不動産売買契約の解除について

質問

不動産売買契約を解除したいんです。
10月21日に土地の売買契約を結びましたが
解除するには、手付金を支払わなければなりませんか？
こちらが買主で手付金は来週支払う予定です。
第2条　買主は、売主に手付として、この契約締結と同時に標記の金額（Ｂ２）を支払う。

とあるので、まだ標記の金額（Ｂ２）を支払っていないので契約締結していないということでしょうか？

ちなみに
第15条　売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、または買主は、売主に支払い済の手付金を放置してそれぞれこの契約を解除することができる。
手付解除の期限は契約の日から1ヶ月後　　平成１９年＿月＿日
と未記入になっています。

最後のシートには
平成19年10月21日の日付で署名し、捺印をしました。

法律的な観点からアドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.5

kanenashi · ベストアンサー

失礼ながら仲介の意味を取り違えておられるようですのでご指摘申し上げておきます。売主と、仲介業者が同じということはありえませんので、ここから先は売主が宅建業者であり、仲介業者は介在していないという前提でお返事申し上げます。

まず確認ですが、売買契約を締結されたとのことですが、その際に重要事項説明書を交付され、そこに署名・捺印なさっていますか？もし交付がなければNo.４の方がおっしゃるように、宅建業法第35条違反ですので即刻都道府県庁に相談してください。（受付で宅建関係の部署を尋ねればわかります。）

また、重要事項説明書ならびに売買契約書に空欄があるのも問題ですので、ここは突っ込みどころとして押さえておいてください。手付解除期日を定めない、というのであればそれは合法ですが、空欄としているのはこれから述べる信用供与に抵触する可能性があります。

さて、(3)にいう「契約日に金額と坪数と境界線を決めたため、予めお金を持っていってません。」ですが、この点は宅建業法第47条第3項に抵触する可能性大です。この規定を平たく言いますと、
1.その場で支払わなければならない手付金の支払を猶予する行為は、いわば手付金を無利息で貸し付ける行為にほかならず、「信用の供与」にあたる。
2.個人間の売買であれば、この行為は当事者間で決めればよいことであるが、宅建業法では「業者が売主の場合は」禁止している。
3.なぜなら、業者が売主の場合は不当に強迫じみた契約をせまることが多く、客が手付金を用意する期間（＝考え直す期間に当てられる）を与えないためにこのような行為をすることが多い。

てなことになります。

ですからこのことも都道府県庁にて相談されてみることをお勧めします。「かくかくしかじかで契約をしたのだけれども、この行為は宅建業法第47条第3項に該当するのではないだろうか。」という言い方になります。

しかし、気をつけていただきたいのは、宅建業法があったとしても、その契約の有効性にはなんらかかわりがないことです。すなわち、業法違反があったことを理由に、契約を解除するという構成はなしえません。売主業者がなんらかの処分を受けたとしても、それは行政上の処分であり、売主業者と質問者の関係には関与しないのです。

現実的な対応としては、契約を解除すること及び宅建業法違反で都道府県庁に相談することを業者に伝え、何らかの譲歩をせまる程度しかないように思われます。(4)に述べた事実は今回の契約を解除する事由としては弱すぎます。事前の下調べが甘かったということで、残念ながら質問者にも非があるように思います。

ただし、売買契約に際し、業者から強迫的な言動があれば解除事由にはなります。ただし、その場合でも立証責任は質問者にありますので、よほど証拠又は証人が固まっていなければ難しいように感じます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
仲介の意味を取り間違えました。
宅建業者が個人の地主から土地を買い取り、それを区画分けし、造成したものを私に売るので、売主は宅建業者で、仲介業者は介在していません。

重要事項説明書とはどのような物でしょうか？不動産売買契約書の第1条から最後まで説明を受けました。それと同じような物でしょうか？現在交付され、手元にあるのは不動産売買契約書のみです。

