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急いでます 助けてください 抵当に入ってる土地の問題です
３０代女性（独身）です。 １０年前に父の浮気が原因で離婚した父名義の（会社経営者）土地（銀行の抵当）で母名義の建物（築・居住年数約２５年）に母と二人で住んでいますが、父から突然連絡が来て、内容が、父の会社が不渡りを出しそうで、銀行から 「今住んでいる人と賃貸契約を取り交わさないと、即にでも競売にかかります。が、契約を交わすと仮に競売にかかったとしても現に住んでいる人に居住年数に見合った分の立退き料を払わないと立ち退かせることが出来ないため実質は、そこまでして競り落とす人もいないので 大丈夫、と銀行は言っているから契約しよう、しないと、おまえたちがいつ立ち退かされるかわからない」とのことなので、建物の権利者である母と 賃貸契約を結びたい、あと、登記書の写しがないとダメなの用意してほしい（登記書の原本は母が所有）」と いわれました。 前から、この家が抵当にはいってて 会社がうまくいってないことも知ってましたので いつ競売にかかるかな？とは思っていましたが 本当に今回の話しは急で、今日（７月５日）に その賃貸契約の話しを切り出されて、今週の木曜か 金曜までに返事を返してくれないと、どうなるか わからない、といわれました。 この話しで心配なのが、もし母がその賃貸契約なる書類に サインと捺印をしたとして、それが他の何かに使われるの ではないかと、そっちが心配なのです。 サインしたから父の借金の請求が来るのではないか、とか、サインをしたんだから この土地を担保に融資を受けている分の借金を払え、というのが来やしないか、とか。 わかりにくい文章ですいません。どなたか、どうすればいいか、何かヒントをくださいお願いします。困ってしまってます。
- snow_white
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心情お察し申し上げます。 法的に裁判等に発展する問題でもあるので軽率なことは申し上げられないのですが、何かヒントを下さいとのことですので、誤解を恐れずにご記入申し上げます。ただあくまでも「自信なし・一般人」のコメントとご了承の上お読みいただければ幸いです。 まず、銀行の行っていることはある意味「事実です」。競売は賃借人がいたり、信託登記などがあればみんないやがって競売を入札したりしません。 従って、早々に賃貸借契約を結べと言っているのは的を得ている発言とも読めます。 ただ、思うに、今般の賃貸借契約が競売を妨害するために契約されたものであると裁判等で認定されればそもそも賃貸借契約が無効であるとされる可能性もあり、そうなった場合今般の一連の作業も無駄になる恐れがあります。ただそれを指導した銀行も共同不正行為として何らかの罪状に問われる恐れもありますが、まあ銀行のことですから書面で足をつかまれることはしないかもしれません・・・ ただ、賃貸借人が債務者のもと妻であると言う点からは共同で不正行為を働いたと十分邪推される射程距離ですから、ちょっとこの方法でいいのかな？と思います。 次の問題点 Ｑ．もし母がその賃貸契約なる書類にサインと捺印をしたとして、それが他の何かに使われるのではないか？ Ａ．その恐れは十分あります。 ですから契約書はきちんと確認して、間違っても白紙委任状や安易に印鑑証明書を持参したりしないこと。そして捨印は決して押さないことで防衛するしかなさそうです。 Ｑ．サインしたから父の借金の請求が来るのではないか、とか、サインをしたんだから この土地を担保に融資を受けている分の借金を払え、というのが来やしないか？ Ａ．単なる賃貸借契約を取り交わしただけならこのようなご懸念はありません。 ただへんな書類をくれぐれもサインしないことです。 まとめ サインする前に書類をきちんと見て、お互い目の前でサインする。正は二通作って、一部は自分で保管する。こうした防衛策をとればへんな契約を結ばれるリスクは軽減されます。 ただ、あらゆるリスクを排除するには、残念ながら現在の住居から自主的に立ち退くしかないとも思われます。少なくとも競売にかかっても現在の住居を手放す時点でいくばくかの売買代金は競売の落札者よりもらえると思うのですが・・・（後段自信なし） ご参考になれば幸いです。
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- refuse-to-lose
