別個の裁判に前回の裁判の事実認定は踏襲されるのか

質問

賃貸契約の貸主側です。
不正同居および詐欺よる損害賠償を理由に退去の裁判をおこしました。
裁判でこちらの事実は認められたのですが、この程度では、
退去を認められないとの判決が出て敗訴しました。

ことの経過は、
退去を求めて、賃借人と賃貸契約書は更新はしないことを同意書で明記した。
それにもかからず賃貸契約の期限が切れた以後も、退去を拒否して立ち退き料を請求してきたことが紛争の始まりです。
賃貸契約の期間が切れた1か月後に、請求したので、退去するのが基本です。

問題はここからなのですが、
法廷の事実認定で、裁判官から賃貸契約は解除されていますねという質問で、
私は解除されていないと答えました。私は使われている言葉が分からず、解除されていないと答えてしまったのです。いま思い起こせば、裁判官はいぶかしげな顔をしておりました。
その結果、法定更新(判決文では自動更新)で継続されていると事実認定されました。つまり、賃借人に有利な土地借家法を根拠に、承諾のない同居している不法があっても貸借人を退去させれないという判決が出されてしまいました。

本人訴訟で素人のため、裁判官の質問が分からず勘違いをしておりました。また控訴審でも負けてしまいました。(和解はしておりません。)綿密に考えたのにも関わらず、やはり素人は素人です。
やはり、専門の方のお話を先にお伺いするべきでした。
前の裁判では、不正な同居の賃貸借契約違反による退去の請求でした。今回は賃貸契約が解除されていることを主張して再度退去を求める裁判を起こしたいと思っております。
ここで質問ですが、

前回の裁判で「賃貸契約は解除されているのかという質問で、私は解除されていない」
と言ってしまったことで、裁判が受理されても前回の裁判内容が参考あるいは踏襲されてそのまま事実認定されてしまうのか。
つまり、別個の裁判でも、前の裁判の答弁資料がそのまま踏襲されてしまうのか。
そうではなく、別個の独立した裁判として一から事実認定の審議がされますでしょうか。
もちろん、裁判が始まれば「賃貸契約は解除されている」と私は答えます。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

１番回答者です。補足意見を拝見しました。

　次回の裁判でも、立ち退きを求めるには、解除したことを主張しなければならないわけですが、前回同様の理由で解除を主張すれば、相手は同じ理由づけで「解除は無効になった」と言うものと思います。

　すると、前回の結論に束縛されるわけではないですが、新裁判官からも前回同様に「解除の通告は解除された（無効になった）」と判断されてしまう可能性が高いように見受けられました。

　『今のまま住んでもいいですよ』と言ったのが質問者さんの弱点です。それを言う前に、「賃貸していいかどうか、改めて審査しますので、それまで（今のまま住んでもいいですよ）」と言うべきでした。手順の前後で勝てる将棋も負けます。

　昨日『賃貸人として賃貸契約を結ぶことは審査の結果できない』と通告されたそうですが、次回訴訟でも、事前に契約を解除した旨を主張しなければなりませんので、通告はいいことです。

　が、『審査の結果できない』は解除理由としては弱いです。まったく無縁の人との契約を拒むのならそれでもＯＫなのですが、すでに住んでいる人を追い出す理由としては弱いです。弱いというか、認められないというか。

　もっと具体的で正当な理由をお考え下さい。そしてソレを理由に解除なさって下さい。

　そして、裁判所から解除を認めてもらうには、相当な期間を定めて「ダメな点の是正を求める」ことが、必要なような気がします。

　例えば家賃を３か月分滞納したとしても、即解除は認めてもらえません。「半月後の〇月×日午後3時までに支払え。支払わない場合、同日時をもって契約を解除し、即時の退去を求める」とか、余裕をもたせて通告します。

　解除理由について考えて見ると、『承諾のない同居で不正が多々あり』だそうですが、例えば同居でいうと、「女子寮」「男性独身寮」など特殊な事情がないと結婚や出産での同居人増加は拒めませんので、同居人が増えても不正な同居にはなりません。もちろん、不正になる同居もありますが。

