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転売されたアパートの利益は？
オーナーチェンジで売られたアパートが現在売り出されています。土地は６０坪で更地なら９００万程度です。 【流れ】 元オーナー：(築３５年、木造２階、２Ｋ６室、空き３室、家賃４万円)８００万円で売却 ↓(仲介業者) 転売業者：８００万で購入、？？？円で同日転売 ↓(直接売却) 現オーナー：？？？円で購入 ３室をリフォームし、半年後満室になる。２０００万円で売り出し中 興味があるのが現オーナーが転売業者からいくらで買ったのか？と現オーナーはどの程度利益が得られるのか？です。リフォーム費用は３室で１２０万程度と思います。 当然推測で構いません。よろしくお願い致します。
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概算です… 仲介業者さんが、売り手からと買い手からそれぞれ50万円ぐらいとり、税金もかかる（150万円ぐらい）ので、（リフォームが150万としたら）、2000万で売れたとしたら、 2000万円 - 800万円 - 100万円 - 150万円 - 150万円 = 800万円 契約や金融機関（借り入れしたりとかしてたら）の手数料などもろもろを50万円とみて、残り750万円ぐらいでしょうか… 売れない場合は値下げして、対応するか、家賃収入で、利回りを取るかですね。 いずれも、リスクはあるわけですが… 見えてこない価格構成の要因はたたあります。 市場があり、 売る人がいくらなら売ってよいのか？ 仲介業者がどんな価値を乗せるのか？ 買う人がいくらなら買う気があるのか？ の問題だけです。 市場の値動き その土地が上がりそうだと思っているとき…（例えば近くに、駅ができる、大きな施設ができる予定があるとか）、 その土地が下がりそうなとき…（例えば、地下水が汚染されたことがわかったとか、ちかくにいかがわしい場所ができたとか）によって、儲けもかわります。 売り手の都合 売り手がなんらかの事情で急ぎ現金が必要な場合、安く買い叩かれる場合があります。 仲介業者の手腕 物件をリフォームするとか、すでにそのあたりの土地や物件を欲しがっている人を知ってるとか。 買い手の都合 資産形成のため、親族に買う、親しい関係の方にプレゼントなど。 このバランスで、条件がそろえば、何倍にもなって売れるわけです。 それがあの昭和のバブルになったわけですね。 なんどもいいますが、当然リスクもあるわけですから慎重に対応ですね～ "良い物件があっても不動産会社が自社で購入しない理由" "計算してみるとわかるが、月一回5,000万円の物件を片手仲介すると約150万円が入るが、社員が3人いて事務所費用等が別途掛かっているとすると、トントンぐらいになってしまう。" http://fudousan-onepercent.com/kiso/nannanoka/jishakounyuu.html "不動産売買：空室物件を転売して利益を得る・成功例と失敗例～成功のポイント" "●空室が増えた為に、家賃の値下げ等の対策を試みてみたのだが、部屋が埋まらず、ローンの支払いができなくなり、滞り続けた結果、建物を手放すことになった。 ●はじめの転売で利益があり、自信が付いた為、調子に乗り、高額な物件を購入して大きく利益を取ろうとしたが、その後、転売できなくなった数例…" "●利益が生じたら、更に価格が上がるのを待たずに、利益のでた時点で即転売する ●物件価格の下落スピードの速い新築区分マンションより、中古マンションを選ぶ事…" http://xn--eck1bt3f5c8a8d9324a08ifp0g.com/?p=1778 こちらも参考に！ 「不動産売買」「アパート」に関する質問と回答 https://sp.okwave.jp/search?auth_token=e98306e7bdb611c47a5fd0d6a921c092eef612b5&auth_token=&word=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7+%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88 良い方向に進みますように。 参考になれば幸いです。
お礼
丁寧な回答どうもありがとうございました。