事務所の賃貸について

質問

ビルのオーナーです。ビルに入居している某事務所のテナントについて質問です。法人でなく、契約者（入居者）1人で行っている個人事業者です。
契約者（入居者）が80代、連帯保証人が70代で今度更新で悩んでいます。2人とも相続人はいません。
定期借家契約で契約することは、了承済みです。
契約途中で、入居者が亡くなった場合、裁判等をせずに、契約途中で契約を終了させたいのですが、その方法を教えて下さい。定期借家契約終了まで待たないと無理ですか？
また亡くなった場合、事務所に残された物を裁判等をせず処分する方法を教えて下さい。
両方とも、入居者が生前、亡くなった時のことを考え、第3社に委任する契約者を作成しておけば良いでしょうか？亡くなった場合、委任された人に連絡して契約を解除してもらったり、物を処分してもらうような感じになりますが可能でしょうか？
ちなみに、契約者が高齢なので、家賃を契約期間一括支払い、原状回復工事費を事前に支払ってもらい、預かり保証金は一切返金しない（原状回復費が明らかに保証金を超すため）などにしたいと思います。原状回復費は何があっても返金しません。契約書に記載しておけば、途中で契約が終了しても、後で返金等の文句を言われることはありませんよね？

回答No.3

OKbokujoo

敢えて公正証書契約にする意味を理解していない様です・・・・
契約書なぞ如何なる条項を記載しても、所詮「私文書」です。。。。
死亡による契約終了は住居ではなく事務所契約（個人）なら正当事由になります。

回答No.2

OKbokujoo

イヤ、事務所契約なので、単なる期限付であり更新はしない契約という内容があれば良いのです。
私が指摘したのは、万が一、第三者が悪意で又借りしたりした場合、前契約の有効性に対抗された場合の事。（普通契約は有効だと・・）
連帯保証人は親族でなくても、債務の保証をします。
債務には残存物の処分も含まれます（原状回復義務）
現行（改正法）では、そこの解釈と同時に債務限度額の記入が必要になりました。
従って処分権はあります。（所有権移動はアナタが介入しなくても良い事）
なので、３者での公正証書契約とすれば、全て有効です。

認識違いしています。
私はプロです。

補足

お答えありがとうございます。今回、困っているので、色々の専門家に聞いています。軽くですが弁護士からもアドバイス頂いています。
とりあえず今回事務所の契約の件ですので、普通賃借から定期借家契約をしたら、将来過去の普通賃借の契約の件で文句を言われることはないという方が殆どです。将来必ず退去しないと駄目みたいです。普通賃借で期限を決める事で退去を必ずしないといけないという契約は多分出来ないと思います。普通賃借は基本更新が基本だと思います。ただ住居の場合は普通賃借から定期借家契約しても過去の普通賃借の契約をしていたら、文句を言われる可能性があるみたいです。

あと連帯保証人が親族でなくても債務を保証しないといけないのは知っています。連帯保証人に限度額を設定しないと無効になるというのも知っています。ただ入居者が亡くなった場合、残存物の処分は連帯保証人が相続人でない限り出来ません。今回相続人はいないみたいですので、この場合裁判をしないと駄目です。今回裁判をしたくないので色々質問しました。ある程度分かったことは、まず、契約者が亡くなったら契約の解除、そして、残存物の処分を入居者が委任した人が行うのです。そうしないと現状回復工事は出来ないので。この件は去年だと思いますが国交省だと思いますが発表したとの事です。この委任契約書を入居者が生前、作成すれば裁判しなくても良いとの事です。

ちなみに死亡したら契約終了と契約書に記載しても無効になるとの事で意味がないみたいです。

あと定期借家契約は、公正証書でないと駄目という人がいますが、公正証書でなくても大丈夫との事です。

あと現状回復費は今回最初にもらう予定ですが、原状回復費をもらっても現状回復工事をしなくても問題ないとの事でした。裁判例でもきちんとあるみたいです。

とりあえずこんな感じです。

回答No.1

OKbokujoo

現状の契約内容が不明ですが、文面から想定しますと現在普通賃貸借契約（事務所）で期限が近づいており、次回更新は定期借家契約とし、預かり保証金は原状回復の為に一切返金しない契約としたい、又、入居者に万が一の事態で死亡した場合、残存物の処分を裁判所の判決に頼らず、自己処分が出来る様に何らかの対策がしたい・・・
という内容でしょうか？

いくつか問題があります。
１．現在普通賃貸借契約＝更新可能という条項あるなら、仮に次回定期借家契約をしても、法的に無効とされる可能性があります。
２，他人の所有物を貸主都合で処分は出来ません（家宅侵入＋窃盗）
３．預かり保証金はあくまで「預かり」であり原状回復費用が確定前に没収？する事は出来ません。

以上での解決策としては、現在の契約書での新規更新契約（定期）ではなく、公正証書契約（期限付）とし入居者死亡により契約は終了し、連帯保証人が残存物の処理をする約定を入れて、万が一連帯保証人が先に死亡した場合、その所有権を放棄する内容を付記とし、預かり保証金は契約終了時に全額償却する事を記載すると良いと思います。

公正証書は弁護士に作成依頼し、確認をすると安心だと思います。

補足

お答えありがとうございます。
まず1番についてです。普通賃借から定期借家への変更は住居は駄目ですが、事務所は大丈夫みたいです。
２番についてです。出来ないのはわかっています。出来るようにするにはどうしたら良いかという事ですが、第三者に委託する契約者を事前に作っておけば亡くなった場合、委託された人が処分等をすれば大丈夫みたいです。ちなみに、連帯保証人が相続人でない場合、連帯保証人も残された荷物等を処分できません。また死亡したら契約終了というのは契約書に記載しても無効らしいです。