借り農園の使用契約書の解除について

質問

10坪程の区画農園（20区画）を15人が借りてます／地主との契約は代表者が契約書を交わしてます／私は2年前から代表者との口約束で年間使用料（4月から翌年3月）を代表者の口座に入金／今回12月末で契約解除の旨代表者に通告があっと説明会がありました／問題は地主が農業委員会？に農地の貸付届けを出してないことが分かりました／(1)この場合の代用者の契約書は私らに摘要されるものでしょか？
(2)代表者を選んだ形跡や契約書を毎年もらった証拠はありません
(3)契約書の通り返却時は原状回復／契約解除は3か月前でokとあります
よろしくお願いします。

回答No.11

yuki_n_y · ベストアンサー

使用許可契約書を交し完璧な賃貸借契約書
この契約書の表題を知りたい
自作の契約書で有れば、農業関係の法が適用されているか不明点がある可能性

農地法第３条の規定による許可申請書(賃借)みたいな
http://www.city.inabe.mie.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/861/263d_8.pdf
で有れば、期間限定で書かれていても契約解除申請を行わないと自然に更新されています
引用、農地の賃貸借
農地賃貸借の終了
https://tochikatsu-hatake.com/blog/12

農地法第三条
http://www.houko.com/00/01/S27/229.HTM
又は地上権、永小作権、質権、使用賃借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない

第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない

所有権を移転する場合は、許可書類が無ければ登記が出来ないので必ず許可を得ます

契約書の有効・無効についてでした

お礼

ありがとうございます。
契約書の表題は農園利用契約書です
契約解除は3か月前に書面で解約の申し出たとき。
原状回復して返還しなければならない

農業委員会には届け出を出してない

いろいろすみません／弁護士に相談9日に行きます。

回答No.10

yuki_n_y

JAの市民農園に移管
http://www.maff.go.jp/j/nousin/nougyou/simin_noen/s_kaisetu/pdf/26_tokutei_hou.pdf
の、特定農地貸付法のしくみ
１ 地方公共団体及び農業協同組合の場合
に当てはまりますがJAが、委員会へ申請承認を取っていない??
特定農地貸付法に違反している可能性が大きいです
また。個々に使用収益権の設定
https://www.pref.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/65941.pdf
利用権設定が行われていない状況
これら不履行の為JAの市民農園とは言えない

2年前農業クラブは廃止
その当時の契約書が有効か・無効か契約書の文面によります
相手が地主らしき見えますが、現状はJAでは
JAがその当時の契約を維持する様にと有れば、今現在も有効では
裁判すると有りましたが、その前に専門家(弁護士等)に契約書類が有効か無効か確認したほうが良いです

農業委員会はその後地主から届出を受けてないから闇の契約書で農地法違反ですが
は、闇の契約書で農地法違反になりません
口約束(話し合い)による耕作は、基本的で多数あります
利用権設定(契約)しておくメリットは、互いに不利の無いことを守り
農地所得下限面積・皆様の税金による補助を受けられる等
農業就農者が多数恩恵を受けられます(私みたいに)
また、出して貸主も農地がどこかに行ってしまう事が無いので安心等
これを守ってくれる第三者が農業委員会、または、農地中間管理機構(農業公社)
通すとは、書類を提出し許可を得て置くこと

地主の都合による廃園原状回復費用は地主の責任ではありませんか

これが非常に引っかかります
地主、または、借りた代表者様との契約書(口約束も)に書かれていなかった
一般に原状回復費用は発生しません、土地(土)等を盛り土・穴を掘った等で有れば、現状回復・耕作する前まで戻します、それ以前まで戻さなくて良いです
例として(私の場合地主)
水田を主に利用権設定で借り、畑を利用権設定で貸しています
その畑の設定項目に無い事項を付け足して
ビニールハウス等の工作物は設置してはならない、また、解約後は借り人の責務により撤去するものとする
放置された物の処理に関して、借り人の財産で有るが、貸し人が処理出来るものとする、費用に対しては対価とする

と、言うような事を付け加えます
夜逃げ、放置対策ですが

逆に不法侵入等で負けてしまいます
直接地主との何の契約(許可)も無く農地に立ち入る事(地主を怒らせた場合に有る)

