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離婚時の土地建物の取り扱いと譲渡税について
- 妹夫婦の離婚に伴い、購入した賃貸アパートの所有権を妹に移す場合、譲渡税が発生する可能性があります。
- 住宅ローンの残債と時価価格によって譲渡税の計算方法が異なります。
- 口約束での支払い方法を続ける場合、長期のローン期間によって銀行の対応が不明瞭となる可能性があります。
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>離婚届は出していませんが、銀行へ相談へ行って大丈夫でしょうか？ はい。事前の方がよいです。 >「所有権の名義人」と「ローンの名義人」の名前が違っても、特別問題は無いんですよね？ 問題がないわけではありません。この辺りは銀行の判断になります。 おそらくですが、ローンの名義人も所有権の名義人に会わせる形になるのではと思います。 >「所有権者」には税務署から「固定資産税」とか賃貸物件に対する不動産所得の申告時に発生する税金などを所有権者が納めれば大丈夫で、 固定資産税は市町村、不動産所得に関わる税金は税務署に納めることになります。 >「ローン名義人」はローンの支払いを銀行に滞りなく行えば大丈夫 基本的にはそうです。 >節税を考えると、やっぱりローン中の物件に対して「所有権者」と「ローン名義人」は同類の方が節税になりますでしょうか？ 賃貸物件でも自分で居住する部分には住宅ローン減税が適用できると思いますが、それを受けるのでしたら同一でなければなりません。住宅ローン減税を受けないのであれば関係ないです。 >所有権の名義人変更や、支払い名義人の変更は、離婚後にするものなのか、その前にした方が良いのかも分かりません。 通常離婚の協議が整い、銀行その他も合意が取れてから、離婚の実行＋名義変更などを行います。 というのも離婚届を出してからの方が姓の変更手続がいりませんから。
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まず財産分与の中で行われていますので、非常識に高額な分与でなければ妻の受取に対して贈与税がかかるということはありません。 次に夫に対しては譲渡益課税の問題がありますが、購入時の契約書などがあれば取得価格が証明できるはずです。 そうしますと、 譲渡所得＝現在の価値－取得価格 ですから、譲渡所得は発生しないことになり、税金はかかりません。 あと銀行のローンの話については銀行に対して所有権移転登記を財産分与として行うが問題がないかどうかをお聞き下さい。一番望ましいのは賃貸物件であることから、債務自体も引き継いでしまうことですね。 これも銀行と相談となります。これまでの賃貸の実績から債務返済が可能と銀行が判断すれば可能でしょう。 ちなみにローンをそのままに所有権を移転してしまった場合には、税務署は不動産収入は所有者の収入とみなしますので、所有者が不動産所得を申告し、その中で夫に対する債務の支払を計上することになります。 夫は単に債務の支払を受けて、銀行に債務を返済するという形になります。
補足
mickjey2さん、早速のご回答ありがとうございます。 譲渡税はかからなくて済みそうで良かったです。 ＞あと銀行のローンの話については銀行に対して・・・ 今離婚の話の最中で、離婚届は出していませんが、銀行へ相談へ行って大丈夫でしょうか？ 「前提話」って受け付けてくれるんでしょうかね。（分からなくてすいません） 「所有権の名義人」と「ローンの名義人」の名前が違っても、特別問題は無いんですよね？ 「所有権者」には税務署から「固定資産税」とか賃貸物件に対する不動産所得の申告時に発生する税金などを所有権者が納めれば大丈夫で、 「ローン名義人」はローンの支払いを銀行に滞りなく行えば大丈夫、、、なんですよね、きっと。（？） ただ、節税を考えると、やっぱりローン中の物件に対して「所有権者」と「ローン名義人」は同類の方が節税になりますでしょうか？ 変な質問で申し訳ございません。 正直、所有権の名義人変更や、支払い名義人の変更は、離婚後にするものなのか、その前にした方が良いのかも分かりません。 ご回答にさらに質問返ししてしまいますが、助言お待ちしております。
お礼
mickjey2さん、ご回答ありがとうございます！ 質問に対して、一つ一つ丁寧に回答して頂き感謝しております。 助言して頂いた内容は妹に伝えます。離婚時の精神的苦痛を少しでも緩和できることができるかと思います。本当にありがとうございます。