住宅ローン

質問

新築一戸建てを購入しました。
ローンの申請許可が下り、今からローン返済の予定をたてていきます。

頭金（２０００万）を親に出してもらう予定です。
さて贈与税など悩んでしまうのですが・・・

親から借りるという形にすると、借用書なりなんなりを司法書士（？）さんに書いてもらう必要があると言われました。
はっきり言って２０００万を本当に借りたのかどうか、査察が入るなんてことが本当にあるのでしょうか？

年収６３０万、勤続１０年で、２０００万の貯金はありえない額では無いと思います。
貯金してました～。パチンコで儲けました～。結婚前にそれぞれ貯めたお金です～。
と言ってしまえば親の金なのか、夫婦の金なのか分からないように思います。

どうなのでしょうか？

回答No.3

noname#11466 · ベストアンサー

>土地建物の名義を両親と私達夫婦半分づつにするということでしょうか？

登記は個人個人が出資した割合で持分登記します。夫婦間も同様です。

ですから、
土地・建物物件価格＝５０００万
として、

父親＝２０００万（預金）
夫＝２５００万（全額ローン）
妻＝５００万（預金）

と出資したら、

父親持分＝２０００／５０００
夫持分＝２５００／５０００
妻持分＝５００／５０００

と登記しなければだめということです。

もしローンが連帯債務のローンの場合には、その連帯債務割合をまず決めます。
連帯債務かどうかは銀行に「残高証明書は連名なのか単独名義なのか」と聞けばわかります。連名ならば連帯債務であり、単独名義であればその名義人の単独ローンです。

連帯債務割合の決め方は基本的に夫が返済する割合、妻が返済する割合を決めればよいです。これは将来にわたってこの割合で返済できるという割合で考えます。
たとえば上記において２５００万のローンは夫単独名義で考えましたが、連帯債務のローンであり、１５００万は夫の収入で返済、１０００万は妻の収入で返済するということであれば、

父親持分＝２０００（預金）／５０００
夫持分＝１５００（ローン）／５０００
妻持分＝（５００（預金）＋１０００万（ローン）＝１５００万）／５０００

という持分割合になります。

このように出資した割合どおりに登記するのが原則です。
異なる場合にはその差額は贈与とみなされ贈与税の対象になります。

あとは父親持分について夫に対して贈与してもらい、夫の名義とするのかという話です。
この時にはそのままだと巨額の贈与税がかかるから住宅取得特例（この場合は相続時清算課税制度がよいでしょう）を利用するかどうかという話になります。
（父親が夫の父親の場合。妻の父親であれば妻への贈与です。実子や養子でなければ住宅取得特例は利用できません）
なんにしても住宅取得特例は色々要件や期限、申告が必要など注意が必要ですから適用を受ける場合には税務署に事前に具体的に相談することを強くお勧めします。

お礼

丁寧なお答えありがとうございます。
これで旦那の親に説明できます。
脱税でつかまっちゃうなんてアホみたいですよね・・・・危うく犯罪者になってしまうところでした。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#11466

金額的に税務署が見過ごすような金額ではないですね。
その金額ですとタンス預金で手渡しでという訳ではないでしょう。
税務署はご質問者、ご両親の銀行口座関係の取引記録は全部いつでも好きなときに調べることが出来ます。お金の動きをみてわからないと思われるのであれば、それは浅はかです。
そもそも脱税したいがという質問はこのサイトの規約にも反しているのですが。。。

大体贈与税は相続税回避防止の為にあるのですから、親子間こそ贈与税の本当の対象なのですからね。

借りたといっても、もし返済の事実が税務署で確認できなければ、贈与だと認定されます。借りたという主張は否定されます。本当に返済していたとしても、その事実を税務署に示せなければ駄目ということです。そのため借りた場合には銀行送金など証拠の残る方法で返済しなければなりません。

きちんと法律に従い、

１．親の出資分相当の持分をきちんと登記する。
又は、

２．相続時精算課税制度を利用して生前贈与してもらう。
　親が６５歳未満であれば上記制度の「住宅取得特例」を受けるようにする。

のどちらかをお選び下さい。
２番の制度を利用するのであれば、贈与実行前に必ず税務署に要件をきちんと確認して下さい。
要件をよく確認せずに贈与してしまい、困っているという質問がこのサイトでも多数寄せられています。

補足

１の親の出資分相当の持分をきちんと登記する。

というのは、土地建物の名義を両親と私達夫婦半分づつにするということでしょうか？

回答No.1

sinobu_wednesday

脱税したいというご相談にお答えするのは大変微妙なものだと思うのですが…。

2000万円の貯金はあり得ない額ではありませんが、国税庁から調査が入る可能性がないとはいえないですし、むしろ、これくらいであれば調査が入る可能性は無視できないレベルなんじゃないかなという気がします。
親から借りたということであれば、借用書が存在すると同時に、十分にあり得る金利が設定され、また、借金を返済していることを証明できる必要があります（定期的に親へ振り込んでいる通帳の記録の写しなど）。金利0での貸借契約は金利分の贈与と見なされる可能性があるそうです。お気を付けください。

補足

やっぱり脱税ということになりますよね・・・？
実はこの事は、私達夫婦が言い出したことではなく、お金を出してくれる親達が言い出したことで・・・

当人達は「もったいないじゃん！」と言っています。
これから説得させねばなりませんね。