マンション経営 （初心者です）

質問

こんにちわ。
私は20代の女性です。
親の経営する賃貸のアパート（マンション？）を引き継ぐことになりました。
親も不動産屋ではなく、自己流で管理をしてきたので、あまり参考になりません・・・。部屋が空くと仲介業者に言われるままに、どんどん値下げをしてしまいます。（築10年　60m2弱で、家賃は当初より2万程度下げています）

経営にあたって、簿記の知識は必要だろうと思い、今簿記の勉強をしています。ゆくゆくは税理士の資格もとろうかと考えています。（税理士の資格が必要かどうかもよくわかりませんが、経営内容を税理士の先生に相談しているので、自分で資格を持っていれば役に立つかと思っています）
右も左も分からず質問内容も不明瞭ですが、これからの経営にあたってなにかアドバイスをいただけませんか？お願いします。

回答No.5

pekochanno1 · ベストアンサー

こんにちは。自分も賃貸業を営み、アパート経営も思案しましたが途中中止した者です。私感ですが参考までに....
アパート経営の利点と言えば
1.土地の有効活用
2.安定した収入
3.相続税対策(負債を持つ,居住権をつけて土地評価をさげる)
4.事業用地となるので固定資産税を経費として計上できる
などが主だった理由ではないでしょうか。逆に難点と言えば
1.投資額の割りには収入が少ない
2.建設してから何年後には補修工事をしなければならない(業者には10年後、初期設備の約1/3ぐらいの費用は必要と言われました)
3.仲介業者を使わないとなかなか入居してもらえない
4.仲介料が高い
5.居住権がつくので今後違う何かをしようとしても思うようにいかない。
などがあると思われます。現在私の地区(愛知県尾張)では路線価が下がり、固定資産税が上がると言う状態なので地主さんが土地の現状維持が困難になり、建設業者に売却して建売一軒家が続々できおり、また自分で維持するため田畑にアパートを建てる人も大勢みえるので需要と供給のバランスが崩れきっています。入居者は勿論新築の方が良いわけですから必然的に築何年か経った物件は家賃を下げる等の配慮がなければ難しいのが現状です。また、建設屋の借り上げ保証も建築以後10年間と言うところが多いのでアパート経営の難しさは建築以後10年後といえるでしょう。
どれぐらいの規模でやられているかが分かりませんが、年間収入から固定資産税等の税金,借入返済等を差し引きた金額に納得できるなら家賃の値下げも止む得ないでしょう。また修繕のため再投資をし、家賃の値下げを阻むとしたら何年で回収できるか税理士の先生に聞いてみましょう。文章が幼稚ですいません。
P.S.税理士の資格はすご～く難しいです。自分の所に来て見える方は10年以上会計事務所に勤めていて、知識もすごくお持ちですがなかなか合格できないみたいです。確か商学部の大学院まで卒業すると、税理士の資格をもらえると聴いたことがありますが....(自信なし)、税理士の資格抜きにしても勉強すること、教養を付けることは大切なことです。お互い頑張りましょう。

回答No.6

honnsuki

ちょっと質問の趣旨から脱線しているかもしれませんが。

家賃を回収する不動産会社にお勤めの方のサイトです。

なかなか大変みたいですよ。

貸す時は、相手の勤務先会社がつぶれそうにないか、保証人はしっかりしているかなど自分でも基準を作っておきましょう。女性で20歳代ということで、まあいままでの付き合いがあるからまずないでしょうが、不動産会社の人になめられることもままあります。

知り合いも老夫婦でしたが、だんなさんがなくなった後、不動産会社が勝手に選挙事務所を入れてしまって、東京にすんでいた息子があわてて地元に戻って不動産会社にクレームをつけて出て行ってもらったこともありましたし、もっとやばい人が入ったりしたら後々面倒ですよ。

参考URL：

http://www.rals.net/yonigeya/

回答No.4

gokiburi_bun

↓の参考ＵＲＬが間違っていたので

ISIZE住宅情報
資金とローンQ&A

以上です。ご迷惑をおかけしました。

参考URL：

http://www.isize.jutakujoho.jp/　http://apartkeiei.com/qa/shikin/

回答No.3

gokiburi_bun

とりあえず、私も似たような立場ですがいろんなサイトをご紹介させていただきます

アパート経営(不動産投資)の総合サイト:アパート経営.com
ISIZE住宅情報

参考URL：

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru_reply.php3?q=1376986　http://www.isize.jutakujoho.jp/

回答No.2

mokotarou

下記の方と同意見です　どのくらいの規模（管理戸数）の資産をお持ちなのか解りませんが　　税務や簿記の知識もさることながら、近隣の対抗物件がいくらで賃貸されているのか？（収益価額）　資産は現在いくらで売れる状態（課税される金額は？　相続税の対策は？）　再調達資金や償却など生きた経営知識が役立つかと思います　先だっては資格試験の登龍門といわれる簿記や宅建をとりあえず取得されて⇒マン管・管理業務主任者なり、自己資産管理を含めた宅建業営業やそれこそ税理士、会計士など道が開けてくるかと思います

回答No.1

jyamamoto

築10年も経てば、これから維持管理の費用がいろいろとかかってきます。一方で、余程地理的条件がよくない限り、賃料はディスカウントの方向に流れていき、アパート経営も安穏と考えていられる状況にはないと思います。

簿記の知識もさることながら、事業としての見通しをしっかりつかんでおく方がより重要ではないかと思います。

分譲マンションの場合は管理をサポートする制度として「マンション管理士」という資格ができています。
この資格取得のためには、集合住宅の管理に関する広範な知識が求められています。

賃貸と分譲の違いはありますが、管理・運営の基本的なところは共通していますので、マンション管理士の人の助言をえるようにするか、もし勉強するのであれば、マンション管理士の勉強をされると役に立つと思います。
本屋さんへ行くと、「マンション管理士」の本が沢山出ていますから、立ち読みしてみて、役に立ちそうなものがあれば購入して勉強されたらいかがでしょうか。

お礼

早々に回答いただきありがとうございます。
今の時代からのアパート経営は決して楽なものではないとの認識はしておりましたが、管理についての知識をつけるということを今まであまり考えていませんでした。
これから書店で、管理についていろいろと探してみようと思います。
ありがとうございました。