入居者死亡後の事務所の賃貸について

質問

ビルのオーナーです。ビルに入居している某事務所のテナントについて質問です。30年以上入居しています。法人でなく、契約者（入居者）1人で行っている個人事業者です。 契約者（入居者）が80代、連帯保証人が70代で今度更新で悩んでいます。2人とも相続人はいません。

今まで普通賃借でしたが更新時に定期借家契約で契約したいと思います。定期借家契約にするのは了承済みです。住居でないので、定期借家契約に変更しても問題無いと聞いています。契約書とは別に覚書で定期借家契約のため、定期借家の期限が来たら退去しますと覚書を書いてもらいたいと思っています。こんな感じの定期借家契約で後で問題が起きますか？

契約途中で、入居者が亡くなった場合、裁判等をせずに、契約途中で契約を終了させたいのですが、その方法を教えて下さい。定期借家契約終了まで待たないと無理ですか？

また入居者が亡くなった場合、事務所に残された残置物を裁判等をせず処分する方法を教えて下さい。相続人がいないため裁判するしか方法はないですか？

両方とも、国交省が去年発表していますが、入居者（契約者）が生前、亡くなった時のことを考え、第3社に委任する契約者を作成しておけば良いでしょうか？亡くなった場合、委任された人に連絡して契約を解除してもらったり、残置物を処分してもらうような感じになりますが可能でしょうか？

ちなみに、入居者（契約者）が高齢なので、家賃を契約期間一括先払い、原状回復工事費を先に支払ってもらい、預かり保証金は一切返金しない（原状回復費が明らかに保証金を超すため）などにしたいと思います。原状回復費、保証金は返金しませんと契約書に記載しておけば、途中で契約が終了しても、後で返金等の文句を言われることはありませんよね？一応、こちらも契約書とは別に、覚書で、支払った原状回復費、保証金を請求しないと書いてもらいたいと思っていますが大丈夫でしょうか？

色々考えたのですが、第三者に委任する契約書等の作成は色々面倒なので、入居者（契約者）が元気のうちに事務所の残置物を保証人に贈与してもらいたいと考えています。契約者が亡くなったら残置物の処分は保証人がすれば良いみたいな感じになります。

同じように死因贈与契約書を作成してもらい、賃借権を保証人に贈与するような感じにしたいと思っていますが可能ですか？死んだら賃借権を保証人が相続するという感じにして解約手続きをしてもらいたいと思っています。

こんな感じでどうでしょうか？お答えお願いします。

回答No.1

runatickdance

1番良い方法は、契約者さんが
80歳過ぎているので
次回更新は無し。
にした方が良かったですね。
よく仕事が生き甲斐とか言う年配者の方いますが、それは自分の土地で
自営業の方のみの言葉かと。
賃貸で借りていた場合には、
70歳過ぎたら、相続人もしくは
子供さん名義で借りてくれないと、
テナントの場合は、
管理者に負担がかかり過ぎます。
保証人もやはり、年齢制限しないと
いけない時代かもしれませんね。
入居者約款には、やはり個々の
オーナーによる訂正が
必要な時代かもしれません。
そもそも不動産関係は事細かな
法整備が送れております。
もし、入居者がなくなり、
続けて保証人が長期入院とかなると、やはり一部屋まるっきり
稼働しなくなりますから、
そこらへんは、オーナー自ら
先に先に約款を改正し、
いかに負担を少なく最小限にするかが、1番の今の時代の悩みの種かと
存じます。

補足

お答えありがとうございます。出来たら具体的に質問に答えて頂けると有難いです。宜しくお願いしますので