アパート経営について

質問

サラリーマン大家さんの卵です。資産は何もありません。
投資用アパートを購入しようと思っていますが、誤った考え方をしているところなどがないかなど教えていただきたいです。

30代　年収1100万　借金なし　借家
物件　JR横浜線　淵野辺駅徒歩圏内（近くに3つ大学あり）　新築・木造（未だ建ってません）１R×6戸　土地約100m2
（路線価155千円？）　価格5000万円　コンビニは近くにありました　自己資金約250万円　想定利回り約8.1%　融資は30年で金利は2.3%程度だと思います。

(1)銀行に対して金利の交渉はできますか？（上記金利は2.875%の金利から属性？などからある程度引いてもらった値だそうです。）できるならその方法も教えていただければ幸いです。
(2)不動産屋に対して仲介手数料の交渉はできますか？そもそも3%＋6万円に消費税程度でいいのですか？（まだ仲介業者に確認してません。すいません。）これもできるならコツをおしえてください。
(3)売主が管理をすることが多いようです。売主は上記大学のうちの1つに斡旋業者として入ってるようですが、各大学にどの業者が入ってるか調べられますか？もし3大学ともに入ってる業者があればそっちにしたいと思っています。また管理費の交渉はできるのですか？
(4)固定資産税と都市計画税で48万／年としたのですが、適切ですか？
(5)10年後に転売するとして・・・(1)ローンの元金の未払い分はどれくらいなのでしょうか？(2)10年後、建物670万円＋土地1500万円で計約2200万円程度の資産価値としていいのでしょうか？(3)10年後の家賃は毎年２%家賃が下がるとして満室での家賃収入が330万円／年としたのは妥当ですか？(4)10年後利回り10%で売るとして3300万円、ローンの元金の残高が2800万（5000万ー120万／年×10年）としてプラスになると考えるのは甘いですか？
(6)税理士はどのように探すのがいいでしょうか？後輩の母親が税理士事務所をしています（ちょっと遠い関係ですがそれくらいしかつながってる人で税理士がいません）。そういう知り合いを頼るほうがいいのでしょうか？
(7)月々の支出で固定資産税4万円（48万円÷12）、管理費5%　返済額20万円を考えています。満室で約95万／年　9割で約57万／年　8割で18万／年程度になるかと思っていますがどうでしょう?他にどのような支出がありますか？
(8)当然この場合、別途入居者入れ替えのときに修繕費を考えないといけないんですよね？もし考えるとしたら通常いくらくらいを目処にしたらいいのでしょうか？
(9)このあたりの物件をネットで調べると、結構同じような物件（1R・築浅)が空室であるようです。この地域に詳しい方にこのあたりの賃貸状況をうかがいたいのですが？
(10)下流の情報にもうウマミは残ってないとよく聞きます。この物件もそれにあてはまるのでしょうか？（今までの質問の意味をなくしてしまうようなことを聞いてしまってるかもしれませんが）
(11)購入後はどんなものが経費になるんですか？また節税につながるのですか？

いくら質問しても不安が尽きません。
大家さんになった方は、1つ目の物件を買うときはどんな気持ちでしたか？

回答No.2

Mone-Acnes · ベストアンサー

指導する立場ではないのですが…
経年劣化と申しましたが、賃貸に出すということは大変です。
賃借人は普通の人ばかりでは無いと言うことです。
凄く酷い使い方をする住人や迷惑の住人、故意の過失による故障
これは想定しても分かりません。修繕費はピンからキリです。
私はJAで借り入れし、借り入れとその他かかる諸費用等は全て定額定期にしました。これは金利もやすくなるし、返済にあてても良いという前提で。

どこか金融機関に相談されていますか？
取引できる信頼できる金融機関をまず見つけることですね。
借り入れ出来なければ先に進めません。
後は建築する所ですが、うまいことに乗せられないように気を付けましょう。
私の住む大地主さんもだまされてアパート建築して借金だらけの人がいます。節税だと信じています。
資産運用は私よりもっと知識のある人に相談した方が良いです。

どこか信頼できる地元不動産屋はないのでしょうか？
貴方の住んでいる所の家賃相場など価値が分からないので…
あまり力になれずすみません。

ただ自己資金はもう少しあった方が良いと思います。

お礼

[経年劣化と申しましたが、賃貸に出すということは大変です。
賃借人は普通の人ばかりでは無いと言うことです。
凄く酷い使い方をする住人や迷惑の住人、故意の過失による故障
これは想定しても分かりません。修繕費はピンからキリです。]

