自宅を賃貸に出したときの原価償却

質問

平成15年築の分譲自宅マンションを、転居に伴い賃貸に出そうと考えています。購入価格は100m2で5350万だったとします。築6年6ヶ月たってるとします。賃貸に出してからは、不動産経営として確定申告したいので、「建物」部分と「建物付属設備」部分に分けて減価償却したいのです。減価償却方法は、建物は「定額法」で、建物付属設備は「定率法」も認められているといことは知ってますが、途中で自宅を賃貸に回した場合の耐用年数の考えや方、具体的な上記の減価償却費を、どのように計算して求めればいいのでしょうか？　教えていただけないでしょうか。

回答No.6

daigo21 · ベストアンサー

ANo.3,4です、お礼有り難うございます、回答が遅れました。

＞それでもわからないのは、事業用に変更してからの償却額が、６年前の建物購入価格4000に対して定額（x0.9x0.22）になってることです。居住用だった6年間の償却額を引いた未償却額に対して、事業用の減価償却が始まるのかと思ったのですが、違うのでしょうか？
定額法・旧定額法の場合は取得価額で計算することになっています、税法上の決まりです。
取得価額で計算すると事業用に変更2年目以降の年間償却額は792千円です、居住用だった6年間の償却額を引いた額を基にすると年間償却額は717千円で40年先の償却年数が約4年伸びます(合計額は同一)、現在の金額が多い方が良いと思いますが。

次の「タックスアンサーNo.2108」をご参照下さい、ANo.3の回答の中で添付しました「非業務用資産を業務の用に供した場合」と内容は同じですが、後から作成されたため分かりやすいです。

国税庁HP＞タックスアンサー＞事業主と税金＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm

＞購入価格で決まるなら、未償却額を計算する意味・目的がわからないのですが。
意味・目的は、事業用に変更してから～償却限度額95％に達する年数が、居住用0年に対し居住用6年の場合は4年短縮されます、居住用1年に対し事業用は(1/1.5)年短くなりす。

お礼

ありがとうございました。ようやくわかってきました。

回答No.5

fwyokota

「経過年数」は
日割り計算をして年に変換....
All About 参照

回答No.4

daigo21

ANo.3の続きです、
２－(1)．転用(個人開業)後の建物本体の旧定額法の計算式、
旧定額法の「償却額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「使用月数」÷12、(耐用年数47年の旧定額法の償却率は0.022)、
旧定額法の「未償却残高」＝「取得価額」－転用時の「償却累積額」－前年迄の「償却累積額」－本年分「償却額」。

使用月数は開業月と決算月の両方を含めます、例えば10月開業と仮定して～12月決算なら3か月、(2年目以降は「12」とし、「12÷12」は省略出来る、旧定率法も同じ)。

開業1年目平成21年分の「償却額」＝40,000,000×0.9×0.022×3÷12＝198,000円、
平成21年分の「未償却残高」＝40,000,000－3,780,000－198,000＝36,022,000円。

2年目平成22年分～43年目平成63年分の「償却額」(42年間同一)＝40,000,000×0.9×0.022＝792,000円、
平成22年分の「未償却残高」＝40,000,000－3,780,000－198,000－792,000＝35,230,000円、以降(3年目～43年目)は計算して下さい。
以下省略します、下記のタックスアンサーを参照し計算して下さい。

２－(２)．転用(個人開業)後の建物付属設備の旧定率法の計算式、
旧定率法の「償却額」＝「期首未償却残高」×旧定率法の「償却率」×「使用月数」÷12、(耐用年数15年の旧定率法の償却率は0.142)、
旧定率法の「期末未償却残高」＝「期首未償却残高」－本年分「償却額」。

開業1年目平成21年分の「償却額」＝9,587,700×0.142×3÷12＝340,364円、
平成21年分の「未償却残高」＝9,587,700－340,364＝9,247,336円。

開業2年目平成22年分の「償却額」＝9,247,336×0.142＝1,313,122円、
平成21年分の「未償却残高」＝9,247,336－1,313,122＝7,934,214円。
以下省略します、下のタックスアンサーを参照し計算して下さい。

上記計算の端数処置は「切り上げ」算で行っています、端数処置により円の位の値が異なる事が有ります。

国税庁HP＞タックスアンサー＞業務主と税金＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

フリーソフト「Exsel減価償却計算100」での操作、上記転用後の建物本体の計算について、Sheet4を使用し、端数処置は「切り上げ」・「四捨五入」・「切り捨て」はワンクリック切り替え、「取得価格」:40,000,000円、「期首価格」:36,220,000円、「計算開始年」:21年、「償却方法」:「旧定額」（・「旧定率」はワンクリック切り替え）、「決算月」:12月、「耐用年数:平成20年度税制改正前・後」とも同じ:47年、「事業専用割合」:100％、「計算開始年の計上月数」:3か月、で計算します、左端に申告年数を表示分します、このソフトで計算後は必ず検算して下さい。(建物付属設備も金額・旧定率・耐用年数を変えて計算します。)

