住まない家の住宅ローン

質問

主人の実家を壊して 主人名義の家を建てました。姑と舅は離婚していて、義父は別に住んでいましたが、土地の名義は、舅なので 舅が連帯保証人になりました。
姑と義妹と何度か揉め事があり、限界を感じ
別居を考えた頃、姑から、月々9万なんて払って行けるから 貴方達 出ていけば？と言われ 私達はアパートに出ました。

数ヶ月前 ローンの支払いが滞ってるのが分かり 銀行から連絡が来ました。
直接 銀行本部 舅 義妹とも会いました。

私達がアパートに出てから、舅に支払いをさせていたらしいですが、舅が姑と 揉めたらしく堪忍袋の緒が切れ 舅が支払いを辞めた為、ローンの支払いが滞ったとの事

住んでいる義妹 姑は、一度も支払いはせず、これからも 払って行けない様子です。

その時の話では主人と私の希望は、任意売却しようかと話していましたが 最近、主人が、売却して残債が残るだけで人手に渡るなら 姑 義妹には出て行ってもらい、空き家にしてもらい 支払いだけするかと言い出しました。子供が中学の為 卒業するまでは学校区外には 引っ越ししたくない為です。主人の建てた家と今のアパートは、車で45分ほどの距離です。今のアパート代と 住宅ローンのダブル支払いは到底無理な為 半分位の家賃のアパートに引っ越し なおかつ 住宅ローンも 期間限定で、安くしてもらえるか相談するつもりです。

ただ、銀行本部の方が建物の名義が義妹になってると言っていました。引っ越した当時 姑に義妹へ名義を変えるように言われ 実家には戻るつもりも無かった為 名義変更に主人は応じた様です。
銀行が言うには 贈与した形になってるらしく 銀行も、もしかしたら、名義が変わった事を 今回初めて 知ったのかも入れません。
贈与税は、舅が払ったのだと思います。

もし、姑や義妹が支払って行けないから出て行くとなった際 空き家にしてもらい、2年以上は 住まない家の支払いをする事になります。

本当は私達が住まない間、賃貸などに出したいのですが・・

それに私達が いずれ戻った際 義妹名義のままでは、あとあと嫌なので、また名義を主人に戻したいですし 姑が家に執着がすごく 支払いはしないが 私の家だからと 銀行の方も 話にならないと言っていました。引っ越しするにしても 1カ月2カ月はかかると思います。その間の支払いも 踏み倒すと思います。

強制で出て行って貰い 引っ越す前の住んでいた分の支払いは、してもらう方法は無いですか？
家の名義も いっそ銀行名義にして貰いたいです。義妹の名義では、絶対トラブルになりそうですし・・
何か良い知恵はありませんか？

回答No.8

imagine225

かなり複雑な事案ですね。
お話を伺っていると、貴女のご主人のご両親は法律を無視して自分のやりたいようにする傾向が強いようですね!
義父の土地も、資金を出したのは義母の母親だとか、ご主人がローンを組んで建てた建物の名義を、ローンの完済も済んでないのに無理矢理に義妹名義にするなどは、常識ある人間ならやらないと思います。
勿論、両方とも、贈与税を納めているのなら構わないのですが。

お話では、今、任売してもローンの残債が残るという事なので、多分、土地にはそれほど価値はないのだと推察します。かなりの融資を受けて大きな建物を新築し5年くらい経っているようですが、売るとなると建築費の5~8割位になってしまいます。しかも、元利均等返済では、5年くらいでは元本はほとんど減りません。

貴女のご主人名義の建物は、通常は義妹名義にはできないものですし、そうすべきではなかったと思います。
義妹名義にするには、住宅ローンの債務者を、免責的債務引受を登記原因として、ご主人から義妹に変更する必要がありました。しかし、義妹さんの収入が足らず審査に通らなかったのでしょう。このような場合は、通常は銀行も保証会社も建物所有権の名義変更を認めないのですが、義妹さんがかなり銀行側にゴネたのではないかと推察します。
貴女が感じられたとおり、通常では考えられない、かなり変則的な登記なので、後処理に問題を残すかもしれません。

