賃貸の連帯保証人の変更について

質問

ビルのオーナーです。ビルに40年以上入居している、テナントの件で相談です。契約者も連帯保証人も80代の高齢です。保証人が高齢ですので、保証人の変更を要請しました。新しい保証人はいないということで、保証会社へ加入してくださいとご連絡しましたが、保証会社は一方的に嫌だと断られました。昔の契約書ですので、連帯保証人の変更の件などの事が記載されていません。

【質問1】
保証人を変更することは出来ませんか？

【質問2】
保証人がいないという事で民法４５１条で担保の提供が認められていると思います。家賃の一括払いと、現状回復費を先に、頂くことは出来ますか？

【質問3】
保証人を求めて半年以上いない場合、立ち退き料を必要とせず、立ち退きをさせる事が出来ると聞いたことがあります。裁判例もあると聞いたことがありますが最悪、立ち退きさせる事が出来ますか？

回答No.4

nagata2017

-----------或は無償にて残置するものとする。-------
という記載があるのでしたら　ちょっとむつかしいですね。
原状回復についても　国土交通省のホームページに
「原状回復に関するトラブルとガイドライン」
ということが記載されています。
完全に元通りにするという意味ではないのです。
確かに数年前から多少貸主側に有利になるような法律の変更はありましたが　まだまだ賃借側の権利は強いですね。
事業を継続されていて　家賃の遅滞もないのであれば　現状維持でいいのではないかと思います。
契約の期間がどれくらいなのかわかりませんが　身内か自分自身が使用することになったと言えば　契約が切れるときに立ち退いてもらうことはできます。ただし立退料は必要ですけど。
民事訴訟も費用がかかりますからね。
弁護士を使わないで本人訴訟できれば　裁判費用は訴状に貼付する印紙代　数千円だけですみます。

回答No.3

nagata2017

テナントで住居ではないということで合っていますか?
テナントであれば居抜きで転貸もできるので原状回復は別の問題です。
どんな事業をしているテナントかわかりませんが　高齢で仕事ができなくなれば廃業で契約を終了するという契約に切り替えればいいと思います。
廃業ですから無収入で居座ることもないでしょう。

補足

テナントです。現状回復について質問です。
契約書に、
「明渡しの際は自費をもって原型に覆すか或は無償にて残置するものとする。」
と契約書に記載されています。どういう意味でしょうか？勝手に工事等をしていて、退去時、現状回復してもらいたいのですが、無理でしょうか？勝手に工事をしているので先に保証人がいないならという事で、現状回復費を求めているのですが。。

これは現状回復しなくても良いという意味ですか？残置物に保証金以上の価値があるのなら、そのまま残して行っても次に居抜きで貸せると思いますが、ほぼ価値がありません。元の状態に戻してもらいたいのですが無理でしょうか？

回答No.2

toka

（質問1）当事者間の合意があれば可能です。
（質問2）何ヵ月分の賃料にするかは賃借人の資力も考え合わせる必要がありますが、提案する価値はあると思います。
（質問3）家賃の値上げと同じで、賃借人に不利な条件を受けないことが直ちに契約解除の正当な理由にはなりません。
賃借人が解除に応じる意志がない以上、契約解除は裁判所が判断するわけですが、
・契約更新の条件が納得できるものか
・契約解除の正当な事由として、提案した条件の拒否が信頼関係の破綻に値するのか
・立ち退きに応じやすいような妥当な対策を提案したか（賃借人や保証人の相続人に新たな契約をお願いする、質問2で上げたような更新料、担保を免除または軽減する）
を考慮する必要があります。
非行がないのであれば、立ち退き料の負担は免れないとは思いますが。

回答No.1

qwe2010

契約者が、契約を守って入居している状態では、
優先されるのは契約者の権利だと、私は思う。
立ち退きさせるのは無理。

契約は、保証人がいなくても成り立ちます。
保証人がいないとし追い出すことはできないだろう。
なぜなら、追い出された人の行くところはないから。
生命の存続が危ぶまれる問題。

憲法13条の権利が優先されるだろう。