離婚時の不動産譲渡の手続き等について困っています

質問

現在、離婚(協議離婚)について双方で話し合いが進み、既に双方とも離婚届けに署名捺印を済ませている段階です。
提出にあたって、所有する不動産の手続きが分からずに困っております。
●不動産：主人の実家の目と鼻の先に一戸建てを新築(2007年2月)。
新築時に私の親から1000万円の支援を受けております。
土地・建物双方とも1／2主人名義・1／2私名義になっており、ローンも1／2折半で借り入れております。
離婚後は私の親が支援した1000万円の返還は一切求めず、その代わり土地建物の名義・ローン残高は全て主人に持ってもらうということが話し合いで決まっております。
→土地建物の名義を変更にあたっての贈与税などの発生はあるのか？
→ローン名義を変更するのにもの手数料が取られるものなのか？

回答No.3

86tarou

No.2です。

1000万円はあなたが出した頭金になります。名義を半分ずつにしたこの時点で、あなたからご主人への500万円の贈与があったことになります。具体的には（500万円－110万円）×20％－25万円＝53万円の贈与税をご主人が納めることになります（この年に他からも贈与があればその分増額、10万円超あれば税率が30％にアップ）。何らかの理由で税務調査があり、これがバレれば既に納期限が過ぎてるのでこの金額では済みませんが、あなたのことではないので問題無いでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

現在まで返済の痕跡を２回作ってきました。＞
本当の金銭貸借なら問題ありませんので、これからも返済はしておいた方が良いです。もしそうでないなら、旦那さん経由で芋づる式にバレることも多いです。この場合、231万円（贈与時点の金額で実際はもっと多い）の贈与税をあなたが払うことになります。

500万円も贈与し、土地建物の半分（あなたの持分）を財産分与してしまって、あなたには何も残りませんがこれで良いのでしょうか？少なくとも、あなたのローンを一括返済して貰うことだけは即実行して貰うことをお勧めします。代わりにローンを払うと約束しても、払わなければあなたに支払う義務がありますので。

お礼

具体的で分かりやすい説明をありがとうございます。
とても参考になりました！
旦那との話ももっと詰めていかなければ駄目だと感じました。
本当にありがとうございました☆

回答No.2

86tarou

土地建物の名義を変更にあたっての贈与税などの発生はあるのか？＞
通常、離婚による財産分与に贈与税は掛かりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4414.htm
代わりに譲渡所得として扱われます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3114.htm

ローン名義を変更するのにもの手数料が取られるものなのか？＞
ローンが一人だけの審査（現在のローン残高、家や土地の担保価値、年収等で決まります）で通るなら名義変更は可能ですが、金消契約自体をやり直すので手数料は掛かるでしょう。また、登記上の名義変更自体についても費用が必要です。

新築時に私の親から1000万円の支援を受けております。
土地・建物双方とも1／2主人名義・1／2私名義になっており、ローンも1／2折半で借り入れております。＞
二人それぞれの自己資金額が分かりませんが、もし０か同金額だとすると、親（あなたが贈与されたのなら、あなた）からご主人への500万円に贈与税が掛かります。持分割合は、二人で出しあった金額（頭金もローンも含む物件価格と諸費用の割合）で登記しないといけませんので。

お礼

回答ありがとうございました。
間違って、回答の補足に入力したので改めて記載します。

補足

早速のご助言ありがとうございます。
補足というか、大切な点が抜けておりましたので付け加えさせていただきます。
こちらへもご助言いただければ助かります。

新築時に私の親から1000万円の支援を受けております。＞
二人それぞれの自己資金額が分かりませんが、もし０か同金額だとすると、親（あなたが贈与されたのなら、あなた）からご主人への500万円に贈与税が掛かります。
●まず二人それぞれの自己資金額は家具等にあて、家に入れた分としてははゼロです。
●1000万円は贈与税対策で父から私へ貸し出している扱いとして、毎年私から父の口座に書面で決め交わした金額を返済している痕跡を残しております。
現在まで返済の痕跡を２回作ってきました。その様な状況下で私が離婚するとなると、父が支援した1000万円は私への貸し出しですので・・・
どうなるのでしょう(涙)。。

回答No.1

nrb

離婚の遺産分与は常識的な範囲無いでは税金は発生しません

あとあと揉めないように
離婚協議書を公正証書で作成することをお勧めします

→土地建物の名義を変更にあたっての贈与税などの発生はあるのか？

常識の範囲無いと思われますので不要の可能性は高いです

→ローン名義を変更するのにもの手数料が取られるものなのか？

名義変更には銀行の承認が必要です
また、銀行の規定により名義変更料及びその他担保変更など必要な費用が発生します
詳しくは銀行に確認して下さい

土地建物の名義変更も銀行との兼ね合い（担保など）がありますので一括で行政書士に委任にすることに通常成ります

詳しくは銀行へお尋ね下さい
及び銀行以外の費用行政書士への報酬など発生してきますでの
委託先の概算費用を確認下さい

お礼

早速の回答ありがとうございました。
無知な私の不安が軽減しました。
主人とも話し合って銀行と行政書士も含めて考えていきたいと思います。
本当にありがとうございました。