家主からの賃貸契約解除について

質問

経営しているアパートの１室に居住する賃借人の部屋に契約者以外の者が頻繁に宿泊しています。先日、その部屋の郵便受けに賃借人ともう一人の氏名が書かれているのを確認しました。賃貸契約書には契約者以外の者の同居、入居は賃借人の出産による人員増加は家主の承諾を要しない。以外は家主の文書による承諾が必要で、違反した場合、無催告で契約解除ができるとの条項があります。
人の出入りを防犯カメラで録画し、契約者以外の者が生活している（週に４日以上？）事実を確認した上で、契約解除を内容証明で通知する計画ですが、同居、入居の認定要件がよくわかりません。
お分かりになる方、ご教示頂きたくお願いします。

回答No.1

chie65536（@chie65535） · ベストアンサー

＞同居、入居の認定要件

「同棲」とかだと微妙ですが「住民票が同じ住所にある者同士」は「同居人」と考えて差し支えないと思います。

「住民票は無いけど、手紙とかが届く」とかだと、ちょっと微妙です。

「同棲」の場合「お互いに結婚の意志があり、かつ、共同生活をしている」と言う場合は「内縁関係（事実婚）」になり「同居人」と認められます。

回答No.8

n_kamyi

＞逆にやられると言っている人がいましたが、それは違います。

ね？こういう法律をろくに知らない素人さんが適当な回答するんですよ。
きちんと弁護士に相談に行きましょうね。
ちなみに、この案件で行政書士なんてクソの役にも立ちませんよ。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.7

noname#212724

大家しています。

　他の回答者諸兄もお書きの通り『契約書』に名の無い同居人がいるくらいの『契約違反』じゃ『契約解除』なんて認められません。なにせ『借地借家法』って天下の悪法ですから、それくらいの違反で退去が求められるなら世に『近隣トラブル事件』なんて半減してます。ですから、下手に『内容証明』なんか出して裁判までしないと「認めた。」ってことになっちゃいます。でも裁判すればほぼ負ける。

　私だったら証拠だけ集めておいて“知らん振り”でしょうね。別件で滞納でもあれば同時に出すかもしれませんし、何かあっても「私は知らなかったし、認めた覚えもない。」で押し通せます。負ける喧嘩なんかしたって一銭の得にもならない。それで質問者様が損害を被るわけでもない。キッチリ『原状回復』させれば良いだけです。

　まぁ、詳しくは弁護士さんにでもご相談ください。『着手金』目当てのヘボ弁護士以外は「止めといた方が・・・」と言うでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.6

hekiyu

＃４さんの回答通りです。

信頼関係破壊法理、といいまして、建物の賃貸借は
信頼関係が破壊した、といえなければ解除は
できません。

”違反した場合、無催告で契約解除ができるとの条項があります。”
　　　　　↑
このような条項はあまり意味がありません。
即時解除などして、裁判になったら大家さんが負け
ますよ。

”契約解除を内容証明で通知する計画ですが”
　　　　　　↑
ワタシだったら、チャンスとばかりに、立ち退き料を
請求します。

”同居、入居の認定要件がよくわかりません。”
　　　　↑
生活を共にしている、つまり寝起食などを伴にしている
ということですが、説明したとおり、判っても
意味ありませんよ。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.5

caf-caf

４です。追記します。

僕が入居者なら、「無催促での契約解除ができる」という文面を不法として、契約解除での立ち退き料の請求をしますよ。

定員オーバーでの契約違反で、大家さんから賠償を請求されるでしょうが、定員が２倍になったからと言って、家賃も２倍にできるわけではありませんね。

入居者は、契約変更を申し出てこれまでの賠償を支払うことで和解とすれば良いわけです。
しかし、大家からの一方的な契約解除なら入居者の賠償なしでの立ち退き勧告となってしまいますから、裁判ですぐさま無催促で契約解除できる正当な理由では無いとなれば、立ち退き料が発生してしまうことになるというわけです。

契約違反＝すぐさま解除は不可能で、衣食住に関しては人にとって最低限必要であるという大前提で法ができてしまっているので、一度契約すれば相当な理由が無い限り立ち退き解除は難しいです。

回答No.4

caf-caf

兼業大家です。

＞違反した場合、無催告で契約解除ができる

この内容では、契約解除を通知したら、逆に裁判で訴えられてしまうかもしれませんね。

僕が入居者なら、「無催促での契約解除ができる」という文面を不法として、契約解除での立ち退き料の請求をしますよ。

契約解除には「正当な理由」が必要ですが、この場合の正当な理由とは、老朽・半壊・全壊による建て替えや借主が指定暴力団だと契約後にわかった場合、過去判例ではペット禁止物件で野良猫にエサを与えて数匹～数十匹を飼っているような状態であったなどです。

例えば、婚約者と半同棲程度では正当な理由にはなりませんから、契約の変更を求める程度、それでも応じなければ信頼関係の破壊を裁判で訴えるしかありません。

もしも大家さんが契約解除を申し出れば、家賃の数カ月分を立ち退き料に、加えて引っ越し代なども支払うハメにもなりかねませんから、弁護士等にご相談されて、もう少し慎重に理解と行動をされることをおすすめ致します。

回答No.3

k205t

行政書士の人に、その内容証明を送ればと思います。
行政書士なら法律も知っているし、いくつかの案も出してくれます。
私も滞納者に対して何度も出した事があります。
まずメールでも電話でも行政書士に連絡して、内容を細かく言って内容証明を作成してもらえばと思います。

はっきり言って借主は、契約違反をしています。逆にやられると言っている人がいましたが、それは違います。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.2

n_kamyi

実行したら逆に訴えられかねない事案をこんな素人が回答する無料掲示板ですることですか？
経営者なら、然るべきところに相談して手順を踏むべきだと思いますよ。