ローン審査時の連帯保証人と担保請負人の違いについて

質問

土地を担保に住宅ローンを組み、私と夫で２世帯住宅を建てる予定です。
私の親と同居予定です。
先日、ある銀行の審査を受けることになり、書類を書いていたのですが、
土地の所有者は連帯保証人にならなければいけないようになっていました。
土地の所有者は
１．私（長女）
２．私の妹（二女）
３．私の両親
以上の４人です。

今回問題なのは、連帯保証人として妹までサインをさせたくないのです。
万が一私たち夫婦が支払いが出来なくなった場合、妹までに請求がいくのは困ります。
両親はいずれ収入がなくなるでしょうから、支払い能力がなくなりますよね。
銀行側としては、土地の所有者４人のサインが必要だと言います。
妹の持ち分を３人で分けると、今の時点で贈与税がかかってしまいます。これもさけたいです。
連帯保証人と担保請負人とでは何が違うのでしょうか？
私にはさっぱりわかりません。
銀行を変更するのがいいのか、妹の名前を土地の名義からはずのがいいのか、どうするのがいいのかわかりません。
旦那の名前を入れるのは簡単ですが、そうすると、
土地に対して旦那の権利がうまれます。
これってもし離婚とかになったらめんどうでしょ。

妹には迷惑をかけたくないし、贈与税は払いたくない。
おまけに連帯保証人や担保請負人の意味もわからないです。
だれか、ローン返済などに詳しい方、こういう場合どうしたらいいか教えてください。ｍ（＿＿）ｍ

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

>連帯保証人と担保請負人とでは何が違うのでしょうか？
担保請負人。。。は物上保証人の事だと思われます。＞銀行に確認下さい。

で今回銀行は「連帯保証人」を要求しているのか「担保請負人」（物上保証人）を要求しているのかどちらなのでしょうか？
一般的に無理のないローンであれば銀行は連帯保証人ではなく物上保証人を要求するだけです。

ちなみに物上保証人とは、万一の事があった場合、その土地を提供するだけでそれ以上の金銭的な保証はしない、要するに土地を抵当権に入れることに承諾し、万一の時には銀行が抵当権を行使しても文句は言わないという話です。

もし銀行が物上保証人ではなく、連帯保証人を要求しているとすれば、考えられるのは融資の条件が厳しいということが考えられます。この場合は融資の条件を緩やかにする、つまり借入金額を減額することが必要です。

ちなみに連帯保証人の場合は担保となる土地を差し出すだけではなく、足りなければ債務者と同等の返済を要求されます。

状況がわかりませんので、とりあえずのご回答です。

お礼

回答ありがとうございます。
特に無理のない借り入れだと思っています。旦那と私で年収１０００万弱で、２７５０万の借り入れです。
ただ、銀行も言っていたのですが、用紙が連帯保証人となっているだけで、土地に対して、所有者の同意を
欲しいということらしいです。

あと、担保請負人じゃなくて、担保提供者でした。
これって意味一緒ですか？

回答No.4

noname#11476

>担保提供者でした。
担保提供者のことを物上保証人と言います。
要するに「物」に対して抵当権の設定を認め＝担保となる、その「物」の範囲でのみ債務を保証するという意味です。

お礼

ありがとうございます。
今まで縁のなかったことで、わからないことばかりです。
回答ありがとうございます。

回答No.2

M-SUZU

質問の答えになっているか不安ですが、私のわかる範囲でお答えします。

金融機関としては万一支払いが滞った際には競売と言う手続きをするのですが、今回のように複数の所有者がいる時は借入金に対して何らかの関係(今回は連帯保証人)を持たせたいのです。何故なら、妹さんが所有権(持分)を持っていても借入金に対しては何の関係もない常態だと、妹さんの持分に対し競売をかけることが出来ないからです。そうなると、競売の価格は低く設定されなお且つ売れる可能性が低くなるからです。あくまで金融機関の担保保全の関係ではないでしょうか。あなたも、旦那の名前を入れると旦那に権利が発生するので離婚した際に面倒だと考えるのと一緒に金融機関も万一に備えて連帯保証人をと考えているのです。
担保請負人というのはローン審査のことて出たのでしょうか?それとも、建築業者との間で出たことなのでしょうか? 前者であれば私にはわかりかねます。

お礼

回答ありがとうございます。
これは、実際に銀行審査の前に建築業者が
金融機関の用紙を持ってきたときに疑問に思い
サインをしていない状態です。
金融機関の審査は実際にはまだ行われていません。
参考になりました。自分でもいろいろ金融機関の
ローンを調べているところです。

回答No.1

skywalker9

参考になるかどうかは、分かりませんが、土地に担保権（抵当権）を設定する場合、所有者全員の同意が必要になりますよね。

つまり、ローンが返済出来なくなって、抵当権を実行された場合、あなたと両親だけではなく、妹さんも所有権を失うわけです。担保請負人というのは、そう言う意味の事を言っているのではないでしょうか？

従って、妹さんをどうしても保証人にしたくなければ、妹さんからその持分をあなたが買い取ると言うのが、一番自然な形ではないでしょうか？

それと
＞旦那の名前を入れるのは簡単ですが、そうすると、
土地に対して旦那の権利がうまれます。

とありますが、ローンの返済は旦那さんも一緒にするんですよね。分かっているとは思いますが、建物の名義は、旦那さんも入れないと、あなたのきらいな贈与税が発生してきますよ。

失礼ですが、私は何故、妹さんから土地を買い取るのではなく、妹さんの持分を分ける＝もらうという発想になるのかが不思議です。
　むしろ、この辺が妹さんから連帯保証を取りたくないー取れない理由なんじゃないですか？
（失礼な言い方だったらすみません）

補足

回答ありがとうございます。
親が妹にもできれば名前だけでも土地を残したいそうです。
金銭面でいうと私達姉妹は１銭も土地に対しては
お金を出していません。
親が名前だけ入れていました。
私と妹が買った土地ならあなたのいうように妹から買い取りますが・・・