　ほかの「多々」は本当に不正になるのでしょうか？

　多々の内容が分からない現状での解除の可否は、ちょっと判断が難しいかなぁと思います。

　また、これからは発言に注意し、言った言わないの争いを避けるために、できたらすべて文書で通告するようになさるべきです。

　「無益な争いを避けるため今後は全て文書でやりとり致します。お電話などを頂いても話しませんので」というと、文書を書くのを面倒がって、たいがい相手は反論もしなくなります。結果、裁判で「異議は示されなかった」と主張できるようになります。

　勝訴をお祈りしますが、現状では「一段の奮闘努力が必要」かな、というのが感想です。

補足

書き忘れていました。ご意見本当に鋭いです。
>ほかの「多々」は本当に不正になるのでしょうか？
1.賃貸申込書に入居は一人と書いて、賃貸契約書を締結すると同居人をいれていたこと。
因みに同居人は男性です。
2.賃貸契約の更新時には、賃貸申込書に同居人を連帯保証人にして関係を知人とした。
また住所も住民票で現在の借家であるのに、嘘の住所をかいて賃貸申込書と契約書双方で
同居をかくした。
3.地域住民には、結婚しているといって、不正同居であることを隠蔽していた。
賃貸契約の特約では、不正同居と賃貸契約書の虚偽は催告なく退去しなければないという
条項がありますが、土地借家法に基づいて、それでも退去させるには至らないと判断されるみたいですね。

回答No.1

fujic-1990

事実の認定に「既判力」は及びませんので、次の裁判では前回の事実認定が踏襲されることはありません。

　ただ、「争点効」を認める裁判官に当たった場合は、相手から「かくかくしかじかで、前回の訴訟でタップリ争った」という主張と証拠が出ると、「尊重」されるかもしれません…が、基本は上記の通りです。

　状況がよく分からない（知りたいことが書いてない）ですが、賃貸借契約解除には、相当な期間を定めて契約の履行を求めた上で解除通告をしないと解除はみとめられませんですよ。「これこれしない場合は契約を解除する」でもいいですが、とにかく通告は必要です。

　裁判で「すでに解除された」と主張すればいい、という話ではありませんのでご注意ください。

　逆に言えば、次の訴訟までに、改めて解除すればいいだけの話ですが。

　また、（くどいですが状況が分からないので書きますが）一端賃貸借契約を結ぶと、容易には返してもらえません。よほどの事情（倒壊の危険など）がないと、退去を前提とした賃貸借契約の「退去に関する部分」は無効とされる可能性があります。

　定期借家制度なども、借主保護（退去しなくてもいい or 補償金要）の方向にねじ曲がって解釈されてきていると感じます。

　なので、それなりの覚悟がない方は、貸さないほうがいいものです。

補足

ご回答ありがとうございます。
>事実の認定に「既判力」は及びませんので、次の裁判では前回の事実認定が踏襲されることは>ありません。

これが一番知りたかったことです。ですので、自信をもって振出しで、もう一度裁判で主張を展開することができます。
契約が切れた後、不意打ちみたいにとんでもない立ち退き料(300万円)を求めてきた(相手の用語では「提案」)ので、それでは、「今のままで済んで結構ですと」と私が言って、賃貸契約の更新の手続きとして、不正同居者の身分証と住民票を提出させました。案の定それで不正を調べ上げた次第です。
ところが、相手は裁判で「今のままで済んで結構ですと」言ったじゃないかといって、賃貸契約の解除はこれで解除されたと主張して、判決ではそれが通っています。
私としては、入居申し込みするのは問題ありませんが、審査をして契約しますという意味で
告げました。実際これから契約手続きにはいることを文書で向こうに宣言しました。
契約手続きですから、入居申し込みの審査も当然入って当たり前なのですが。
私の「審査」で、承諾のない同居で不正が多々あり、相手はそれに答えませんでしたので
賃貸契約の審査権は、私が保有するといって最後に内容証明を送り、訴訟にいたりました。
裁判終結後に、とはいっても昨日、賃貸人として賃貸契約を結ぶことは審査の結果できない趣旨の内容証明書を相手に送りました。
的を得たご回答ありがとうございます。また、いま私が書いたことで、アドバイス可能な箇所またお時間があれば、頂戴いただければ幸いにございます。