相続問題

質問

80歳になる義母名義の賃貸マンションの相続について相談致します。
最近、仲介業者より義母が認知症になったら契約書が作れなくなると言われました。
生前贈与、信託財産、任意後見契約、等の方法を勧められています。
娘が3人、私は長女婿でマンションの管理人をしています。
ファミリータイプ9室、一階テナントのマンションです。
費用は
生前贈与（贈与税）信託財産（100万円）任意後見契約（初期は４万⇒月7万）
金額は正確ではありませんが上記程度の費用が掛かるそうです。
そこでご相談ですが
義母が認知症を発症するまで放置しておいてよい物か、
また、どの方法が良い方法かご相談致します。
宜しくお願い致します。

回答No.5

nekoojisan

都内で不動産業を営んでいます。
下記の二つの手段も検討してみて下さい。

１）マンションが駅近で築年数も浅く、将来も利益が見込める場合
　相続人が資産管理会社を設立し、法人に不動産を持たせる方法
　個人から法人になることで節税になりますし、役員報酬で相続財産の前渡しに　もなります。
　不動産所有者のための資産管理会社設立については、多くの書籍が出ています
　ので、是非、ご一読ください。

２）マンション自体に将来性がなく、空室増加の懸念がある場合
　義母様のお元気なうちに、売却して現金化しておく。
　確かに不動産は相続評価の低減にはなりますが、肝心の相続税資金がなければ　相続時に不動産業者に足元を見られてしまい、言い値で買われてしまいます。
　流通相場の良い、今のうちに納税資金としての現金化も考えてみて下さい。

　いずれにしても、仲介業者だけでなく、税理士やＦＰなど幅広く、意見を聞い
　てみて下さい。

お礼

回答有難うございます。
幾つか書籍は読んでいますが結論が出せずにいました。
FPにも相談してみます。

有難うございます。

回答No.4

nagata2017

いろいろと違う意見があるようですが　認知症の可能性があれば　元気なうちに手をうっておいたほうがいいです。
後見人制度は　元気なうちはいいのですが　認知症になると　家族は後見人に指定できなくなることがあります。
家庭裁判所が任命するのです。公務員とつながりの深い弁護士などが選定されて　彼らの好きなように扱われてしまいます。
公的制度のはずなのですが　かなり怪しい。ほとんどなにもしていないのに　毎月　高額な手数料を取られて　最後には全て乗っ取られてしまう的な　きわめて不合理な制度です。
これだけは良く覚えておいてください。
元気なうちに家族が後見人になるように決めておけばいいのです。
任意後見人です。

任意後見契約（初期は４万⇒月7万）・・・これは仲介業者が後見人になるという意味でしょうか? ぜったいにだめです。家族の誰かにしてください。家族なら手数料などかかりません。

お礼

有難うございます。
家族が後見人なら無料ですものね
もっと勉強してみます。
私の勉強不足でした。
アドバイス有難うございます。

回答No.3

f272

問題は仲介業者が言うように義母が認知症を発症したときに契約書が作れなくなることです。そうすると新規の賃貸契約もできないし更新すらできません。大問題ではないですか？
だから義母が認知症を発症しても，問題なく契約ができるように事前に対処しておいてくださいと言っているわけです。
生前贈与すれば，今後は贈与を受けた人が当事者となるので義母が認知症を発症しても契約には何ら支障がありません。しかし贈与税がかかります。「ファミリータイプ9室、一階テナントのマンション」というのなら資産価値も高額になるでしょうから贈与税も高額です。相続時精算課税を使うとしても贈与税額は財産の価額から2500万円をひいた額の20％です。現金で用意できますか？用意できないのであればこの選択肢はあり得ません。それに，相続時ではなく今の時点で誰が贈与を受けるべきかを決めなくてはなりません。これもネックになるでしょう。
信託財産にする場合はかかる費用は抑えられますが，今の時点で誰にために信託するかを決めなくてはならず，これもなかなか決められないと思います。
任意後見契約であれば，かかる費用は公正証書作成費と登記費用だけです。初期は４万⇒月7万と言われているのは任意後見人に支払う報酬でしょうが，これは任意後見人を例えばあなたと言うことにして報酬は無料にすればよいのです。判断能力がある間は財産管理委任で，判断能力が低下したら任意後見に切り替えるようにしておくことも可能です。
私のアドバイスとしては任意後見契約が断然おすすめです。

お礼

有難うございます。
「任意後見人を例えばあなたと言うことにして報酬は無料にすればよいのです。判断能力がある間は財産管理委任で，判断能力が低下したら任意後見に切り替えるようにしておくことも可能です。
私のアドバイスとしては任意後見契約が断然おすすめです。」
このような方法は初めて聞きました。

理想とするご意見有難うございます。

回答No.2

sutorama

えっとですね

仲介業者がなぜ？あなたにその話をするのか？疑問ですし、そこに疑問を持たれたほうが良いでしょう

超常識的なこととして、その話は、仲介業者がお義母さんに話すことです

相続を誰にするのか？を決めるのはお義母さんであって、誰でもありません

勝手に色々と、相続する側の意思を想像して話を進めるのは異常ですし、仲介業者は自分の業務がこのままだと面倒くさくなるので、当たり前のように変な発言をしているだけです

相続内容（生前贈与を含む）の話をを相続人の１人であるあなたからお義母さんに話すことでもないので、仲介業者からご本人に話すように、勧めましょう

お礼

有難うございます。
お話の通り仲介業者から義母に話しをしたらしいのですが、
義母が難しい話は私や娘達でやってくれとの回答だったので、
私がご相談申し上げる事になった次第です。
義母は子供達が出した結論には従うと言ってくれていますので、
じっくり家族会議を進めてまいります。

有難うございました。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

高齢なので認知症だけでなく今後の不動産会社などとの契約行為に支障が出ないとは言えないですね。
子供全員と母親で今後をどうするか話し合うのが先でしょう。
マンションの権利を誰に譲るか、現金などをどの様に分けるか、その他価値のある物品の分け方などを合意するとよい。
それを自筆遺言で作成し、必ず遺言執行者を明記しておきましょう。
遺言執行者は子供でもOK、これが誰かハッキリしてないと銀行からお金を引き出す時に相続人全員の委任状が必要になるなど手続きが大変ですよ。

なお、遺言状は絶対ではないですからね。
子供には遺留分があるので、これは遺言状に優先します。
また、相続人全員が同意すれば遺言状と異なる配分も問題ありません。

いずれにしても賃貸マンションに関する契約行為などを行う人をお母さんが健康な間に誰かに移すのが良いと思います。
遺言状は死亡しないと有効ではないですから、認知症が出て正常な判断が出来ない状態では権利を誰かに譲る事が困難になります、生前贈与、信託財産、任意後見契約も出来なくなると考えてください。

お礼

早速のご回答有難うございます。
家族全員で話し合ってはいますが軽々に結論を出せるものでもなく、
でも今は皆仲が良く話が出来ているのが救いです。
アドバイス頂いたようにじっくり腰を据えて話し合ってみます。
有難うございました。