土地の賃貸

質問

北海道の小さな田舎町で農業をしながら、代々所有する土地を商業施設などに貸して、その収入でウチは食べてきました。

数年前、一家の主である父が他界したことにより、突然母が書面上引き継ぐ形になりました。

私は実家を出て、地方都市で生活しているので、現在は７０歳の母が一人暮らししています。

今回、こちらに質問させて頂いたのは、その貸し出している土地の件です。
そこは、二十年前ぐらいからずっと娯楽施設（1F パチンコ、2F カラオケ）があり、その賃貸収入で両親は生活していました。
これまで、これといったトラブルの話は聞いたこともなかったのですが、三ヶ月くらい前、娯楽施設の経営者から「ここに、とあるショッピングセンターから賃貸の話が来てて、その場合は小売業だから土地の賃貸料も安くなる。こっちとしては貸し出そうかなと思っている。でも、ウチも経営はしていきたいから、現在の賃貸料（仮に50万円）を半値ぐらいに安くしてくれないか？」という打診があったそうです。

年老いた母は突然の話で、どうして良いものか分からず、ただただ不安だと私に連絡してきました。
母はその手の話を雰囲気だけで「お前たちに残すとすると相続税とかもかかるだろうから、売ろうか考えている」とか「長い付き合いをしてきたんだから、半値って言われたからハイって言った方が良いよね？」とか、面倒なんでしょうし、田舎年配者特有の受け身体質で、私からしたら相手の思うツボ状態だと思ったので「自分が土地の所有者みたいに『貸そうかと思ってる』とかおかしいでしょ？ましてや自分たちの経営が悪化したから半値って、それならまた経営悪化したら、そこから半値って言うに決まってるじゃない？すぐ回答しちゃダメよ、私も私で調べるから！」とクギを刺してました。

先方は、地元で不動産なども経営している方らしく、父が他界して、無知な母なら落とせると、ウチの状況を踏まえた上で吹っかけてきてる気がしてなりません。
実家に帰省していないので、どういう契約を生前の父が結んできたのかなどのやり取りは不明なのですが、契約書を見ると後５年契約が残っているそうです。

仮に、母がその町でこれからもその方と付き合っていきたいなら、人情で条件を受け入れるのも有りだと思いますが、多分そこまでの付き合いを考えていないと思います。
また、いずれは母から私たち子供に引き継がれた時に「お母さんはこう言ってたけど」とか「お父さんの時はこういう契約の仕方だったけど」などといったことにも遭遇したくありませんし、トラブルに見舞われたくもありません。
これを良い機会に改めて契約を結び直し、今後も双方がトラブルに合わないような形をとりたいと考えています。

ただ、上記の問題等を踏まえると、先方はプロでしょうから、無知な母と娘の私の二人では、足元を見られると思います。
私たちもその道に精通したプロを同席させた方が良いと思うのですが、どこのどなたに頼んだらいいのか皆目見当もつきません。
どなたにどういう風に頼ったら良いのか？また、それにはどれだけのお金がかかるのか？など細々と教えて頂ければ幸いです。

私に所有権はありませんが、私の希望は正直先方とは面識はないものの、話し方に良い印象は全く受けず、逆に嫌悪感を抱きました。
なので、将来的には撤退してもらって、そこをマンション経営にでも利用出来ればと考えています。

長々と書いただけで、上手に伝わらない部分もあるかと思いますが、どうか良きアドバイスをよろしくお願い致します。
カテ違いでしたら、お許しください。

回答No.2

takuranke

土地のみの賃貸なら、

建物にショッピングセンターが入りたいといっているが、
家賃を低くしないといけないので、
地代を安くしてと言っているだけです。

どのくらいの期間貸しているのか不明ですが、
今までの賃貸借契約書を確認し、
過去に地代の見直しがあったかどうか確認してください。

ない場合、近隣相場を調べ、実際に高いのなら減額を考慮する、
ただし相手の言い値では受けない。
近隣相場より低いのであれば、
増額の申し入れをする。

後、借地権があるかどうかも。

相談し、交渉の際同席してもらい相手と直接交渉してもらう（もしくは丸投げ）のなら、弁護士のみです。
費用は依頼範囲で異なるので、
相談の時に確認してください。

お礼

takurankeさん、チップを送らせて頂いた時にも書きましたが、ありがとうございました。
メモらせて頂き、早速母へ連絡して、契約条項など調べさせてます。

回答No.1

black2005

A：賃貸人（＝お母さん）
B：賃借人（＝娯楽施設）
C：ショッピングセンター

まず借地を第三者に貸す（要は又貸し）にはAの承諾が必要です。
仮にAが承諾しても、AとB間の借地契約は継続するので、BがCに安く貸したところでAには無関係。
BはAに現状の契約通り借地代を支払う義務があります。
常識的に自分が払っている借地代より安く又貸しする馬鹿はいませんよね。

まずは契約日が、今から20年くらい前と曖昧ですが、貴女の目でちゃんと確認しましょう。
平成4年8月1日に借地借家法が施行され、それ以前の借地法が廃止されました。
（借地法は賃借人が一方的に有利な法律で、実情にそぐわなかった）
内容から察するに、借地借家法の賃借期限付き定期借地契約に思えますが、まずその辺りをきちんと把握すること。
定期借地契約なら、その期限を以て賃借人は建物を取り壊して更地にして、賃貸人に返還しなければなりません。
私的には、そんな輩とは縁を切りたいので、期限を待って返還して貰うのが賢明ではないですか？
（それまでは何を言ってきても耳を貸さない）

仮に契約を結び直すとすれば一般定期借地なら50年以上、事業用定期借地でも10年以上の借地権契約を結ばなければなりません。
それも嫌でしょ？

どうしても不安なら、地元の良心的な不動産屋（宅地建物取引主任者の有資格者）に相談して間に入って貰うのが賢明かな？
万一トラブルに発展すれば、当然弁護士ということになりますが・・・

>「お前たちに残すとすると相続税とかもかかるだろうから、売ろうか考えている」

現金で相続しても相続税は発生するし、一般的に税率も高くなりますよ・・・

お礼

black2005さん、チップを送らせて頂いた時にも書きましたが、アドバイスありがとうございます。
母に契約書を調べてもらったところ、弁護士さんを挟んで先方と契約していたようです。
まだ先方とは面会していませんが、まずは母の気持ちを優先して考えようと思っています。
今回はありがとうございました。