この後、相当の期間、ご主人がローン返済を続け完済した場合は、代物弁済を登記原因として義妹からご主人への建物名義変更をすることができます。贈与税はかかりません。

今後のお住まいをどうなさるかは、関係者の抱える事情も変動するでしょうから、諸般の事情を熟慮して当事者自らがベストと思われる道を選ぶほかはないと思います。

できるだけ多くの人の意見を聞きたいのだと思いますが、マルチ質問は余りいただけません。
多くの人がした回答に対してほとんど返答もないのも同様です。
本来は、ご主人から義妹さんに名義変更する際に相談すべきだったと思います。これ程に拗れてしまった時は費用をかけてでも専門家に相談したほうが良いと思います。但し、ご主人と貴女のお気持ちが一致してからの話ではあります。

回答No.7

kano20

義父の土地、義妹の家になったのですから支払い講座も義妹名義にしてもらう。

今契約している銀行に支払い者の変更を。
兄の家ではなくなったのですから、妹が支払うように銀行口座を妹にして妹が支払って維持していくだけです。

回答No.6

E-1077

まずは、名義変更でしょうね。
その上で出て行って貰い、賃貸物件としてその収入をローンに充てる。
その際ごちゃごちゃ言ってくるだろうけど、これまでローンの支払いなどしていないなら、こちらが有利です。
固定資産税などは誰が支払っていますか？
実際にローンを支払っている人や税金を支払う人が有利です。

補足

土地は舅名義なので、土地の固定資産税は舅が払っていると思います。
建物の名義は義妹になってるみたいなので、固定資産税も義妹が払っていると思います。

回答No.5

山田 太郎（@f_a_007）

Q、義父名義の土地に建つ義妹名義の家から義妹を追い出す良い知恵は？
A、良い知恵＝関係者の話し合いで解決

　それ以外には、ありえません。が、その前に、（以下の点を）ご主人とよく話し合われることです。

１、競売を避ける為に、誰がローンを支払うのか？

＞義母と離婚した義父は、ローンの支払いを止めた。
＞義母と義妹姑は、これからも 払って行けない模様。

　だったら、契約者であるご主人がローンを払うしかありません。それをしないと、自動的に競売になる可能性が大きい。土地を抵当権が設定されていれば、銀行が取る最終手段は競売でしょう。

２、ご主人がローンを払うための条件の整備は可能か？

＞母と妹には出て行ってもらい、支払いだけする。

　「母と妹には出て行ってもら」ことが、ご主人がローンを払う今の条件。普通に考えて、実家に息子が建てた家から実母を追い出すことが、「俺が、ローンを払う条件だ！」なんてことは異常事態。だって、土地は、ご主人のもんではない訳ですから。「ここに住む権利はある」って、お母さんが言うにも当たり前のこと。

＞強制的に出ていって貰い、
＞引っ越す前の住んでいた分の支払いはしてもらう方法は無いですか？

　こういう考えでは、折り合いは付きませんよ。絶対に。「主人の母を実家から追い出す」って考えを捨てないと折り合いは絶対に付きませんよ。それに、たかだか9万円程度のローンを払えないお母さんを実家から追い出せば、その先にあるのは老後破綻のみ。息子として、できる相談ではないでしょう。

　このように普通に考えるなら、ありえない「母と妹には出て行ってもらい、支払いだけする」の現実性。この点について、ご主人とよく話し合われることです。

３、ローンの支払い条件交渉。

　これは、銀行の出方次第ですので、やられたらいい。でも、当面は、「母の居住を認めつつ」の可能性が大であることも、ご主人とよく話し合われることです。そして、それは、問題解決の単なる先送りに過ぎないが・・・。それでよいのかも・・・。

