敷金問題 電話での契約変更について

質問

半年過ごしていたアパートから引越しすることになりました。そこで大家さんに電話をかけたところ、いきなり敷金について大家から話出しました。

（電話内容）ーーーーーーーーーーーーーーーーー
大家：「退去時にすべてのクロスを張り替えます。また、その他色々変えますので、敷金はほとんど返ってきません。ご了承願えますか？」
私　：「わかりました」（私の意図としては、「貴方の言いたいことはわかりました」）
（この後、少々雑談）
私　：「これらは一度契約書を見てから返答します。」
大家：「わかりました」
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契約書を見てみると、やはり、大家さんが言ったことは何も書いていません。契約変更を私にお願いしてきましたが、私は原状回復以上のことは（つまり全クロスの張替え）容認しないつもりです。
しかし、この電話の内容を懸念しています。というのは、もし小額訴訟になった時に、この電話の会話が録音されていて、最後の私の言葉（「契約書を見てから返答」）を相手が意図的に消してくると、「私は大家の提案を了承している」と考えられてもおかしくないからです。

そこで、２点について質問です。
(1)これは仮説ですが、もし、私が「最後の言葉」を言っていなかったとすると、この電話内容の契約（すべてのクロスを張り替える）は成立するのでしょうか？（文面で契約していないのに契約となるのでしょうか？）
(2)裁判になった時に、大家が、意図的に私の最後の言葉（「契約書を見て返答します」）を消す可能性があります。この場合に備えて、私も何かする必要があるのでしょうか？（例えば、大家さんに電話をして「あなたが前回お願いしたことは容認できない」という会話を録音する）

ご返答いただけると幸いです。よろしくお願い致します。

回答No.2

torumaringo · ベストアンサー

No. 1の続きです。

敷金と修繕費は本来は別物ですが、契約書にて「敷金から修繕費を差し引く手順」が取り決められているケースが多いと思います。この取り決めに違法性はないので、この取り決めを無効とすることは大変難しい裁判になります。基本的にできないとお考え下さい。従って、いきなり「敷金全額返せ」という訴訟にはなりません。

しかし、どの商売においても、お金を受け取る人が支払う人に対して説明する義務があります。修繕費を支払うのはご質問者ですから、修繕費を受け取る大家の側に説明責任があります。

また、修繕費を敷金の範囲に収めるか、それを超える修繕費を容認するかという議論もありますが、根拠のある修繕費ならば、修繕費を超えるか・超えないかにかかわらず、支払義務が生じます（＝大家の主張に筋が通っていれば、裁判所はあなたに対して修繕費支払い命令を出します）。

ここで、大家の修繕費請求に「根拠があるのか・ないのか」という議論に移ります。この部分を交渉してください。

理屈的には「口約束も契約」でありますので、ご質問者が「わかりました」と発言して電話を切ってしまったことは失敗でした。しかしながら、現場の状況を両者で確認しながら、文書にて再確認作業を行う余地は十分にありますし、（質問文の範囲で想像するならば）現時点で議論を一旦白紙に戻すことは可能でしょう（＝お金を受け取る側が十分な説明責任を果たしていないと主張する）。

大家に文書による説明をお願いしてみて、大家の説明に筋が通っていれば、修繕費を支払うということになりますし、大家の説明に根拠がなければ修繕費を支払わないという結論になります。

契約書で、敷金精算の計算式が「敷金－修繕費」となっていますから、根拠のない修繕費は０（ゼロ）ということになり、この場合は敷金全額を返還せよと要求できることになります。このケースで裁判するならば、「大家に修繕費見積もり請求を再三お願いしたが、大家が文書提出を拒否した」と指摘すればよいです。録音にこだわるならば、この部分の会話を録音しておけばバッチリです（笑）。

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以上を踏まえた上で、やはり「口約束も契約」ですから、今後は安易に「わかりました」とご発言なさらないように気をつけてくださいね。大抵の場合、トラブルの発端はつまらない行き違いが原因であることが多いです。

お礼

ご返答ありがとうございます。
大家さんに「原状回復以外は認めません。」と伝えたら、「わかりました」と理解していただきました。（録音はしてませんけどね・・・）口約束も契約ですよね。今後注意いたします。

回答No.3

pooh_666

少額訴訟での敷金返還請求については、最近良く書けた判例がでました。
H16.10.29 東京簡易裁判所 平成１６年（少コ）第１８４４号 敷金返還請求事件
下のＵＲＬで見てください。

判決では、契約に書いてあることをほとんど無視して、借りた側に有利な判決を出しています。契約書に書いてあることさえ無視しているのですから、電話で言ったことは気にしなくて良いでしょう。

また、事実関係に争いがあっても、少額訴訟は使えます。（現実に下の判決が出ているのですから。）

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/kshanrei.nsf/$DefaultView/AF41B35618D72D1149256FC100244F92?OpenDocument

お礼

ご返答ありがとうございます。
契約書を無視した判決がありのは驚きました。参考にさせていだたきます。このような情報があると心強いです。

回答No.1

torumaringo

少額訴訟は、事実関係を争うような事案には向きません。つまり、契約金額を支払わない相手に対し、契約書を根拠に単純に「支払え」という命令を出してもらうのが、少額訴訟です。

言った・言わないの議論、汚れている・いないの議論、契約書の解釈をあれこれ議論なさりたい場合は、通常の訴訟をなさってください。

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ご質問文には恐らく全てが書かれていないと想像します。すぐにでも裁判しなければならないほど、大家との関係がこじれているのでしょうか？

修繕費を払うのはご質問者ですから、「どの部分」「どの程度」「どのような修繕方法で」直すのか、それらが契約書と照らし合わせて適当なのかどうかについて、今一度大家と協議なさればよいと思いますが。裁判するにしても、同じ議論を繰り返すだけです。

まずは、お金を支払う立場として、大家に対し、修繕見積もりの提出を要求し、見積書の1行1行にチェックを入れてください。電話での会話だけでは不十分なので、文書でお願いしますと言えばよいです。大家が修繕見積もりの提出を拒むようであれば、それこそ敷金の全額返還を要求する立派な根拠になり、将来裁判するにも断然有利になります。

お礼

ご返答ありがとうございました。

＞言った・言わないの議論、汚れている・いないの議論、契約書の解釈をあれこれ議論なさりたい場合は、通常の訴訟をなさってください。

通常裁判になるとは知りませんでした。

＞大家が修繕見積もりの提出を拒むようであれば、それこそ敷金の全額返還を要求する立派な根拠になり、将来裁判するにも断然有利になります。

何故、大家さんが見積もりを拒むと全額返還要求につながるのかわかりません。もし、よろしければそのあたりをお教え願えますでしょうか？ご返答よろしくお願い致します。