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いくつかわからない点があります。 まず、抵当に入っているのは土地だけで、建物は抵当に入っていないのですか？ 土地に抵当権（いくつかある場合は一番最初の抵当権）が設定されたとき、土地上に建物はなかったのですか？ 建物はお母様名義とのことですが、もともとお母様名義ですか？それとも、離婚の際に財産分与等でお母様に名義を移転したのでしょうか？ これらのことがわからないと、そもそも賃貸借契約を締結する必要（メリット）があるのかどうか判断できません。 それはおくとして、お父様のおっしゃることは腑に落ちませんね。 銀行が賃貸借契約を締結すればだいじょうぶと言ったとのことですが、その銀行は抵当権者ではないのですか？抵当権者がわざわざ抵当権の実行を困難にするような助言をするとは考えにくいのですが。 ところで、「登記書」というのは登記簿謄本のことですか？それとも権利証のことでしょうか。登記簿謄本なら法務局で入手できますし、どちらにしても賃貸借契約を締結するためには必要ありません。 あるいは賃貸借契約書を公正証書で作成しようとしておられるのかもしれませんが（そのためにはお母様の委任状も必要になります。）、公正証書にしたからといって賃借権が買受人に対抗できるわけでも、効力が強くなるわけでもありませんし、何のためにそうするのかちょっと考えつきません。 いずれにしても、契約書の内容を十分検討しないまま署名したり、委任状や権利証を渡すことだけは避けるべきでしょう。契約書を第三者（できれば弁護士）に見せて相談されることをお勧めします。
- skywalker9
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競売物件の購入サポートの仕事をしています。 土地と建物の名義が違う場合、まず普通の人は入札しません。 つまり、買う人がいなければ、抵当権者は債権を満足させることは出来ないわけで、考えられるのは建物の住人を退居させる為の方便と思われます。 仮に落札する人がいたとしても、地代等の賃料は、落札者と交渉すべき事で、落札者が示す条件を何が何でも飲む義務はありません。 つまり、落札者はその辺のリスクを考えて入札するかどうかを考えるわけで、そういう意味で、特別な利害関係がない限り入札者はいないということです。 それに、競売と言っても、実際に売りに出されるまで、６ヶ月～１年くらいかかるのが普通で、質問者さん側で、早急にバタバタする必要はないと思います。 それに、賃貸借契約のことですが、抵当権設定前の契約と後の契約では、抵当権実行の際の取扱いが違います。 簡単に言うと、抵当権設定後の賃貸契約は、借主は事前に抵当権実行の不都合が予見出来るわけで、そのような賃借人を抵当権設定前の賃借人と区別するべきだという考え方です。 又、抵当物件の賃貸契約の目的のほとんどが、敷金狙いです。以前は、落札者は、賃貸人に敷金返還義務がありました。今年４月から、短期賃貸者については、この規定が削除されました。 又、退居するにも６ヶ月以上の猶予はあるし、建物も相当の金額で、落札者へ買受を希望することも一つの方法と思われます。
- alive2004
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◎皆さんが色々な、ご回答・アドバイスをされていますし、もう弁護士にご相談されているかも知れませんので、気になる２点だけ書かせて頂きます。 (1)「銀行から今住んでいる人と賃貸契約を取り交わさないと」との話しですが・・・ これは、「土地（銀行の抵当）」と同一銀行なのでしょうか? 「契約を交わすと仮に競売にかかったとしても現に住んでいる人に居住年数に見合った分の立退き料を払わないと立ち退かせることが出来ないため」は、事実とも受け取れますが、『不渡り・事実上の倒産』を想定しての、売買や賃貸借契約は不法行為で【詐害行為】に該当するする場合が多々あると思います。 それを、銀行が勧めると云う事は(自社の担保権保持の為とは云え)素直に理解できない部分があります。 (2) (1)を元に(父上には申し訳ありませんが)最悪の事を想定すると、その白紙の書類が『退去承諾書』『立ち退き承諾書』に化けてしまうことです。質問文や補足の流れからすると、あり得ることでは有ると思慮されます。 ◎質問者と父上の信頼関係を、第三者が疑うのは大変失礼かと思います。しかしながら、大なり小なり経営者と云うのは、会社存続の為・特に不渡りを出さない為の資金繰りにのめり込むと、大変視野が狭くなるものです。 ◎これらの事は、あくまでも私の老婆心であります。 ただ、一つの想定として、不渡りを出さない為か他の事由で、銀行との取引上「当該担保物件居住者」の承諾を必要とする状態に至ったとも思慮されます。 ◎質問文・補足文からの推量も含むアドバイスです、参考の一部程度にお読み下さい。
