初心者の賃貸経営のための勉強法

質問

現在、全く何も無い状態から、近い将来、土地の購入から始めて、賃貸併用住宅を建設、運営をしたいと考えています。賃貸併用と言っても自宅+賃貸一戸または二戸くらいの最低規模のものです。賃貸業のプロになろうと言うのではなく、今後、専門家との話を理解できるくらいの知識を備えたいと思っています。漠然と関係書を読みまくろうと思ったのですが、不動産関係、賃貸経営のためにある程度の専門知識／資格も役に立つと考えています。勉強する時間が十分に取れると仮定すれば、どのような勉強/知識/資格が必須でしょうか。
次のようなもは役に立ちそう/必要ですか？アドバイスをいただけますか？

宅建
マンション管理士
簿記（何級レベル？）
不動産鑑定士
その他？

回答No.2

BBQ38 · ベストアンサー

こんにちは。１戸・２戸の段階では１棟・２棟の経営とは割り切った知識は必要でしょうね。

【知識の必要度】
◎税務：不動産賃貸を始めると不動産所得が生じるため、ほぼ100％に近い確率で「確定申告」が必要となってきます。そのため、税務に関する最低限の知識は早めに押さえておきたいところ。１戸・２戸となると経費として認められる範囲はかなり少なめになりますが、それでもどこまで損金で落とせるのかという点と自己使用（家事）と事業用（賃貸）との割合をどうするのかなど小規模特有のポイントがあります。

◎法律：民法、借家法など諸々、押さえておきたい法律は多岐にわたります。優良賃貸人が入っているうちはイイですが、トラブルになった時に相談先から多少の専門用語を使われても違和感ない程度の基礎知識は欲しいところ。

◎賃貸募集：確実に仲介業者を通じて賃借人の募集をしていくことになりますので賃貸募集に絡む知識は必須になります。

○資金調達：住宅ローンのように定型化されたローンと違い、賃貸併用の場合はほぼ事業用ローンの範疇になってきます。かなりハードルは高くなりますので、銀行が賃貸事業者をどんな基準で評価するか知っておいた方がいいでしょう。○にしましたのは一旦借りてしまえばその後それほど必要とされないから。でも企画段階では三重丸級に重要。

○簿記・会計：簿記論・会計論も必要ではありますが、１戸・２戸なら資金繰り表をつくり管理できるだけでもいいかなと思いますね。

○建物（ハード）関連知識：不動産を貸すのですから、さまざまな建物及び設備の知識が必要になってきます。比較的この部分は見過ごされがちですが、設備関連の大体の耐用年数は把握しておきましょう。

△不動産評価：不動産を買ったり売ったりする場合に専門的な知識が役立ちますが、１戸・２戸の賃貸実務にはあまり関係ないでしょう。

【資格と実務との連動性】
◎乙種防火管理者：共同住宅なので１戸・２戸と言えども乙種防火管理者は必須になります。１日の講習で資格が取れます。

◎宅建：賃貸の募集及び退去等の賃貸管理に即役立ちます。特に法律に馴染みが薄い方には網羅的に民法等を学ぶことができるため合格しなくとも（サラリーマンをしていく上でも）有意義です。

○簿記：３級が簡単で基礎的な知識を得られます。２級で専門的な知識に深めていくより、資金繰りに役立つキャッシュフローをより深めた方がいいかも。

○マンション管理士：区分所有マンションが対象だけにちょっとポイントがずれる感じがします。資格としてはまだ管理業務主任という資格の方が区分所有のマンション管理を請け負う業者が対象となっており、建物管理の部分等が深いだけに有益のような気がします。

△ビル経営管理士：マイナーですが、賃貸経営という観点からは一番総合的に賃貸経営全般の知識を得られると思ってます。ご質問文には規模拡大の意欲はないようですが、本格的に拡大する際には思い出してください。住宅よりオフィス寄りなのがちょっと近寄り難いかな。

