借地上の建物の無断修繕を理由に契約解除は可能か？

質問

私が取得した土地には、以前の所有者と旧借地権を口約束で契約している借地権者が今も居住しています。先日、久しぶりにその土地を見に行きました所、その中の一人が無断で屋根の葺き替え行っておりました。

友人に聞いた話では、契約書で立て替えや修繕についての禁止がうたってない場合は地主の承諾は不必要との事でしたが本当でしょうか？

また、無断修繕＝契約不履行という理由で借地権契約を解除は可能でしょうか？

そうならない場合は、修繕に関わる承諾料を請求可能でしょうか？また、請求可能な場合の承諾料相場とはいくらぐらいのものなのでしょうか？

だらだらと書きましたが宜しくお願いいたします。

回答No.2

utama · ベストアンサー

＞友人に聞いた話では、契約書で立て替えや修繕についての禁止がうたってない場合は地主の承諾は不必要との事でしたが本当でしょうか？

本当です。

旧借地法第８条ノ２第２号などで、特約によって増改築を制限することは想定されていますが、このような特約がない限り、原則として、増改築の制限を行うことはできません。

本件は、口約束の借地法による契約ですから、増改築を制限する旨の特約があったと認めるのは難しく、それを理由に契約解除はできませんし、承諾料の請求も難しいでしょう。

お礼

具体的で的確なご回答ありがとうございました。
うーんやっぱりそうですか難しいもんですねー。

回答No.1

Titleholder

借地権付き建物の建替え・増改築は地主の承諾が要りますが、建物の土台、屋根、壁、柱などの基幹部分の修繕は地主の承諾なしに工事が出来ます。屋根の葺き替えも同様です。ただし瓦葺きだったものをスレート葺きに工事すると、それは修繕の域を超えて、改築と見られます。
逆にその建物が借家だったならば家主が修繕義務を負います。

ちなみに増改築の場合の承諾料の相場は借地契約の内容によって借地権価格の1～5％程度です。

お礼

早速のご返答ありがとうございました。
わかりやすい解説感謝いたします。借地権契約の事が
よーくわかりました納得です。

補足

現在も契約書自体ありませんが支障ないでしょうか？
建物所有者は再契約（契約書を交わす）事に応じてくれ
ません。
また、事後ではありますが承諾料請求は可能ですか？
契約解除の件はどんなものでしょうか？