- DolphinIII
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気になって再度コメントを拝見しました。 補足というか激励です。 ＞賃貸契約書のことなのですが、父にその書面を見せてと言ったのですが 了承を得て登記書のコピーを貰ったらあとは自分で公正役場？に行って申請するから 今、ここに書面とかはない、というのです。 おかしな話しだな？と思いつつ 法律の知識がないのでそういうのもなのか？と思い つっこんだ事が聞けずに今日は電話を切ってしまいました。 →全くおかしな話です。 今回のような一方的な話であれば、むしろ先方が誠意を見せるべきです。 先に先方が契約書にサインをしたうえで、お母様に持ってくるのが筋です。 いずれにせよ、弁護士に相談するにしても、契約書類がなければ一般論的な相談になってしまうと思いますし、早々に契約書の案でも出せと言うべきでしょう。 なお、権利書の写しが必要な理由が今ひとつわかりません。法務局に行けばだれでも登記簿謄本の写しを取ることができるわけですから。 まあ、せいぜいできることと言えば地番と家屋番号を知らせて、後は先方で勝手に法務局に行けと言う位でしょうか。 大変でしょうが、いい方向に解決されることをお祈り申し上げております。
お礼
気にかけていただいて、大変心強いです！ そうなんですよ、父が登記書の写しをくれという真意が わからないのです。母も、法務局に行けば写しは 取れるはずなのに・・・と、言っていたものですから。 契約書も、なぜ今父の手元にないのか謎なんですよね。 まぁ有料なので、私たちに相談して断られて無駄になるよりは こちらの了承をもらってから作成に取りかかろうと 思っているのかな・・・？と思ったりしましたが。 登記書は、法務局で取る写しと、こちらにある原本からとる写しで法的効力の違いでもあるんでしょうかね？？ なぜ原本の写しを欲しがるのか、まったくもって、謎です。 みなさんが仰せのように、契約書類そのものがないと こちらも訳がわからないですし、弁護士さんに相談に 行っても 詰めた話が出来ないだろうと思うのです。 いろいろ不明な点だらけなので、何か裏があるのでは ないかと、あれこれ考えております。 これは私が思うよりもっと複雑な問題なんだと思います。 でも、本当に詳しいお話ありがとうございました！ 母と一緒にみなさんの回答をみて、感謝するやら へぇ～っと驚くやらで・・・ 本当に、ありがとうございました！
- rababuru
- ベストアンサー率20% (64/315)
友人の弁護士に確認してみました。 ２の方がおっしゃっていることでまず間違いはないでしょう。ただ、２５年分の賃料（実際には時効があるので５年分になると思われますが）を請求される可能性が高いのではないか？という話でした。 その借金のかたとして立ち退きを迫られた例があったそうです。 大変だと思いますが、一度弁護士さんに相談に行かれるか、地元の法律相談に行かれて（多分無料だし現役を引退した温厚な人が多いです）適任な弁護士さんを紹介してもらってはいかがでしょうか？ あわてず、あせらず冷静にがんばってください。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ２０年で時効というものがあるのですか！ 全く、知りませんでした。 弁護士さんに頼ることも考え始めています。 明日は仕事を急遽、休みこの問題に向き合うことに なりそうです。 なんとかしなければ・・・ 大変、感謝します 本当に参考になりました ご友人にもよろしくお伝えくださいませ 本当に、ありがとうございました ☆引き続き、他の方のご意見も賜りたく存じます。 どなたか他にアドバイスおありの方いらっしゃいましたら よろしくお願いいたします。
- mitu01
- ベストアンサー率25% (20/80)
