷金の中からリフォーム代を出していいものか、
それとも没収は没収だから別途請求になるのか。

契約書上に特には記載は無いので、専門の方からのご意見をお伺いできれば幸いです。

本日入居者の立会いは終り、現状で手直しが必要な部分としては、

・タバコの焦げ後2箇所（クッションフロア）
・若干のクロスのヤニ汚れ

以上、2点が必要になるかと思います。
小型犬を飼育しておりましたが、特にペットによる汚損、破損は見られません。

また、今回の家主はクセがかなりあり、話し方次第では事が大きくなる可能性もあります。
契約書上では記載されていないペット消毒料（3万円）を請求する、
手元灯に関しては仲介が入居時にチェックしない事が悪い等、
正直困っております。

上記の消毒料の件に関しましては私から家主に
「重要事項説明書にも記載はないし、契約書上でも載っていないものを
退去時に追加する事は出来ない」と突っぱねましたが、
どうやら不服のようです。勿論そういった事はまかり通らないのですが、
対処を誤ると他にも色々と文句が出そうなので、適切かつ迅速に処理をしたい所です。

ご意見、お待ちしております。

回答No.1

noname#119854

「最初の契約期間（2年間）内での退去の際には敷金の返還はなしとする」これは貸主に非がない場合は通ると思いますが、貸主の対処に関する不満ですから、妥協案は必要でしょう。
手元灯に関しては仲介が入居時にチェックしない事が悪い等、・・・仲介であって管理でなくても確認は必要でないですか。対ky時のトラブルの為にも　入居時のチック表はないのですか。
契約書上では記載されていないペット消毒料（3万円）を請求する。・・・ペット可の賃貸であれば、重要事項を作る前に、宅建業者として消毒料を入れるかどうか聞かれるのが普通です。部屋のクリーニングに含まれるように今となれば処理する以外ないでしょうね。
１・タバコの焦げ後2箇所（クッションフロア）・・・全張替えでなく部分張替え価格きり今は取れません。
２・若干のクロスのヤニ汚れ・・・１・２を含めて折半の話し合いきりないでしょう。
対処を誤ると他にも色々と文句が出そうなので、適切かつ迅速に処理をしたい所です。・・・・無理です。なぜなら不満と信頼をなくした状況の処理は時間もかかります。ただ貴方がきちんと対処して信用を得れば１棟を任せてもらえる可能性もあります。（管理費をもらう）
ただ、文面から拝察すれば、仲介業者としては未熟だと思いますよ。
　業者が相談するような案件でないと思う。このあたりを処理できて始めて業者だと思いますよ。管理しているしていないでなく、仲介業者はただ入れて仲介料取るだけの（不動産屋）か不動産業者（社）の分かれ目は、ここにあるように感じて仕事をしています。
　息子の借りた仲介業者も似たような人でした。隣のヤーさんの嫌がらせと入居時にガスコンロ（システムキッチン）が、壊れている、リビングのかさは補修テープが　剥がれて半分の落ちかかる、引っ越すといえば他を紹介しますがどのあたり希望かに開いた口ふさがりませんでした。タバコのヤニ・他もありましたが、業者の対応・家主の最初不備で
敷金を全額戻させました。最初は不動産屋も大家も強気でしたが、訴訟も辞さないとわかり、返金に応じました。文書で敷金返還に関する覚書も作りました。（作ったのは賃借人代理の私ですが）
　多少の出費（仲介料以上であっても）このあたりの処理の仕方で大きな信用を得るチャンスに変えてみるのもよいのでないでしょうか。
　不動産業は、ある意味では面白い仕事です。信用の積み上げが財産になりますよ。

お礼

ご回答、誠に有り難うございます。
仰る通り、まだ未熟な部分があり、今回は双方にご迷惑をお掛けしてしまう結果となってしまった事を反省しております。

入居確認に関しては、簡単なものではありますが実施はしております。
今回の手元灯の件に関しましては空室が続いていた為、
家主側で送電を停止していた為ブレーカーをあげても確認が取れない状態でして、その旨は家主、入居者双方に確認を取っておりました。
仲介が出来る範囲内での確認はしたつもりなのですが…。

ペットの件に関しましては、やはり念書を作成すべきだったと反省しております。
特約に「借主は退去時に、ペットに関する汚損、破損等に関する原状回復費は実費にて清算する」との条文を盛り込み、
家主、借主双方に確認をした上での了承でした。重要事項説明作成の際にはペットに関する清掃料の件は、勿論家主にも確認はしております。
その上で、この条文を盛り込む事を確認し、作成致しました。

今回の件が起こる前後から個人的に文書を作成し、
現在では別紙として「ペット飼養細則」を作成し、契約の際に使用しております。
もう少し早い段階から使用していればと思っております。

時間がかかってもしっかりした対応をし、出来れば家主から管理を
依頼されるような形になれば一番良い結果になるかと思いますので、
誠意を持って対応したいと思います。

ご意見、誠に有り難う御座いました。