想像で見えてくる事は、農地に何らかの大きな構造物有りそうな
それらが、農地パトロールに目についたのか(一期3年で人が変わる事も)
農地法5条申請の状況把握で見られたかも
いずれ、農地転用は進みますが

更に付け足すと
質問者様の財産(機材・農業資材)は、何処に在ろうと質問者様の物、他人様に費用を出させるのもどうかと
農地の平面はそのままで良いです。耕作していれば誰が作ろうと(地主も)デコボコになりえますから、重機で平らにしなくてよい程度まで

補足

度々ありがとうございます／少し食い違いがあります／市役所の農業ファンクラブの時は代表者が使用許可契約書を交し完璧な賃貸借契約書だったらしい2年前私が借りた時は農業ファンクラブは解散JAの市民農園に移管した／その時私の借りてる農園はJA扱いにならず代表者と地主がファンクラブの時の契約書でそのまま契約した／そのことは農業委員会のは届け出がないので
農地法違反ですと言ってるが契約書のと可否は裁判しかないようですね
地主は代表者と契約してる解約時には更地にして返せ小屋など水タンク・支柱・波板農機具などの撤去運搬費用が大変／地主の都合での解約なのに原状回復費用を全部こちら負担か納得いかない／弁護士に相談します。
ありがとうございました！

回答No.9

nagata2017

農地の賃貸契約は　農地法に違反しても罰則規定はなく　ただ無効とされるだけ。
農業委員会がなんらかの行動を起こす意味はない。

契約者双方の信頼関係だけが重要。
その信頼関係を地主側が反故にしたのだから　更地に戻すという義務など捨てていい。
収穫した後はそのまま放置でいいと書いた通りです。

補足

農地法の罰則規定はあるそうですが裁判しないとダメ？
農業委員会に届け出の無い農地の賃貸使用契約書は違反でも農業委員会は契約は12月で解約すると言っているから行政指導するつもりはない
無効か否かは裁判しかない
地主は契約書通りと話し合いに出て来ない
裁判しかありませんかね／よろしくお願いいたします。

回答No.8

nagata2017

なんだか地主が気が変わって自作自演の解約みたいですね。
自分からなんとか委員会に連絡して　という。
900円しか戻らないのであれば放置ですね。
更地にしてほしければ裁判にしろと　こちらから宣告。

補足

地主は駐車場として売却予定している／15人の借り手の一人を代表者として契約後の14人は契約書を知らず契約書なしで又貸し／地主は農業委員会に届け出を出してない／農地法違反で契約書無効と農業委員会の指摘してるが裁判所でしか決着は着かないのか？よろしくお願いします。

回答No.7

yuki_n_y

(1)(2)の手続きを地主がしてない／15人の一人と代表者として契約書を交わしてる／後の14人は口約束で全くの闇の貸し借りです／農業委員会は違法ですと言ってます。原状回復は契約書にありますが契約書が無効？
法律は一応調べましたが最後は裁判しかないのか？
よろしくお願いします。

元農業委員3期9年務めた者です
(1)(2)の手続きを地主がしてない
経緯が不明ですが、そこは市民農園では無い様な

代表者として契約書を交わしてる
何の契約か分かりませんが、もしも利用権設定で有れば
部分転貸契約違反で、農業委員会の指摘を受けるか
農地を農地として使うに行き過ぎた行為が見られる等
指摘・指導される者は契約書の甲・設定する者

口約束で全くの闇の貸し借り
は違法に当たらない、届を強制するものではありません
対相手方との契約で、農業委員会が口を出す事は無いです
お好きにどうぞと言う感じ
上記の利用権設定、または農地法3条で賃貸借・貸借で農業委員会の総会で許可された物は、農業委員会の責務により適正に指導助言が入ります

原状回復は契約書にありますが契約書が無効
では有りません、対相手(地主)との契約なので
この契約書(覚書)は、甲が代表者、乙が地主と思われる
また、文面も不明ですがかなりの不備が有る様な
耕作者に色々言われる様では
基本は契約者双方の話し合いにより解約します
質問者様は、代表者様と口約束で契約しているので、問いただすには代表者様と話し合われてください