このような契約の取り方では信用の供与にあたる可能性があるのですね。
契約解除の時に譲歩してもらえるよう話をしてみます。

クーリングオフについては、事務所で契約をしたので無理のようですね。

回答No.6

kanenashi

No.２です。No.５の回答も私です。念のため。

なお、この案件の契約日は10月21日ということですから、業者の事務所以外で売買契約を締結した場合はクーリングオフができる可能性もあります。ただしこの期間は10月28日までです。（法的には29日までOKだと思いますが、29日は月曜日ですので勘定に入れないほうが安全です。）この点も役所で確認してください。

クーリングオフができるか否かを判断してもらったほうがいいでしょう。

回答No.4

naocyan226

可笑しな話ですね。
まず、建築条件付の土地売買だそうですが、契約前に重要事項説明を受け、それを承知で契約したのでしょう。それなのに、そのために契約解除をするのは何故でしょうね。
次に、建築条件付売買契約は、一定の期間内に（３月以上）その建設会社と工事請負契約を結ぶことが、停止条件（又は解除条件）になっています。このことも、重要事項説明を受けているはずです。
売主は宅建業者ですから、宅建業法を遵守しなければいけません。若し、重要事項の説明を怠っているか、不十分の場合には、そのことを理由として、契約解除が出来ます。手付け放棄以前の問題です。
また、建築の請負契約を何らかの事由で結ばないことになれば、無条件でこの売買契約は解除できます。
以上のことを踏まえて、再度検討されてはいかがでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞建築条件付売買契約は、一定の期間内に（３月以上）その建設会社と工事請負契約を結ぶことが、停止条件（又は解除条件）になっています。
このような説明を受けておりません。
再検討してみます。

回答No.3

noname#107982

あちゃ～　結構あるんですよね。
理由は知りませんが買い手のキャンセル。
この場合　手付け倍返し例：１００万なら２００万です。
解約するのに手付金。例　１００万で簡便してもらうしかないでしょう。　
手付け未払いだから良いかも？なんて思うと痛いです。
法的に動かれると寒いですよ。

住宅のドタキアンなど

お礼

ご回答ありがとうございました。
署名と捺印をした時点で契約締結したことが理解できました。

回答No.2

kanenashi

質問です。
(1)売主は宅建業者ですか？
(2)仲介業者は入っていますか？
(3)手付金の支払が遅れているのはなぜですか？
　（契約を急がせるため、「手付金は後でいいですから！」などといわれたりしてませんか？）
(4)なぜ、売買契約を解除したいのですか？

署名捺印をなさっている以上、売買契約は有効に締結されていると思われます。不動産の契約においては、手付金は証約手付ではなく、解約手付とされていますので、手付金が交付されていない事実をもって契約が完了していない旨の主張はできないといってよいのです。

質問事項は、売主が宅建業者の場合には、多少突っ込みができるかな・・ぐらいの感覚で出させていただきました。手付放棄をせずに解約するのは非常に難しいと思われますのであまり期待なさらないようおねがいいたします。

お礼

（１）売主は宅建業者です。
（２）仲介業者は（１）の宅建業者です。
（３）契約日に金額と坪数と境界線を決めたため、予めお金を持っていってません。
（４）建設条件付きの売買契約のため解除したいのです。
その宅建業者で働たことのある友達がいて、その友達が言うにはその業者はかなりいい加減施工をしていたとのことです。
後、身内の人が喧嘩でその宅建業者で働いている人を怪我させたことがあるそうです。なのでその業者を避けたいのです。

回答No.1

noname#65452

＞「この契約締結と同時に表記の金額を支払う」

と書いてありますから、解約する時には、残念ながら手付を払わざるを得ません

手付をまだ払ってなければ払わなければならないという履行義務があります

契約から1ヶ月以内にいわゆる「手付流し」をせざるを得ません

気の毒ですが、手付相当額を払う義務があなたには有ります

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり手付流しをせざるえませんね。