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マンション標準管理規約の別表第1と2の関係

2018/09/08 06:13

標準管理規約（単棟型）の別表第１と２の関係について、下記の認識に間違いがあればご指摘をお願いします。 (ア)別表第１は、この規約の「対象物件」を網羅したものである。これ以外に「対象物件」となるものはない。 (イ)別表第１の「建物」の項には「建物の附属物」及び「附属の建物」と称されるもの全てを含んでいる。 (ウ)別表第２は、別表第１の「建物」の項について、「共用部分」と称されているものを全て抽出したものであり、抽出した残余のものは全て「専有部分」と称されているものである。 (エ)別表第１の「建物」の項には、前項(ウ)の「共用部分」と「専有部分」以外の部分はない。 (オ)別表第１の「建物」以外の項（「敷地」と「附属施設」の項）には「共用部分」又は「専有部分」と称される部分はない。 (カ)別表第１に記載の「対象物件」から「専有部分」を除いた残余のもの（敷地、共用部分、附属施設）は全て組合員の共有の財産である。 (キ)念のための確認ですが、外灯、案内看板、植栽、駐車場（敷地に白線）などは建物の外側に存在するものであり「建物の附属物」と称されている部分には該当しない。

noname#233802

中古住宅・マンション
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兼元謙任（@kanekaneto）
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2018/09/11 16:43 回答No.1

専門家ではありません。管理業務主任者試験対策でしょうか？購買のための確認でしょうか？購買後のトラブルでしょうか？ ↓これですね？ ”マンション標準管理規約（単棟型）” (PDF) http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf 第4条に ”この規約の対象となる物件の範囲は、別表第1に記載された敷地、建物及び附属施設(以下「対象物件」という。)とする。” とありますので、＞(ア)別表第１は、この規約の「対象物件」を網羅したものである。これ以外に「対象物件」となるものはない。＞(イ)別表第１の「建物」の項には「建物の附属物」及び「附属の建物」と称されるもの全てを含んでいる。 →そうだと思います・・・第8条に ”象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。” とありますので、＞(ウ)別表第２は、別表第１の「建物」の項について、「共用部分」と称されているものを全て抽出したものであり、抽出した残余のものは全て「専有部分」と称されているものである。 →そうだと思います。ただし、共有部分の定義は”規約によって共用部分とされるもの”という注釈があるとおり全体の、分譲契約やルールを参照しないと何とも言えないと思います・・・例えば、”その他、性質上共用部分とみなされるもの”とか書かれている場合など・・・ ”(分割請求及び単独処分の禁止) 第11条区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。 2 区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。” とあるので、「共有部分」「専有部分」を単独処分はこれを禁止する条項があるので、言葉的には分けられているものの、実質は切り離せないものとなっていると思われます。 ”ところが敷地及び共用部分以外の附属施設（駐車場、自転車置場、植栽、フェンスなど）の共有関係については、区分所有法は何も規定していません。よって、これらは民法の規定に従うことになります。” ”そこで標準管理規約では、敷地及び共用部分以外の附属施設についても共用部分に準じた規約事項を定めています。具体的には、これらの所有関係と共有持分割合は、分譲契約によって決まりますので、この内容が規約に明記されることになります。” https://ameblo.jp/nishione/entry-11970404253.html とありますので、＞(オ)別表第１の「建物」以外の項（「敷地」と「附属施設」の項）には「共用部分」又は「専有部分」と称される部分はない。 →これは規約・ルールに記載されてものを参照にして定義する必要があると思います。 ”共用部分は広範囲に存在し、次のような部分となります。 ●壁、支柱、屋根、基礎などの躯体・構造部分 ●エントランス、共用廊下、階段、エレベーターホール、機械室、車庫など専有部分に属さない建物部分 ●バルコニーやベランダ、メーターボックス、パイプスペースなど ●建物の付属部分(エレベーター設備、電気設備、給排水設備、インターネット通信設備など) ●管理人室、集会室など性質上共用部分とみなされるもの ●規約によって共用部分とされるもの” https://www.homes.co.jp/words/k2/525000441/ とありますので＞(キ)念のための確認ですが、外灯、案内看板、植栽、駐車場（敷地に白線）などは建物の外側に存在するものであり「建物の附属物」と称されている部分には該当しない。 →例を見ると、全て「共有部分」になりえるのではないかと思いますがいかがでしょうか？こちらも参考に！ ”管理業務主任者試験対策　平成25年問29　標準管理規約　駐車場” https://www.youtube.com/watch?v=UutsAsrhMF0&feature=youtu.be ”管理業務主任者試験対策　テキスト　区分所有法　集会および規約” https://www.youtube.com/watch?v=uURwF4_4qnE 「標準管理規約」「共有」に関する質問と回答 https://okwave.jp/searchkeyword?word=%E6%A8%99%E6%BA%96%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%A6%8F%E7%B4%84%E3%80%80%E5%85%B1%E6%9C%89 良い方向に進みますように！参考になれば幸いです。

参考URL：: https://www.homes.co.jp/words/k2/525000441/

質問者

お礼 2018/09/16 04:31

早速のご回答ありがとうございます。管理業務主任者試験対策でしょうか？購買のための確認でしょうか？購買後のトラブルでしょうか？ ↑ いずれでもありません。（オ）（キ）に対する貴回答についてですが、区分所有法第２条第４項に、「この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。」とあります。貴回答では、「例を見ると、全て「共有部分」（『共用部分』の書き間違いかと）になりえるのではないかと思いますがいかがでしょうか？」とありますが、白線を引いた駐車場や、植栽、外灯など、別表１の「附属施設」に掲げられたものは「建物」ではありません（屋根も無いし３方に壁があるわけでもない）。一方で、上記区分所有法第２条第４項後段で「・・・規定により共用部分とされた附属の建物をいう」とあって、あくまで「附属の【建物】をいう」とあるように、逆に言えば「建物」でないものは規約により共用部分とすることはできない、ということではないでしょうか。従って、「全て「共有部分」（『共用部分』の書き間違いかと）になりえるのではないかと」と仰せですが、別表１の「土地」や「附属施設」など、「建物」でないものは共用部分とはなりえない、と思うのですが。

質問者