家を売ったお金を生活費に回しても譲渡税はかかる？

質問

母は８７歳。父も息子も亡くなって一人で住んでいます。
この度、家を売ってアパートに移ることになりましたが、母としては余生を過ごす為の生活費としてできるだけ多くの金額を確保しておきたいと言います。
不動産屋さんから建物を売った時には色んな税金がかかると聞いて消沈しています。
譲渡税？　一時所得税？
よくわかりませんが、売値の20％くらいは取られるとか？
でも、購入価格よりはるかに安い金額で売却するので、実際には利益は発生しない筈で、逆にマイナスになります。

そこで不動産関係の税金に詳しい人にちょっと聞いてみましたら、
不動産を売ったお金を生活費に回すなら税金はかからないとの事でした。
母は病気持ちで毎月病院に行ってたくさんの薬を貰ってきます。
足もおぼつかないので、買い物は人に頼んで乗せて貰ったり、
何日分かの食料をまとめ買いしたりなど、何かとお金がかかります。

その人が言うように、本当に生活費として使うなら税金はかからないのでしょうか？
例えば、3000万で購入した家を1000万で売却した場合など、税金はどのように
かかるのでしょうか？
1000万をそのまま手にする方法は何かありますでしょうか？

説明が下手ですみません。
難しい事は全く知識がないので、その方面に関してお詳しい方がいましたら、
よろしくお願いします。

回答No.5

家売る 幸作（@ieuru-kousaku）

cybele1002様
他の回答者様が回答されている通りですが、
購入価格よりも低い価格で売却した不動産では、
不動産譲渡所得税は発生しませんのでご安心ください。
税金が発生したとしても、売値の20％にはなりませんし、生活費に回せば税金がかからないという話は聞いたことがありません。

ただ、建物は減価償却（使った分だけ価値が下がっていくとお考え下さい）されるため、購入したときの価格と比較するのではなく売却時の家の価値と比較することになります。
その点だけ注意してください。

（以下は読み飛ばしていただいても結構です）
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不動産を売却したときの課税譲渡所得税額の計算は
課税譲渡所得税額＝売買価格 ー（取得費＋売却費用）
となります。
取得費とは
購入価格 ー（減価償却費相当額＋購入費用）
となります。
専門用語が並び分かりにくいかと思いますが、例えば
3000万円で購入した家を1000万円で売却した場合ですと
1000万円 － ｛3000万円ー（減価償却費相当額＋購入費用）＋売却費用｝
となります。
一般的には、不動産の売買にかかる諸費用は売買価格の5～7％程度と言われておりますので、
1000万円ー｛3000万円 ー（減価償却費相当額＋150万円｝＋ 50万円｝
＝ー1800万円ー減価償却費相当額
となりますので、減価償却費が1800万円以上であれば税金がかかるということになります。
減価償却は建物のみに適用されるため、3000万円土地付き一戸建ての場合なら、1800万円以上の減価償却はありえません。
よって譲渡所得税を払う必要もなくなります。
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支払う税金があるとすれば、売買契約書に貼る印紙代（印紙税）、または仲介で売却したときに支払う仲介手数料に発生する消費税でしょうか。

また、自宅を売却して損益があった場合は、その他の所得と損益通算ができる特例があります。
譲渡所得税が発生せずとも、必ず確定申告に行くようにしてください。

多くの資金を残したいというのは、家を売りたい人すべての本音でしょうし、売却する時は不動産会社に直接買い取ってもらうのでななく、仲介による売却をおすすめします。
他方、価格よりもすぐに家を現金化したいという場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法をお選びください。
買取は、購入希望者を探す手間がかからない分、早期の売却を実現できますが、市場の相場価格の2～3割減の価格になると心得ておいてください。

私も祖母の家の売却で似たような経験があります。
田舎の古い一軒家だったため、不動産会社への買取は望めず、仲介で売却相手を探した末に、親族に買い取ってもらうということになりました。祖母としても不本意な最後だったことでしょう。

お母様のためにも、まずは、根気よく不動産会社を探し、より高く売却できる力をもった業者を見つけることに力を注いであげてください。ネットで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスもあります。
税金については、仮に発生したとしても、自宅を売却したときには3000万円の特別控除がありますので、確定申告を怠らなければ大丈夫です。