誰を裁判相手にするか、契約の根拠が無いのに地主は無理だと思います
逆に不法侵入等で負けてしまいます

これを機会に、地主に良い所が無いか紹介して頂くか担当地域農業委員にもお願いする手もあり(農業を行う意欲が見られた為)
その際は、仲裁に入って頂ける農業委員会か農地中間管理機構を通す事をお勧めします

参考に利用権設定に書かれている契約書の内容です(拡大で)
互いに守られています
市町村によっては一部違う箇所も有ります

補足

ありがとうございます／一番核心の回答です／問題の発祥は複雑／私は2年前から口約束又貸しですがそれ以前に10年位？市役所の農政課で農業ファンクラブ（任意団体）で手続き踏んで毎年総会を開き代表者が完璧な契約書を交してたみたいです（契約書に関しては市役所は関知してない）2年前農業クラブは廃止JAの市民農園に移管した時に私らの農園は民・民の形になったみたいその時以前の契約内容で代表者が地主と土地使用契約をしてたみたい／2年前から契約書はもらってない（渡した貰ってないの水掛け論・渡した証拠もない）／農業委員会はその後地主から届出を受けてないから闇の契約書で農地法違反ですが農業委員会は行政指導はできるが１２月で解約するなら違法はなくなるから行政指導することは無い／その契約書が有効か無効かは裁判しかないですと云うのが農業委員会の見解です／今の農園は両隣の田んぼと同じ面積敷地が中古車センターとして売却の話です／代替え斡旋などの話はない（仲裁に入って頂ける農業委員会か農地中間管理機構を通す事）は初耳しかしこちらの農業委員会は地主の代表で仲介はしない／地主は代表者と契約があるので代表者とお話しくださいで私らと話す余地がない／地主の都合による廃園原状回復費用は地主の責任ではありませんかこれも裁判ですかね／逆に不法侵入等で負けてしまいますの意味不明です
裁判までしなくても何らかの解決方法はありませんかね／裁判なら生き甲斐を一方的に奪われたとして慰謝料請求もしたいぐらいです
第三者的なご助言を。不明点にはお答えします。よろしくお願いします。

回答No.6

nagata2017

原状復帰とは　誰が　どこまで　要求しているのか　というところは?

借主側に責任はないものとして　費用の負担は免れるものと思われます。

実際のところどれくらいの撤去費用がかかるのでしょうか。
3か月分の賃料の返還を求めれば　それは相殺できるほどの金額なのか。
今後改めて正式な契約を結ぶのか。
そのへんを鑑みて対処すればいいと思います。

補足

原状回復は更地にして返却すると契約書にあると云う／農業委員会に届けの無い契約書／農地法違反であると農業委員会の指摘ですが裁判しないと結論は出ない？／３か月の賃料返還金は900円撤去費用は5～6万円以上はかかる
改めての契約は無い／駐車場に売却するらしい代替え地の斡旋もない
生きがいを突然奪われて慰謝料請求をしたいぐらい
撤去費用は地主の都合で廃園ですから地主負担にして欲しい
裁判しかありませんかね／よろしく

回答No.5

yuki_n_y

ザックリと
(1)市民農園を開設するには、地主と市町村が協定を結び、また、農業委員会へ届けます
(2)地主へ農業委員会から許可妥当と認められれば開設できます
(3)それから、借主と貸主との間で契約(覚書)を締結します

今回質問者様は(3)に当てはまる事柄を重視すれば宜しく
(1)(2)の事は地主が対応する事です(違法で有っても)

それで、現状回復とは貸主との契約書に書かれている事を、代表者の指導の元行えば(書かれていない事はやらなくて良い、(1)(2)で地主の管理範囲の規定)
建物が有ったら撤去、作物が有ったら撤去、当初樹木が無く植えこんだ物も撤去
(自ら持ち込んだ物は除去する、ゴミ出し費用は個人持ち)
契約書通り使用していれば撤去する物も少ないと思います
区画は、当初より分けられていた物で何もする必要はありません