回答になっているかどうか。 何しろ、意味がよく分からなかったので。 土地がお父様名義で建物がお母様名義なんですよね。しかも既に離婚されていて内縁関係にはない。 この場合、土地が競売によって他人に渡ったとしても建物の方には法定地上権が発生するはずです。つまり土地について第三者が落札してしまったとしても、建物に登記があるあなた方は住んでいる事を落札者に対して主張できるはずです。但し、いままで、お父さんだったから只ですんでいた（只かどうか知らないけど）のに対し、今度、落札者に地代を支払う事になるはずです。 でも、落札者にしてみれば、建物が存続する限り二束三文の土地ですから競売で競り落とさないかもしれない。 一方、土地建物がお父様名義だった場合について考えてみます。賃貸契約をしておけば、確かに立ち退き料の問題は発生すると思います。実際、競売物件なんて人が住んでいる事の方が多く、中にはヤクザが居座っていて相当な立ち退き料が必要だなんていう話もよく聞きます。 でもこのケースではないんですよね。 さて、賃貸契約なる書類ですが、甲と乙は誰なのかをよく見てください。。 おそらくお父さんとお母さんとの契約だと思いますが銀行とか金融機関が甲だったら要注意です。連帯保証あるいは保障契約かも知れません。ですが単なるお父さんとお母さんとの間の関係であれば、お父さんの借金がお母さんにまで及ばないものと思われます。 いずれにせよ。その書類をコピーして弁護士に相談してからがいいでしょう。相談は三十分、五千円とか一万円からと聞いた覚えがあります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 わかりにくくて、すいません、あせってしまって あと文字数も限定が８００だったので、詰めて書いたら わかりにくくなってしまいました 失礼しました！ 賃貸契約書のことなのですが、父にその書面を見せてと 言ったのですが 了承を得て登記書のコピーを貰ったら あとは自分で公正役場？に行って申請するから 今、ここに書面とかはない、というのです。 おかしな話しだな？と思いつつ 法律の知識がないので そういうのもなのか？と思い つっこんだ事が聞けずに 今日は電話を切ってしまいました。 やはり、契約と名がつく書類だから ちゃんと甲者と 乙者が居て熟読・納得の上で書かないとトラブルになる んですよね。 （でも、父がいうように 了承だけして父が一人で 申請なんかしにいったら 文書捏造にならないのかしら？） 一瞬、疑ったのが 賃貸契約以外にも何か、他の 契約書を勝手に作られるのではないか・・・？ということです。 やはり、弁護士さんに相談しようと思います、明日にでも。 といっても 時間がない話しなので すぐアポが 取れるかどうか・・・もう、運を天に任せるしか ないような気もします。 でも、とっても参考になりました！助かりました なんとかがんばって、やれるだけのことやってみます 感謝します。
- kianu
- ベストアンサー率7% (52/696)
契約すれば毎月賃貸料を支払う事になりますから、まず拒否してみましょう。もし立ち退きを請求するなら、２５年間の立ち退き料を請求するのです。文面から高額の立ち退き料を払ってまで競売に参加する者はいないとの事ですから、強気でいけば良いと思います。ただ、こういう場合は弁護士に相談されるのがベストだと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 父は、賃貸契約はその諸費用も自分で払って毎月の賃貸料の 請求もしない、立ち退きをさけるための保全としての 処理だと口頭では言うのですが、登記書の原本の写しを欲しがったり なんか、納得いかない点が多くて・・・。 この土地は数件ある抵当のうち一番評価額の高い土地なので 真っ先に競売にかかるのはわかるのですが、父自身が 住んでいる家（これも数件のうちのひとつです）はなんにも被害なく暮らしも変わらないと いうのも、納得がいかなかったりします・・・ 母にしてみれば、どこまでバカにする気だ、と 怒りの感情がでるのも仕方ないと思います。 離婚したときにこの土地の名義を変えてもらう約束 だったのですが、父の会社経営難などがあり 何度、裁判をかけても出頭もしてもらえず、実現に いたらなかったため 最悪の事態になってごたごたと してしまったのでした。 やはり、弁護士さんにたよったほうが いいのでしょうか・・・初めての経験なので、敷居が 高いというか ちゅうちょしてしまいます。 アドバイス、感謝いたします ありがとうございました！
お礼
ご回答ありがとうございます。 やはり、契約書は簡単に安易にはしないほうが良いですね 仰せの通りだと思います。 法律的なことは全く無知なものですから・・・ 大変、勉強になりました。 なにしろ時間がない話しなので・・・ お教え頂いたことをふまえて 今後のことを 考えようと思います 感謝します！