父のアパート経営の後継者とは。。

質問

親のアパート経営について質問です。
私は長女です。離婚をして子供（小1）と実家に住んでいます。

両親は小さな不動産屋を経営しており、母は名前だけ役員になっているようで
父一人で仕事をしてきたようです。有限会社です。
私は別でパートのようなもので実家に少しの家賃を入れ
子供となんとか生計を立ててます。不動産や経営についてはど素人です。

父の不動産の仕事はもうほとんど無い状態のようで（宅地を売る仕事をしていましたが）、
今は4棟のアパートの家賃収入でほとんど暮らしているようです。
アパートの管理は自分でしていなく、地元の大きな賃貸不動産屋に任せています。
アパートのローン（会社）、住宅ローン（個人）、事業運転資金の借り入れ500万程（個人）
この三つの返済も厳しく、アパートの貸付を銀行に15年→20年に延ばしてもらうように働きかけるそうです。
そこで、後継者が必要だそうで、私になってほしいと言ってきました。
20年に延びれば生活も楽になり、
私が引き継いだ後はアパート返済後は売ってしまえば利益にもなるからとか。。。。家賃収入があるとか。。
個人の借金は相続放棄すればいいとか。。
ちなみに修繕費用の積み立てはないと思います（父の性格から考えてですが。）
4棟のアパートは単身世帯向けで1棟に8世帯ほどです
築年数まどれも5年前後です。今のところは入居者ありますが。
父はアパートを手放すのは資産だからか勿体無いみたいです。
後継者ということにもいまいちピンときません。連帯保証のようなものでしょうか？
母子での生活でそんな重いもの引き継いでいいものなのか。。

今のままだと破産して住宅ローンのある実家にも住んでいられなくなってしまうのか？
子供の学校もあるし、どうしたらいいのか全く解らないのです。
後継者を了承すればいいのでしょうか、断るべきか。。
解りにくくてすみません。

回答No.2

merciusako

父のアパートを引き継ぎました。アパート経営は全くの素人でしたので、経験からお伝えします。

まず、現在の借金も含めた、年間総支出から計算しましょう。
>アパートのローン（会社）、住宅ローン（個人）、事業運転資金の借り入れ５００万程度
総額でどの位あって、年間の返済額はどの位でしょうか。

次に、それ以外の支出です。
お父様の不動産屋さん関係の支出は年間でどの位でしょうか。
アパート４棟の維持費、固定資産税や水道、電気代、その他の支出はどの位でしょうか。
ご自宅の維持費はどの位でしょうか。
とにかく、生活費を除いた、全ての必要なお金を洗い出してみましょう。

それでは、収入ですが、アパート４棟、３２戸の家賃収入とあなたのパート収入ですね。（お父様の不動産屋さんの収入は無しとします）
これの合計で年間どの位になりますか。

この年間総収入から、先ほどの年間の必要経費総額を除いた金額が、ご両親とあなたのご家族の生活費ということになります。
いかがでしょうか。
ここで問題点がでてくれば、ローンなどの借金をどうするかを考えなければなりません。
場合によっては、アパート１棟を売らなければならないかもしれません。
ここで、問題が無ければ、第一関門はクリアです。

次に考えなくてはならないのは、今後のことです。支出の増加と収入の減少です。
・お子様の成長に伴う様々な支出
・ご家族全員の健康問題
・あなたのパートの問題
　いつまで続けるおつもりなのか、あるいは切られてしまう可能性があるのか。
・アパート入居者の減少（収入の減少）
　古くなるほど入居者は減少しますし、入居者の引っ越し後の補修なども敷金の範囲では済まなくなります。
　周辺に同じようなアパートが増えると、入居者の獲得は難しくなってきますので、家賃を下げるということも必要になってきます。
・アパート建物とご自宅建物の維持
　古くなれば当然、様々な補修が必要になってきます。
これらのことは、お子様が成人されるまでの期間としても考慮しなければなりません。

ここまでを考えて、大丈夫かなということであれば、後継者となられても良いのではないでしょうか。

パートをなさりながらで大変でしょうが、ご両親にもお手伝いいただき、大ざっぱでも良いですから計算してみてください。
どうしてもよく分からないということであれば、ファイナンシャルプランナーという資格を持った人も居ますので、ご相談なさるのも良いと思います。

回答No.1

hata79

まずは「個人」と「法人」の区別を理解することから始めましょう。
個人の所有資産は死亡することで、法定相続人に相続されます。
父、母、子一人だとすると、母と子が法定相続人です。

個人のこと。
父の所有する資産全部は、父の死亡によって自動的に相続され母と子のものになります。
母と子がどの資産をどれだけ貰うかは、遺言によるか、遺言が無ければ母と子で協議して決めます。
資産には借金も含まれます。
土地建物を貰うのはいいが、それ以上に借金も背負わないといけないなら、相続を放棄するという選択もできます。

父が生きてるうちに、持ってる不動産や借金すべてを「後継者に譲る」というのは、税法的に非常に負担が大きいので、ほとんどの場合は「俺が死んだらあとを頼む」という意味で後継者という表現をされてるでしょう。

法人のこと。
法人（貴方の言う有限会社○○です）は死にません。
死なないので個人のように相続はありません。
代表者が死亡した場合には、その法人の代表取締役が変更されるか、法人が解散するかです。
父上は、法人の解散などせずに、子に「おれの後釜として代表者をやってくれ」という意味で後継者という表現をされてるでしょう。

上記のように「個人の財産の相続」と「法人の代表者の後釜」という二つの意味が出ます。

個人事業主の死亡で一度事業は廃止になり、相続で財産を得た者が「お父さんがやってたように、賃貸業でもやるか」とするか「やなこった。貰った財産を売って借金を払う」と言い出すかは自由です。

法人の場合でも自由ですが、大きな問題は法人所有の不動産をどうするかです。
法人所有不動産の売却代金は法人のものです。
それで法人の借金を払うのはいいですが、法人税の心配をしないとなりません。
「やいやい、オヤジが法人名義で土地を買ったのはいいが、個人の相続の問題と、法人の問題と別々に処理しないとあかんから、訳がわからん」ということになります。
個人が死んだ場合に発生する相続の問題とはまったく別に「法人の経営をどうするか」という問題が発生するわけです。

ご質問者が中途半端に法律知識をお持ちになってないのは、逆に幸いだと思います。
「わたしぁ、判らん」として専門家に相談して、任せてしまうことができるからです。

お父上はそれだけのことをされてるので、関与税理士がいると思います。
「後継者について」父と母とあなたに税理士を加えて、これからどうするかという話し合いをされるのがベストです。
話の交通整理役がいないと、わけのわからない話を延々としてるというだけになります。

賃貸アパート収入を不動産所得とよび、不労所得とも言いますから、母子家庭ですと「これは、いい収入だ」と思い勝ちですが、思ってるよりも経費がかかるので楽なものではありません。
ですから、あなたが「母子家庭で後継者になるなんてよいのだろうか」と思われてる感覚は正だと私は思います。
もし跡継ぎになるなら、専門家を顧問にしておくことを強く薦めます。