×税理士：科目毎に合格扱いされ、５科目合格で税理士の資格がとれますが、関係する所得税といっても範囲が賃貸経営以外が多すぎます。。。

×不動産鑑定士：実際活用できる場面は少ないでしょう。特に、近時不動産証券化の拡大を背景に１戸・２戸の小規模に全くかかわりない部分が広がってますし。

【その他】
　上記の中では宅建が一番汎用性があり、且つ広く知られている資格でいいかも。宅建取得者と履歴書に書けば＝民法につき基礎的な素養を持っている人ということになるし持っていて損のない資格。コメントを書きつつ思ったのですが、どの資格も意外と建物及び設備関連の知識が得にくいんですね。
　資格とはそれますが、NHKの「住まい自分流」は超役立つかも。１戸・２戸の場合自分でできることは直すということが収益力アップに繋がります。NHKらしくまじめすぎてDIY好きの私にも退屈に感じますが、資格では得られない実践できる知識がつきます。（先日の防犯関連なんかは涙もののGOOD企画）

【最後に】
自宅併用賃貸は効率は悪い面もあるかもしれないけど、使い方次第ではすごくいいと思います。設計段階から賃貸部分と自宅の間の非耐力壁を簡単にぶち抜けるように設計し、自分たちの生活に必要な面積が少ないときは賃貸に回し、（子供に個室を与える時期など）必要な時に賃貸部分を自己使用するなんて企画すれば合理的だし。特に定期借家法ができてこのコンセプトが成立つようになっていいと思うけど。

長々となりましたがご参考になりましたでしょうか。

お礼

この度は、詳細にご回答いただき大変ありがとうございます。項目、その説明、関連・実務性など、今後少しづつ確認して行こうと思っていた事項がいっぺんで理解できました。また、お察しのように、大規模賃貸業務には興味なく、自宅建設に付随して賃貸併用を具体化しようと思っています。従って、「設計段階から賃貸部分と自宅の間の非耐力壁を簡単にぶち抜けるように設計し。。。。。。。」のご提案は、まさに確認したかった私の希望と同じでしたので、非常に参考になります。さっそく、アドバイスを参考に勉強を始めたいと思っています。今後とも、機会がありましたら、よろしくお願いいたします。

回答No.3

BBQ38

No.2です。
１戸・２戸なら防火管理者の資格はいらなかった。すまんすまん。

お礼

ご回答に感謝いたします。

回答No.1

oyazi2008

まず余程の都市部でない限り併用住宅はお勧めできません。2戸程度の賃料では建築費のバランスで採算が取れません。また2戸では税的な特例等も受けられない為、首都圏等の相当な賃料が見込める地域で無いとむずかしいです。また万一売却の際も想定利回りが低い為安くしか売れません。多少投資額が上がっても自宅と収益物件と別箇に検討された方が無難です。2戸の内1戸でも退去したら、次の入居者が入るまで間違いなく持ち出しになりますから。また大家が同一建物の小規模賃貸も敬遠されるご時世です。資格などは必要ありませんから、希望地域の賃料相場や入退去の動きなど賃料が確実に見込める地域など収入に関して調査や事例を踏まえて把握されることをお勧めします。基本は簡単で幾ら投資をして幾らの収益が長期的により確実に見込めるか？だけですから。
また収益物件は新築から手の掛かる時期（改修など、おおよそ10年～15年）までには売却し次の物件を購入する方が税対策としても良いですし「いつもそこそこ新しい物件」を所有することが出来ます。自宅併用では一生持っているしかありませんから。賃貸物件も株券と同様程度の割り切った扱いの方が成功すると思いますが。水をさすような意見ですみません。ご参考まで。

お礼

早速のアドバイスに感謝いたします。非常に的を得たご指摘で、良く理解できました。ほとんどのポイントは事前調査などに取り掛かっており、対応策・具体策を検討していきます。「大家が同一建物の小規模賃貸も敬遠されるご時世です。」とのことで、非常に気になっていましたが、やはりそうなのですね。賃貸物件に何か付加価値をつけて、「大家同一物件のマイナスイメージ」をカバーすることを検討します。今後、不動産屋さん、金融機関（ローンは組まないので必要ないかもしれませんが）、税理士、設計事務所、ハウスメーカーなどのプロの方と話していく過程で、私自身もある程度の知識を持って対応したいと思っております。今後も、機会がありましたら引き続きご教授ください。