減価償却費の計算について教えて下さい！

質問

賃貸マンション1室分の確定申告にあたり減価償却費の計算をしています。

価格を建物と土地に分けるまでは出来たのですが、建物を躯体と設備に分けるところで比率が不明となっています。
不動産会社に問い合わせたところ、詳細は出せない(分からない)との事でした。

であれば、適正比率で計算するしかないと思うのですが、
その場合の
(1)妥当な比率がどの位なのか教えて下さい。
(2)比率がどのくらいの幅なら指摘されずに済むのか？も知りたいです。
(3)部屋の面積が広くなると設備比率は低くなるなど、面積と関係はあるのでしょうか？
宜しくお願いします。

回答No.1

fujic-1990

> 建物を躯体と設備に分けるところで比率が不明

　建物を躯体と設備に分ける「比率」を書く欄があるのでしょうか？

　私は一応社長をやっていますし、個人としても不動産の賃貸業者であるのですが、建物・設備、契約者、家賃などなどの情報を会計事務所に伝え、申告書の作成や税金額の計算などは会計事務所に任せきり、という状況なので、申告そのものはよくは知りません。

　なので、エキスパート氏が回答してくれたらその回答にお任せしますが、仕事をする上で知ったさまざまな点から、「設備」となる金額は、請求書などに書かれた設備の金額の総計であって、「建物全体の何％」という計算方法ではない、と思っています。

　そう考える理由（時間がないので文を練っていないので、わかりにくいかもしれません）

（１）マンションにはいろいろな設備がそろっているが、会計事務所からの報告の仕方を考えると、全体を減価償却している（らしい：設備と躯体を別々に減価しているわけではなさそう）。
　エレベーターの大改装（箱やロープなどの交換ほか）をやったら、当然値段がわかるので、それ以降はべつの「償却資産」として処理。

（２）スケルトンで貸したら、借主が豪華な内装や設備をしたが、固定資産税が異状に高くなった。市役所に質問したら、ザックリ言うと「取り外しに費用がかかるような内装設備は、建物の一部になるので、内装設備を含む全体に対しての固定資産税を建物所有者に課す」という返事だったこと。この時は、民法上も付加一体物は本体の一部になるので、質問しただけでクレームは付けなかった。

　つまり、設備などが他人の所有物であっても、建物になってしまい、固定資産税評価額は、他人の設備も含めた価格になっている。

（３）中古倉庫の雨漏りのため、屋根を全部剥がして新たに付け直したが、剥がした時点で、建物の評価を下げる手続きを依頼したが拒否された。「剥がした屋根部分の現存価格が分からないと減価手続きできない」とのこと。「屋根なんだから30％くらいの価値があるんじゃないか」と食い下がりましたが、「価格が証明できないかぎり、手続きもできない」。

　で、元のママの倉庫（屋根付き）に、新たな屋根を取り付けたという帳簿になっていて、新たに取り付けた屋根は建物と別に（結果として税金が高くなる）新品の償却資産として償却させられている。

　ほかにもいろいろありますが、とにかく、「実際の額が分からないと」、建物とは別の短期間で償却できる設備として扱ってもらえないんだと、私は認識しています。

　つまり、エアコン20万円、洗浄便座10万円とか、値段がわかれば、その値段で、設備としての償却ができるのだろうと思います。

　ただ、税金というのは非常に不公平なもので、私らのように税金をいっぱい払っている「業者」は過酷に扱われます。税金を少ししか払わない小規模者は優遇されます。

　例えば、我々はさまざまな優遇がある住宅ローンを、例え一般市民が住む「住宅を作るため」であっても、利用できません。高い税金と高い利息を払って、事業用ローンを借りなければなりません。

　質問者さんにはずっと優遇した取り扱いがされている可能性も、おおいにありますので、ダメもとで税務署にお尋ねになるのが最善です。

　とりあえず私としては、以下のような回答になります。

> (1)妥当な比率がどの位なのか教えて下さい。

　比率では決まりません。実際に、設備にいくらかかりましたか？その価格を基準に、その設備に定められた掛け率を掛けて償却額を計算してください。
　例えば、20万円のパソコンなら償却期間は５年ですか？、そうだとしたら、今年の償却額（定額法）は４万円ということになります。シンクの設備だと・・・ ？

> (2)比率がどのくらいの幅なら指摘されずに済むのか？も知りたいです。

　比率ではないので、建物（１室）の額の○○％として計算すると、見つかれば、指摘されると思います。

> (3)部屋の面積が広くなると設備比率は低くなるなど、面積と関係はあるのでしょうか？

　上記の通り、建物の何％ではなく、実際に設備にかかった費用額が基準なので、面積が増えても関係ないと思います。

お礼

実際の設備費が分からないのでどうしたものか？
と考えている次第です。
回答ありがとうございました。