　最悪の事態を考えながらと思っているのですが、どうしても甘くなってしまいます。。。

「私はJAで借り入れし、借り入れとその他かかる諸費用等は全て定額定期にしました。これは金利もやすくなるし、返済にあてても良いという前提で。」

諸費用すべて定額定期ってどういうことですか？またJAっていいんでしょうか？

「どこか金融機関に相談されていますか？」

一応、仲介業者が紹介してくれるところを考えています。
木造ではなかなか30年では貸してくれる所は少ないと聞きました。30年でローンを組んでくれるところと考えています。紹介してくれたところは30年で貸してくれます。

「どこか信頼できる地元不動産屋はないのでしょうか？
貴方の住んでいる所の家賃相場など価値が分からないので…
あまり力になれずすみません。」

地元不動産屋をもう少しあたってみます。いろいろありがとうございました。さらになにかあれば是非教えてください。

回答No.1

Mone-Acnes

１．銀行に対して優遇できるかどうか、その銀行と貴方の信用・信頼に基づくと考えられます。一概にどうだと返事は難しいです。
２．仲介手数料の交渉はその不動産会社によります。突然値引きしてくれと言っても相手もこれで食べている商売難しいと思います。
３．大学の管理と同じにする必要はないと思います。貴方の管理のしやすいところへお願いすれば良いと思いますが、大学と大学生の寮として契約するなら大学へ直接出向いて交渉するしかありません。普通に不動産屋に賃貸募集をかけ、大学生でも入居可で募集すればよいのでは？
４．こちらは調べなければ何とも申し上げにくいです。
５．利回りによると思います。
６．税理士は知り合いがいるならその方がよいかもです。
　あとは仲介してもらった不動産屋に聞いて紹介して貰う。
７．新築なら特別心配はないと思いますが、経年劣化を想定した方がよいです、常に。
８．敷金３ヶ月分＋α
９．自分で調べるしかありません。もしくはこの土地を購入する際の不動産屋に調べさせましょう。
１０．？？？意味が分かりません
１１．？？？

結論からもう仕上げますと、自己資金が少なすぎるように思います。
そして土地とアパートあわせて5000万円ですか？
購入する際の諸費用知ってますか？約７％は必要です。
諸費用　仲介料、登記費用、税金、ローン諸費用、取得税等

もう少し予算を落として、マンションの一室とかからスタートはどうでしょうか？
資産も無いし、いきなり一棟を購入するのは少々野望だと思います。
８００万円前後のマンションを１０万以上で賃貸に出すのはどうでしょうか？
その土地の需要がどれほどあるか分かりませんが、慎重にされた方がよいです。
以外と黒字になるのは時間が経ってからです。
出費もかなりかかります。
借金も貴方がするのです。
いきなり投資より、小さい物件で把握してみてはどうかなと思います。
自己資金が1000万くらいあればこのまま検討しても良いと思いますが…
私個人の意見です。不動産屋もしています。大家もしてます。

お礼

すべての質問に答えていただきありがとうございます。
(7)経年劣化を想定した方がよいです、常に。
営繕費を考えるということでしょうか？どれくらいの金額を想定すればいいでしょうか？
(11)？？？
　私も不勉強のためうまく説明できませんが、アパート経営をするとなると個人事業主になると思っています。そうするといくらか経費として使えたり、本業からの収入とあわせて節税できる可能性もあるではないのかと思っています。今は本業からの収入に対してまともに税金を持っていかれてます。それに対してアパートからの家賃収入以外に、何かしらのお得なこともあるのかな？と聞きたかったのです。
・・・出費もかなりかかります。・・・
　私が考えている出費以外にどのようなものがあるか教えていただけますか？本で読んだ程度の知識しかありませんので、これでほとんどの出費を網羅できてるのか、よく分かってる方に指導していただきたいと思っています。
　自己資金が少ないですか？別に少なくても良いかと思ってたのですが。。。すいません、どういうデメリットがありますか？自己資金がこれくらいで、利回り・金利率などを考慮して評価したつもりなのですが。。。できればもう少し具体的に指導していただければ助かります。
不動産屋も大屋さんもしていらっしゃるので、ぜひいろいろ教えてください。よろしくお願いします。