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。とても詳しく教えていただき、勉強になりました。それでもわからないのは、事業用に変更してからの償却額が、６年前の建物購入価格4000に対して定額（x0.9x0.22）になってることです。居住用だった6年間の償却額を引いた未償却額に対して、事業用の減価償却が始まるのかと思ったのですが、違うのでしょうか？購入価格で決まるなら、未償却額を計算する意味・目的がわからないのですが。

回答No.3

daigo21

新築資産を取得し途中から業務用に転用(個人開業)した場合の計算手順を説明します、新築が平成15年なので旧定額法・旧定率法になります、
分譲自宅マンションなので、鉄筋鉄骨コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年(建物本体)、建物付属設備(電気設備・給排水・衛生設備・ガス設備)の法定耐用年数は15年です。

償却方法は、個人事業の場合は原則「旧定額法・定額法」、法人の場合は原則「旧定率法・定率法」と決められています、税務署に届け出れば共に変更出来ます。

１．非業務用の資産を業務用(個人開業)に変更した場合には、次の計算式にて個人開業時迄の非業務用期間の償却累積額を「旧定額法」で計算します、[ ]内は決まりです。

「非業務用期間の償却累積額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「経過年数」。(取得価額は支払った金額です、値上がりの値は否認されます)

非業務用の耐用年数は通常の1.5倍とし、[この場合1年以下は切り捨てる]
建物本体：47年×1.5＝70.5年 → 70年、耐用年数70年の旧定額法の償却率は0.015。
建物付属設備：15年×1.5＝22.5年 → 22年、耐用年数22年の旧定額法の償却率は0.046。

「経過年数」は6年6ヶ月たってるとします　→ 7年　[6か月以上は切り上げ、6か月未満は切り捨て]。

取得価額を、建物本体：4,000万円、建物付属設備：1,350万円と仮定します。

建物本体：非業務用期間の償却累積額＝「取得価額:40,000,000×0.9」×旧定額法の「償却率:0.015」×7年＝3,780,000円、
転用時の未償却残高＝取得価額:40,000,000－3,780,000＝36,220,000円です(仮定値)。

建物付属設備：非業務用期間の償却累積額＝「取得価額:13,500,000×0.9」×旧定額法の「償却率:0.046」×7年＝3,912,300円、
転用時の未償却残高＝取得価額:13,500,000－3,912,300＝9,587,700円です(仮定値)。

建物付属設備を別計算すると、節税にならない様です？、非業務用期間に263万円余分に償却した事になります(仮定値)。
{13,500,000×0.9×償却率の差(0.046-0.015)×7＝2,636,550円}

国税庁HP＞質疑応答事例＞所得税目次一覧＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm

私は知人が作成した、ウェブ上のフリーソフト(無料で自由に使えるソフト)「Exsel減価償却計算100」で試算しています、耐用全年分を一覧表示する非常に便利なソフトです、上記転用迄の建物本体の計算について、Sheet2を使用し、端数処置は「切り上げ」・「四捨五入」・「切り捨て」はワンクリック切り替え、「取得年月」15年1月と操作します(7年間の計算をする為):「取得価格」:40,000,000円、「償却方法」:「旧定額」（・「旧定率」はワンクリック切り替え）、「決算月」:12月、「耐用年数:平成20年度税制改正前・後」とも同じ:70年、「事業専用割合」:100％、で計算します、左端の申告年「21年分」の「未償却残高」・「償却累積額」が求める数値です、このソフトで計算後は必ず検算して下さい。(建物付属設備も金額・耐用年数を変えて計算します。)
http://www.vector.co.jp/soft/dl/win95/business/se456352.html

転用(個人開業)後の建物本体の旧定額法・建物付属設備の旧定率法の説明は別回答します（字数制限の為)。

回答No.2

fwyokota

非事業の償却期間は、年割、月割、
月割り
＝６ｘ１２＋６
７８ヶ月分計上

実務上は、建物の取得価額を7：3に按分し、建物7と建物付属設備3で計算することが多いようです。そして、建物付属設備は定率法で計算する方が有利になります。
...だそうです。

回答No.1

mukaiyama

＞途中で自宅を賃貸に回した場合の耐用年数の考えや方…

非事業用であった期間は、法定償却期間を 1.5 倍して償却したものと見なします。
http://faq.c-road.biz/cat5/post_92.php

＞平成15年築の分譲自宅マンションを…

マンションと言うことならたぶん、鉄筋コンクリートだと思いますので法定耐用年数は 47年です。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000015.html

これを 70年と考えてそのうち 6年分は償却済みとして事業用資産に移行、その後は法定償却期間に基づいて計算します。

＞具体的な上記の減価償却費を…

後はご自分でどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

早々にありがとうございます。非事業用期間は47X1.5=70.5なので、70年とみなし、6年経過してるから、残り63年で、残った未償却費を償却する、と考えるのですね。今からが事業用だとしても、一度非事業で償却開始したので、非事業の償却期間を引き継ぐことになるのですね？設備費用についても同様に考えるのでしょうか？
・もし、不動産鑑定で現時点の査定書を作成したものが、仮に購入時よりも値上がりしてたとしたら、現時点の価値に基づいて、中古マンションを投資用に購入した場合のように、減価償却を開始してもよいのでしょうか？自分がいままで住んでたから、駄目なのでしょうか？