貸主との契約書参考例・長野県小諸市
http://www.city.komoro.lg.jp/doc/2014022503515/file_contents/4.pdf

農林水産省
特定農地貸付けに関する農地法等の特例に関する法律の概要
http://www.maff.go.jp/j/nousin/nougyou/simin_noen/s_kaisetu/pdf/26_tokutei_hou.pdf

参考に、私はこの規定により農地を借りています
農業経営基盤強化促進法第十八条
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=355AC0000000065

補足

(1)(2)の手続きを地主がしてない／15人の一人と代表者として契約書を交わしてる／後の14人は口約束で全くの闇の貸し借りです／農業委員会は違法ですと言ってます。原状回復は契約書にありますが契約書が無効？
法律は一応調べましたが最後は裁判しかないのか？
よろしくお願いします。

回答No.4

nagata2017

違法行為だと言うのは　どちらからの指摘でしょうか。
公的機関から公式にでしょうか。
地主が自作自演ですか。
原状復帰とは　収穫すればそれで現状復帰ではありませんか?
それ以上を要求されているのでしょうか。
どなたからの要求ですか?

補足

市役所農業委員会事務局の見解／農地法で届け出が必要／その様な状態の契約書は無効／罰則規定があるが裁判しなければ適用橋本されない／原状回復はどの程度か問題／更地渡し？／野菜などの収穫だけではない／支柱・枠板・タンク等々物置小屋もある／原状回復費用を地主の都合で廃園するのだから地主責任である／主張は通らないか？／弁護士に相談するつもり／無理と思いますかね／よろしくお願いします。

回答No.3

nagata2017

農業委員会？に不法行為だからやめろと言われたわけではなく　地主の自己都合でしょうか。
原状回復とは　作物を収穫すればいいだけですね。
自己都合の解約だから3か月分の賃料は返還してもらいましょう。

補足

問題は地主の都合で解約で原状復帰費用を借り手が持つのか？
この地主は農場委員会に届け出をしてない
代表者との契約書は無効（農地法違反です）

回答No.2

bunjii

>10坪程の区画農園（20区画）を15人が借りてます
200坪の畑地1枚を○○会が一括借り上げて15人のメンバーが10坪ずつ使っていて残りの50坪はどのように管理されていますか？
地主との契約は○○会代表の△△さんとの間で締結されていますか？、それとも個人の△△さんが借主で他のメンバーは△△さんからの又借りですか？

>今回12月末で契約解除の旨代表者に通告があっと説明会がありました
△△さんから他のメンバーへ地主からの契約解除の通知を受けたことを知らされただけですよね？
あなたの使用区画を整理して立ち退けば良いだけではないでしょうか？
不服が有っても使い続けることはできないと思います。

>契約解除は3か月前でokとあります
何処に書いてあるのですか？
地主と△△さんの間に交わされた契約書に書いてあれば12月末日までに△△さんが地主から借りた時点の状態に戻して返すことになるでしょう。
あなたと△△さんの話し合いは地主さんと関係ありませんので当事者間で話し合えば良いことです。
あなたは口約束で借りたのですから来年1月から3月までの使用料をどうするか話し合えば良いと思います。（他人が口を挟むことではありません）

補足

問題は地主の農地法違反（届出無し）で代表者（代表者として選んだ事実は無い）この契約書が有効か？／私らとは口約束（又貸し14人）契約書に3か月に前契約解除出来るとある／20区画中1人が2区画借りてる（借り手は15人）質問の問題点は地主の都合での解約に原状回復費用は借り手のせきに責任ですかと言う事ですか
残り3ヶ月分の借用賃返却すると言ってます
よろしくお願いいたします。

回答No.1

nagata2017

どこに問題があるのでしょうか。

ところで　これからは　契約書を作らずに　口頭の約束だけで使用すれば　誰にも咎められることはないと思います。
役人か何かが口をはさんでくれば　放置していると荒れてしまうので手入れを手伝っているだけです　とでも言っておけばいいでしょう。

補足

問題点／地主の都合の契約解除で原状回復返却を迫られてる
原状回復費用は借り手の責任ですか？
よろしくお願いいたします。