新築マンション共用部分の瑕疵担保責任
友人が購入した新築マンションの売主（宅建業者）と区分所有者間の売買契約書を読んで、瑕疵担保責任について疑問に思った２点を質問させていただきます。新築マンション購入を検討していますので、その参考にしたいと思います。よろしくご教示お願いします。
(1) 売主と区分所有者間の売買契約書には、専有部分の瑕疵担保責任についての規定はあるが（民法上2年、品確法上10年）、共用部分についての規定は特にない。この場合、共用部分の瑕疵及び共用部分の瑕疵に起因する専有部分の瑕疵については、法的にどのような取り扱いになるのか？売主の担保責任は問えず、区分所有者で構成する管理組合が責任を負うことになるのか（おかしいように思うが）？それとも、専有部分の規定を共用部分にも適用することが法的に可能なのか？
(2) 売買契約書では、天災地変に起因する瑕疵については売主は瑕疵担保責任を負わないと規定されているが、発生した瑕疵が天災地変に起因するものか否かの立証をする責任は売主、区分所有者（管理組合）いずれが負うのか？例えば、区分所有者（管理組合）がある瑕疵に対し売主に瑕疵担保責任を要求したが、当該瑕疵がたまたま地震直後に発生したため、売主が地震に起因する瑕疵ゆえ免責との反論をした場合、区分所有者（管理組合）は、その瑕疵の原因が地震でないことを立証できない限り、売主に対し瑕疵担保責任を問えないのか？あるいは、その瑕疵の原因が地震であることを売主が立証できない限り、売主は瑕疵担保責任を負うのか？
瑕疵担保責任に関する民法、宅建法、品確法を多少勉強してみましたが、上記についての規定は見つかりませんでした。その他の法や判例などに関連する規定があるのではと思われます。よろしくご教授のほどお願いします。