良い方向へ向かうことを祈っております。
長文になってしまい失礼しました。

回答No.4

hue2011

この話は、「経費」として使うかどうかということになるのです。

たとえば手持ちの不動産を売って、別の不動産を買う資金の一部にした場合は、売った金額で利益はでていません。購入資金の足しにしただけですから。つまり新しい不動産を買うための資金として前の不動産を売った形にできますから、課税対象にはならないのです。

ところが、今年売って、ことしは何も購入しないで来年別の不動産を買った場合は、今年の確定申告で不動産販売に対して税（国税）がかかり、それに連動して地方税も抜かれるということになったあとで来年購入費用が必要となり、だいぶ資金的に苦しくなります。つまり不動産の販売と新不動産の購入には連動がないのです。

これを、販売した年に生活費がこれだけかかったから、売ったものから税金は取られないだろうと思うなら、大間違いです。

バランスしないからです。

税金を取られない販売価格が1000万だったとして、生活費があったら税金を払う必要が無いなんていうことはありえません。

不動産を売らなくても生活費はかかっていたのです。
不動産を売ることと連動して、何かの出費が必要だったというならそれは経費にできます。しかし、まったく無関係な費用は経費にはなりません。売るために必要な出費じゃないからです。
販売するためにこういうことをしなければならなかった、なら経費にできます。その販売物件のハウスクリーニングをしたり畳を替えたりすればです。

そうでないのであれば、不動産販売した金額は完全に課税対象です。

回答No.3

seble

利益が出ない場合は譲渡所得税はかかりませんが、土地はともかく、建物は購入価格そのものを引く事はできません。古くなれば減価償却されていき、建物としての価値を使ってしまった、つまり価値が低いものと見なされ、その価値より高ければ利益と見なします。きちんと計算してみないとはっきりしません。
もっとも、条件はありますが、自身が住んでいる所を売った場合は3千万円の控除が引けます。利益部分の3千万以上だけが課税対象になります。
しかし、生活費が引けるなどという事はありません。

また、それとは関係なく、所有者でなくなった事を登記しなければならず、そこで価格の2％前後の登録免許税なるものを取られます。ゼロという事には絶対にならない仕組みになっていますので、ご注意を。
アパートの狭さや家賃を考えると、住み続けた方が良いかもしれませんよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
所有者でなくなった時に登録する登録免許税・・・名義変更の登録と言うことでしょうか。初めて聞きました。
そう言う税金もあるんですね。

どちらにしろ、購入価格（建築価格）よりも売却価格の方が低いので、
譲渡税を払わなくても良いのはわかりました。

詳しく教えていただいて有難うございました。

回答No.2

E-1077

まず、取得した時の価格などの情報はありますか？固定資産税評価額などはわかっていますよね？現在の資産価値と売却価格、そして取得した時の価格を計算して、損が出たなら税金はかかりません。せいぜい不動産屋の手数料くらいになります。
本人の持ち物を本人が売って本人が使うなら、譲渡税などはかかりません。
名義がちがっていて、売却する際に名義変更してからなどだと、面倒ですけどね。
上物に価値がないなら(建築から23年以上経っているとか)、更地にする事も必要ありません。
現状のままと売りに出せばいいんです。
やり方は沢山あるので、納得行くまで検討してください。
また、不動産屋の言うことがすべてではないので、税理士や司法書士などに相談するのも1つの方法ではあります。

お礼

ご親切なご回答有難うございました。
建築費、その後の改築費などの領収書は今も残っています。
また、評価額も固定資産税を支払う関係で明らかになっていますので、
それらから鑑みると、売却価格は相当低いのがわかります。
売却価格が３０００万円以上なんて、とても・・・！

本人の所有物を本人が売って、本人が使うなら譲渡税はかからないとの
事ですが、譲渡とは本人だけで回している場合は関係ないんですね。
よくよく考えればそうですよね。

非常にわかりやすいご説明で感謝します。
有り難うございました。

回答No.1

ojisanneko

売却益が出るのであれば、税金は支払わないといけませんが利益がでないので在れば、関係有りません。
生活費に使う使わないも関係有りません。
あくまでも税金は利益が出たかどうかだけですよ。
だからマイナスになるなら売却価格がそのままお母さんに戻ってきます。

お礼

ご親切なご回答ありがとうございます。
そうなんですね。
家を建てた時の領収書があれば、売却価格との差で利益が出ないのは明白なので、そう言う場合は税金はかからないのですね。

ありがとうございました。
母も少しは安心すると思います。