４、最終的には、競売か同居かの２拓なのでは・・・

　そもそもが、「支払い能力のない実母を息子が追い出す」ってことから、話がややこしくなっている。銀行としても、「勝手に親子で喧嘩してくれよ！こっちは、折を見て競売にかけるから・・・」が本音でしょう。任意売却も、「義父名義の土地に建つ義妹名義の家」ということを考えれば、関係者の合意なくしてはあり得ない話。だとすれば、最終的には、競売か同居かの２拓ということになります。

＞任意売却して仮に利益が出れば折半しよう！

土地：2,000万円
建物：1,000万円

という好条件で任意売却出来たとしたら、500万円をお母さんの老後資金として渡す。こういう話し合いが出来たら、まあ、御の字でしょう。競売に掛けたら

土地：1,000万円
建物：3,000万円（築9年）

の場合の相場が1,500万円です。現在のローンが完済出来たら上々でしょう。

　競売か同居かの２拓が嫌だったら、任意売却の話をどのように進めるのか？ご主人とよく話し合われることです。

　まあ、ともかく、全ては、ご主人とよく話し合われることです。

回答No.4

Osric

そうであれば、ますますローンを妹名義には（一括返済なんて無理でしょうから）変えられないし、銀行も拒否するので、旦那さんが実質家の持ち主として住みながらローン返済（そもそもこういう形態でお金を借りたのでしょうし）か、売却して差額返済の２つに一つでしょうね。ともかくどちらを選ぶにしても、とっとと出て行って貰いましょう。法的にやると言っても相当時間がかかりますので、これは説得するしかありません。そもそも最初にこういった話もせずになあなあで進めたツケが戻ってきましたね。今後は兄妹、親子といえど、お金のことはしっかりしましょう。

回答No.3

Osric

話がややこしいので、私の誤解があったらごめんなさい。そもそも姑さんと義理の妹さんは、ローン返済が可能な状態だったのでしょうか。そして家のローンの名義を貴方の旦那さんにしたまま、どうして、家の名義を義妹にしたのでしょう。一般的には考えられないことです。
銀行まで出てきているのなら、私としては、姑、義妹には出て行ってもらい、家の名義を旦那に戻し、その家に貴方たちが住んで、ローンを返済していくが、一番現実的だと思います。最初にローンが組めたので、旦那さんの収入はローンを組むには充分だったのではないですか。（再度贈与税を払うことにはなります。）
そうでなければ、家を銀行に取られる、または任意売却で売る。ローンとの差額は、貴方の旦那さんが払う、そういう事になりますよ。
銀行から見たら、ローンの家が誰の名義であろうと、貴方たちが住んでいなくても関係なく、その家のローンの名義が旦那さんなら、旦那さんからローンの返済をして貰えばいい訳ですから。

補足

なぜ所有権のみ義妹にしたか私も意味不明です。
ただ、主人にもしものことがあった場合 住宅ローンはチャラになり、家は義妹の物になるというのが狙いだと思います。そして 借金は背負いたくないということだと思います。
私達が出てくるとき、銀行に聞いたら 主人からローン名義を変えるには 一旦 一括で返さないと、家の所有権も変えられないという話でした。それが普通だと思っていました。
まさか、まさかの展開でした。

回答No.2

okwavey2

ないですね。

この国は払わないものが有利です。
確実に回収する方法なんてありません。

金がなければ作って返すのが筋だと思いますが、なければ払わなくて良いことになってます。

金のない相手には、できるだけ権利を与えないしかないです。

回答No.1

NAYAMINAKUNARE

ややこしいことになりましたね。土地建物トモにご主人の妹なら貴方たちは基本的に売却出来ないですよね。権利証は妹で登記も妹ですよね？しかも贈与されているといることは妹の承諾なしで任意売却は出来ません。妹さんが支払いを滞らせ続け水道まで止められた場合、銀行から競売に掛けられる可能性はありますが、銀行めいぎなんて聞いたことがないです。よって出て行った貴女たちは何も出来ません。もしやるなら、権利の侵害で弁護士を付けて家裁に行きましょう。